2016年“去库存”成为热词，而老百姓关心的大事中就是买房，两者的需求点对接时产生的爆发力是惊人的。今年3月宁波市六区商品住宅成交6965套，84.84万平方米，成交面积环比增加335.19%，同比增加174.17%。商品住宅成交量刷新了2015年6月历史最高纪录4644套。

但是当人们提起房地产去库存的时候，可能大部分注意力是放在70年产权的商品房住宅市场。但实际上，宁波商业与办公用房的库存问题更严重。

商业与办公用房去化要近7年

2015年，宁波市区商品房住宅的全年去化量达到了362.6万平方米，是最近几年去化量最大的一年。2016年3月中旬，当宁波市六区的新建商品住宅连续成交在300多套以上时，有业内人士给出了乐观估计：现有商品住宅去库存的时间为2年。

但是，商业与办公用房其去化情况不容乐观。公开报道数据显示，截至2015年底，宁波办公用房可销售面积为130万平方米，商业用房可销售面积为92.8万平方米，2015年全年商办用房去化量为20.5万平方米，假如维持这个销售速度，消化完所有库存需要83.5个月，即将近7年时间。

金报记者在调查中发现，最早并没有40年产权的公寓这一说法，一般意义上只是有70年产权的住宅，40年产权的写字楼，脑子转得快的开发商把40年产权写字楼建好后，在每套写字楼里加装洗手间等排水设施，改建成了可以住人的公寓楼。不过随着近几年来，把写字楼改成公寓楼的开发商越来越多，而现实情况是，不少40年产权的公寓楼卖了好几年都没卖完，可以看出宁波公寓楼早就饱和和大大地过剩了。

流动性差难脱手 出租比例高

记者了解到，最近三四年商业公寓的价格基本处于下跌状态，当下均价在1万元左右乃至1万元以下的选择可真不少。从当下宁波的情况来看，自住型公寓并不像70年产权住宅那么好换手，由此其出租比例很高。“一年差不多有5%左右的收益”，郑先生是宁波大型企业的中层，2015年年初花50万左右购买了80平方的40年产权公寓楼。郑先生反馈，现在出租一个月能租到2500元以上，年回报率在5%以上。

类似于郑先生这样的市民并不占少数，记者先后调查了和美诚、翡翠湾、21码头、大公馆等几家40年产权的公寓楼物业的数据发现，房东买来出租的比例超过了50%以上。但自住型公寓的缺点也是显而易见的，流动性差，基本买进了就难以脱手。

“自住型公寓最大的问题是不能落户，买了小孩不能读书。”一位房地产业内人士表示。除此以外，40年的公寓，除了产权比住宅少了30年外，其他各项也都没有任何优势，比如交易税费很贵，基本交易一次的税费要占到房屋价值的10%以上，甚至20%,另外，有的公寓楼水电还是按照商业翻倍收取，物业费也比住宅要贵很多，此外按揭的首付门槛也高，且不能享受利率优惠。

业内建议宁波放松落户留年轻人

当下，全国面临商业与办公用房库存形势严峻的问题，而各地政府纷纷采取行动。目前福州、南昌等地已经允许非住宅商品房在补缴税费的情况下可转型住宅，沈阳宣布自住型公寓享受住宅政策。就宁波而言，最新发布的“甬16条”也有了针对商业与办公用房去库存的措施，比如“取消公寓式(酒店式)办公用房销售对象仅限于企业法人的限制”，此外还有“对其中购买商业、办公用房购房契税补贴的比例调整为80%”等。

“因为经济下行的压力与电子商务的发展共同抑制了商业办公地产的需求，在前期房产市场过热，供应过多的结果下，产生这种现象是必然的。”宁波市人大代表、银亿房地产股份有限公司执行总裁方宇女士接受媒体采访时说。她认为目前宁波市购房落户政策分为常规落户和学历落户。常规落户是指45周岁以下的外地人口在购买100平方米以上住宅并拿到房产证之后就可以落户，而方宇认为限定100平方米以上住宅这个条件过于苛刻。“我觉得可以学习大连、海口的经验，按照不同区域不同落户条件来执行，同时满足单套建筑面积的非住宅物业类型也应该可以落户，这样一来可以大大增加房地产去库存的速度。”

“宁波要留住人才，必须要让他们在宁波买得起房，看得到希望。”宁波一位从事人才交流的人士向记者表示。

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