序

    随着时间的推移和社会经济的发展．世界上所有城市都必须不断对原有城市空间、城市
形态、城市交通、城市环境进行重新整合，使之符合新形势的需要。这个过程在英文中最早被称为Urban Renewal，即城市更新。近代最著名的城市更新发生在美国，美国20世纪50年代提出的《住宅法》提出了城市更新的一般模式，当时的主要目标就是治理城市中的贫民窟问题。尽管城市更新在不少城市取得了显著的效果，但由于早期的“城市更新”对旧社区旧街区彻底拆除重建，破坏了旧城区的社会生活而遭到了广泛的批评。人们不再普遍使用Urban Renewal一词，而代之以Urban Redevelopment。
    西方城市更新是在后工业社会状态下的城市更新，主要是针对随着工业化进展以及汽
车交通普及而出现的旧城空心化及城市郊区化现象。旧城空心化及城市郊区化现象虽然在
一定程度上消极地避开了一些问题．但同时又进一步导致了城市中心经济、政治、教育等方
面的衰落，加剧了城市社会空间不均衡、社会问题突出、城市凝聚力逐步下降等矛盾。英文
中对Urban Redevelopment的解释是：通过政府、团体或私人投资，用各种手段使旧城区在
整体上，特别是物质形态方面得以进步。这些手段包括修建新建筑、旧建筑修复再利用、保
持邻里关系、历史性保护及改进基础设施等。与早期的“城市更新”相比较．UrbanRedevelopment显著地增加了保护城市文脉的内涵。不少城市成功地复兴了衰败的城市社区，振兴了城市经济，改善了城市交通，为市民创造了优美的城市空间和社区环境，使城市得以可持续发展。
    除了Urban Redevelopment，英文中还有Urban  Regeneration、Urban  Reconstruction、Urban Revitalization等词语来命名这样一个过程。由于语言和文化的差异，尽管外国人士对上述意思相近的用词含义理解不一样，但在中国人看来它们却相差不多，其关键词是“恢复、再生、重建、复兴”等。这些词义是指对付城市旧区退化并改善社会和环境条件的一切活动，包括对建筑物、城市基础设施和公共场所进行清理和整治，主要目的是使城市的经济和社会生活得以复兴，恢复吸引力。
    我国自改革开放以来．由于独特的发展模式。多数城市在短短的20年内就从落后的农
业城市，跨越工业化和市场经济的早期阶段，一跃进入现代化，在许多城市的旧城区中，农
业社会、半殖民地半封建社会、工业社会、信息化社会的特点并存．尽管还没有出现如西
方发达国家那样因为工业化和汽车交通而导致旧城空心化和城市郊区化的现象，但存在
着城市现状与城市化、现代化的巨大矛盾。因此必须对原有城市空间、城市形态、城市交
通、城市环境进行重新规划整合．使之适应当代城市功能和容量的需要。我国将这个过程
称为“旧城改造”。
    我国“旧城改造”的基础条件十分独特。比西方城市复兴面临的问题复杂程度更甚．其内涵远比“恢复、再生、重建、复兴”等更深刻。主要体现在如下方面：
    ①西方的城市更新开始时，郊区社区和商业街区已经取得极大成功而城市中心区迅
速衰败。而我国进行旧城改造时，由于长期经济落后而城市和城郊基础设施严重匮乏，绝大
多数城市的中心区仍需要担负城市政治、经济和文化中心的功能，市民普遍存有“恋城”情
结。因此尽管城市中心的物质环境较落后，但社会环境较稳定。
    ②西方的城市更新开始时，城市中心存在大量废弃建筑和土地，为城市更新提供启动和
周转空间。而我国城市建筑和土地的利用已经到了见缝插针的地步，面临着急速现代化、城市化和功能转化带来的城市空间和道路增容的巨大压力，由于人均土地资源十分紧张，又不能无限制地吞噬有限农田，因此旧城改造过程中的周转空间小。
    ③西方的城市更新开始时，富人和穷人相对集中生活在郊区和中心城区的格局使贫富差
距虽然悬殊，空间距离却较大。而我国城市人口密度极大，存在着贫富两极近距离强烈对比
的社会矛盾。
    综上所述，我国的城市具有丰富的城市文化内涵，需要在旧城改造过程中重视保护，而且还必须在旧城改造过程中妥善处理社会各团体、各阶层的诸多利益，避免给正常的市民生活及社会活动造成较大的影响。遗憾的是，20多年来，我们在旧城改造实践中，由于简单的经济利益驱使，多数城市置自身的独特状况而不顾，也未能注重对城市文脉的保护，而是用最原始、最简单、最粗野、最残忍的方式对具有数千年历史的城市大拆大建，拆掉了大量有文化价值的建筑、设施，建起了太多苍白、雷同的钢筋混凝土森林。
    人们记得变化的城市丢失了什么、得到了什么。我们曾经为日新月异的城市面貌欢欣鼓
舞，在对大规模激烈的旧城改造付出的巨大代价进行沉痛反思后，人们认识到城市需要的是
不断更新、整合、改造的渐进过程，而不是破旧立新式的骤变。如今，我们终于知道我们已经丢失了太多，我们再也不能任由城市的文脉被切断、城市的风貌被毁掉。
    人们很难预料将来的发展，所以当然地想要保护过去。但保护过去的基本目的是要以过
去来告诫现在，进而使我们对将来有自信。因此除了改善城市功能结构、城市空间环境和发
展城市经济外，旧城改造最重要的目的是延续城市文脉和保护城市风貌特色。我们应该运用
历史的、文化的、自然的、生态的、特色的、连续的观点和方法进行城市的改造，追求自然与和谐，保留城市发展历史的连续性和完整性。
    由于国情和文化背景不同，我们没有全盘照搬西方理论和经验的客观条件；同样，由于地域和特色不同，每个城市也难有现成的旧城改造模式可依循。我们唯有实实在在地探索，针对我国城市具体情况创新地研究适合我国旧城改造的理论、政策、方针和策略。《旧城改造非常视角》丛书就试图从不同角度探讨我国旧城改造过程中出现的相关问题，既有西方经验的介绍。也有理论的思考，还有旧城改造相关实践的总结。热切希望这套丛书的出版能够起到引发思考、开拓思路、拓展视野的作用，为我国可持续发展的旧城改造尽一份绵薄之力。

 戴志中
2006年2月

前        言

改革开放后，我国经济经历了近20年持续发展，城市建设不可避免地成为各级政府、领导以及市民在解决基本衣食住行需求问题之后关注的重点。几年来步行商业街建设不仅在各大中城市中呈现风起云涌之势，最近在一些小城镇也出现了蔓延趋向。据不完全统计，到2004年末全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，在这种情势下，尤其显出进一步深入研究步行商业街区的重要性。
由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的街道，称之为商业街。由若干条相邻商业街组合而成的区域，被称为商业区。城市中“以步行购物者为主要对象，充分考虑步行购物者行为、心理和尺度而设计建设的商业街区”是本书研究的对象，称为城市步行商业街区。
现代城市步行商业街最早出现在北美及欧洲的发达国家，是西方古代城市空间发展与现代城市环境、商业理念一种较好的结合形式。
    研究资料表明，美国20世纪60-70年代一共建设了大约200个完全步行商业街，但其
中一半以上经过多年惨淡经营后，不得不被取消并被有车行交通的街道替代。除了其他原因
外，最主要的就是不能同时满足人流和车流两方面的可达性，特别是私家车辆的可达性。在
对步行商业街区的定义上，我国不少地区简单地将步行商业街区当作全步行商业街区是走入了一个误区。
    国外一些研究根据交通组织方式的不同，将步行商业街(Pedestrian Mall)分为三大主要类型：全步行商业街(Full Mall)、公交通行步行商业街(Transit Mall)和半步行商业街(Semi Mall)。
    全步行商业街是将原来可通行机动车辆的街道封闭，对街道的地面铺装、树木、街道
家具以及其他景观设施如雕塑和喷泉进行整治改进，并能够提供视觉的连续性和某种特色，从景观和感觉两方面创造出城市中心的场所感。
    公交通行步行商业街就是在原来商业较繁华的街道禁止通行私家车辆，只允许公共汽车、出租车或轻轨交通通行。它是城市中心的零售商业带或零售商业走廊。需要加宽人行道，街面上不允许停车，街景经过特别设计和处理。它实际上就是将沿线的零售、办公、旅馆、娱乐以及居住等各种活动联系起来。
    半步行商业街则是允许通行社会车辆但适当减少交通通行量和街面停车，增加人行道
和街道景观区域，改善地面铺装、植物配置和街道家具如坐凳、灯具、标识以及其他能够提
供视觉连续性的设施，加强街道的线性特点，为城市中心创造出新的街道景观。它通常包括
城市中心商业较繁华的若干街道。
    步行商业街的成功必然带动周围街区的商业发展，从而使步行商业街有急剧扩张而形
成步行商业街区的趋势和可能性。美国俄亥俄州的克里夫兰市为了维持城市中心旧购物区
的经济活力，就设置了步行商业街区，它们的做法是将那些75％以上的商业属于零售批发
或公寓办公的小区域作为一个步行商业区。这个区域可以保证购物区面向步行者的特点得
以保持，并通过在购物区尽量减少人车冲突来保护公众安全。
    根据上述分析，在本书中我们将步行商业街区定义为“以步行购物者为主要对象，充分
考虑步行购物者行为、心理和尺度而设计建设的商业街区”。一方面可以方便分析和阐述问
题，另一方面则可以澄清在一部分人头脑中对步行商业街区的误解。

目        录
1  城市步行商业街区的产生与发展
    1．1郊区室内步行商业街的产生
    1．1．1城市化后的城市郊区化
    1．1．2郊区摩尔(Mall)的产生
    1．2城市步行商业街区的发展
    1．2．1  以英国为代表的欧洲模式
    1．2．2美国步行商业街与城市中心复兴
    1．2．3城市步行商业街区理念发展
    1．3城市步行商业街区特点与形态
    1．3．1  城市和郊区步行商业街比较
    1．3．2城市步行商业街区的空间形态
    1．4城市步行商业街区与城市发展
    1．4．1  商业街区推动城市经济发展
    1．4．2商业街区承载城市历史和文化传统
    1．4．3商业街区是城市生活的重要载体
2  国外步行商业街区建设的成功经验
2．1定位准确规模适度面向各类消费对象
    2．1．1性质和规模定位
    2．1．2销售对象定位
    2．2选址合理策略恰当依托传统繁华商区
    2．2．1  依托中心商圈
    2．2．2接近顾客分布的中心
    2．2．3  网络化布局
    2．2．4改造和扩充传统商区
    2．3交通便利流线合理人流、车流可达性强
    2．3．1  加强人流、车流可达性
    2．3．2解决可达性的原则
    2．4理念先进舒适安全重视顾客行为心理
    2．4．1设计以人为本
    2．4．2注重环境安全
    2．4．3适应顾客行为心理特点
    2．5弘扬文化尊重传统营造和谐的社会场所
    2．5．1组织大众文化活动
    2．5．2全时空利用商业空间
    2．5．3新老建筑交融并存
2．6业态合理特色鲜明街区空间魅力十足
2．6．1业态组合全面合理
2．6．2独特的街道景观
2．6．3街区商业特色鲜明
2.7公众参与业界合作商区城市和谐共荣
2．7．1各界支持参与
2．7．2业界精诚协作
2．8科学管理技术先进持续提升整体效应
    2．8．1  商店门面及广告管理
    2．8．2车辆和活动的管理
    2．8．3  网络技术及电子商务
3  国外步行商业街区建设的运作要点
    3．1前期策划内容
    3．1．1  四个要点
    3．1．2八项原则
  3．2可行性研究内容
    3．2．1市政因素
    3．2.2  自然因素
    3．2.3社会经济因素
    3．2．4政策、基金及法律因素
    3.3资金及规划设计
    3. 3．1  聘用专业顾问及设计机构
    3. 3．2高质量的规划设计
    3．4招商及实施
    3．4．1  确定商店业态组合及位置
    3．4．2招商先于设计
    3．4. 3阶段性实施
4国外步行商业街区与城市设计
    4．1现代城市的开发模式
    4．1．1  现代城市开发模式的三个阶段
    4．1．2商业步行系统相关的城市开发
  4．2城市设计方法演化与发展简顾
    4．2．1  形态相关
    4．2．2技术相关
    4．2. 3  自然相关
    4．2．4社会相关
    4．3商业街区相关的城市设计研究
    4．3．1  文脉资源与步行商业街区
4．3．2交通形态与步行商业街区
4．3．3  生态绿色与步行商业街区
4．4商业街区开发与城市设计对策
4．4．1  建筑空间城市化
4．4．2城市空间室内化
4．4．3建筑功能综合化
4．4．4建筑开发群体化
4．4．5交通网络立体化
4．4．6建设实施法规化
4．5小结
5  国外步行商业街区设计综述一
    5．1  步行商业街区的设计原则、选址及其类型
    5．1．1  步行商业街设计原则
  5．1．2步行商业街的选址
    5．1．3步行商业街的类型
    5．1．4几种特殊步行商业街
    5．2步行商业街区平面及流线设计
    5．2．1  步行商业街的平面形态
    5．2．2步行商业街的功能配置
    5．2．3  步行商业街的流线设计
5．3步行商业街区相关的物理量度
    5. 3．1  街道的长度
    5．3．2街道的宽度
    5．3．3街道的横断面
    5．3．4街道纵坡坡度
    5．3．5街道开口距离
    5．3．6街道人口密度
6国外步行商业街区设计综述二
    6．1  步行商业街区的空间设计
    6．1．1步行商业街空间设计目标及原则
    6．1．2步行商业街的空间序列
    6．1．3  步行商业街空间的界面
    6．2步行商业街区的景观设计
    6．2．1  自然景观
    6．2．2文化景观
    6．2．3  动态景观
6．2．4建筑景观
6．3  步行商业街区的环境质量
6．3．1物理舒适性
6．3．2设计和修建质量
6．3．3街道维护
7  国外城市步行商业街区实例分析                      
    7．1香榭丽舍大街改造•巴黎•法国                     
    7．1．1  历史背景                                     
    7．1．2改造建设的背景                                 
    7．1．3改造内容及措施                                 
    7．1．4步行环境的重点建设                             
    7．2共和国大街综合改造•里昂•法国                    
    7．2．1  综合改造的城市背景                            
    7．2．2规划策略                                       
    7．2．3街道景观及节点空间                              
  7．3佛里蒙多大街•拉斯维加斯•美国                     
    7．4环球影城商业步行街•洛杉矶•美国                    
    7．5斯特勒格大街•哥本哈根•丹麦                        
    7．5．1  建设背景                                        
    7．5．2街道组成与流量                                    
    7．5．3城市的舞台——街道夜间活动                       
    7．5．4节点空间与广场                                    
 7．6弗赖堡市中心步行商业街区•弗赖堡．德国              
    7．6．1  城市概况                                         
    7．6．2人性化的绿色交通系统                              
    7．6．3步行商业中心区的特色景观                          
 7．7博多水城•福冈•日本                                 
    7．7．1  建设背景及设计理念                              
 7．7．2建筑功能与空间构成                                
  7．7．3景观构成                                          
    7．8威尼斯人酒店•室内运河商店街•
    拉斯维加斯•美国                                          
 7．9  阿拉丁沙漠长廊商店街•拉斯维加
    斯•美国                                                  
 7．10柏林索尼中心•德国                                  
     7．10．1  建设背景及规划理念                            
     7．10．2建筑与空间构成                                  
     7．10．3景观构成