核心提示：新业态是成都339对于商业运营新的尝试。这也是成都首家选址于购物中心室内的运动卡丁车馆。

　　成都339将对购物中心A座2楼业态再做调整，整层只做卡丁车运动馆，新业态是成都339对于商业运营新的尝试。这也是成都首家选址于购物中心室内的运动卡丁车馆。

　　租户称：“部分商铺空置近一年”

　　成都339经过5年的市场调研与项目建设，2013年11月2日项目开业，随后三年时间中，成都339在商业运营上的表现并未达到预期效果。

　　此前，成都339入驻部分商业品牌陆续撤离。H&M、优衣库、原计划于2015年7月开业的卡尔丽笙酒店至今未能开业。目前，成都339购物中心A座业态处于调整期，现阶段整体业态布局较为混乱，由于商场人气不佳，入驻的商家并不多。

　　在一位租户口中得知，她们多是在2016年新进驻的，“我们同时被招进来的商家现在部分已经撤场了，生意不太好。”另一位租户说，“这里的有些铺子空了快一年了 。”

　　由于成都339业态调整，原二层租户搬迁至一楼或三楼，这对于商家的正常运营有一定程度的影响，营业额也不稳定，“一天多的时候一千元，有时候几百，当然也有不开张的时候，二楼做卡丁车，整层打通，我们这个店都要搬迁了，好在营业额扣点（按销售额以一定的比例抽取租金），营业压力不算大。”一位男租户对房观察表示。

　　从数据来看，成都339整体租金要远远低于成都商铺市场租金。数据显示，2015年第四季到2016年12月成都339空置率在38%左右，租金约在260元/平米，平均实际租金大概在220元/平米。

　　值得注意的是，由于成都339近期招租的多是餐饮和儿童业态以及不知名的折扣店，尽管成都339在租金上给予了较为宽松的条件，采用营业扣点的模式，新入驻商家在一定时间内有免租的优惠政策。“但这些业态的付租能力不高，租付稳定性较差，同质化的业态吸附消费的能力也不足。”高力国际分析称。

　　除商业部分外，成都339写字楼部分去化速度较为缓慢，据中国指数研究院数据显示，自2012年2月到2016年4月，成都339还有5179㎡写字楼物业待出售或租赁。

　　银石商管：“卡丁车”馆预计年末开业

　　房观察在银石商管招商经理处了解到，业态调整后三楼整层做儿童业态，二楼卡丁车装修期将经过半年时间，预计开业时间在2017年末，卡丁车业态主要针对年轻人。

　　自四川华润万家撤走了其“欢乐颂”商业品牌与负一楼超市，银石商管在2016年3月全面接管商业运营。

　　房观察了解到，目前在成都并无此类卡丁车运动馆开在购物中心，沿海城市和重庆有这类业态新的尝试，从目前的运营情况来看较为理想。

　　成都339业态新的调整在高力国际零售房地产服务部副董事罗艳秋看来，不失为一种错位的竞争方式，但整体定位吸引力仍需加强，租赁收益也较低，需要组合更多的娱乐方式及垂直化的主题定位以应对万象城的直面竞争。

　　此次成都339在购物中心尝试做运动体验式卡丁车业态，目前成都并没有大型购物中心尝试这一业态，作为“第一个吃螃蟹的人”，“整层拿出来做卡丁车的调整，要取得一些效果，必须有一定面积作支撑，才能吸引目的性消费，”运动业态也是体验式业态中一个比较有生命力的业态，中国西部商业地产联盟主席冉立春对房观察表示。

　　尽管，银石在接管成都339项目之后在业态上做了充分调整，从目前的营业情况来看并未有质的提升，成都339还需要经历一个阵痛期。

　　业内：利用城市景观资源 业态注重差异化

　　成都339商业所面临的困局并非偶然。作为成都339物业资产管理公司，四川省川塔恒远实业有限公司此前并未操刀过大型商业项目，在管理经验上不够成熟，同时成都339在项目设计、区域商业环境、业态招商上同样存在问题。

　　就设计而言，中维国际董事长谢绍宁对房观察分析称，由于整个购物中心围绕电视塔而建，所在这个商场在动线设计上存在一定局限性，商业集群不够集中，AB座商业体距离较远，导致购物者在逛街时，体会不到“逛街的流畅感”所以在购物体验上不太好。

　　“339建筑形态比较特殊，由半开放式的街区围合而成，这种街区形态首先就限制了部分业态的进驻，特别是零售服饰类业态在该类建筑形态的项目上通常业绩表现不够理想。一环路商圈的商业项目除了来福士之外，包括339在内的东、西、北片区的购物中心经营状况均不如二环路商圈的购物中心，原因在于一环路商圈目前仍然为大量的老旧住宅，而新兴中产阶级通常集中在新住宅片区较多的二环路商圈。339与万象城距离较近，面积较万象城更小，因此面对的直接竞争更大。”罗艳秋对房观察表示。

　　设计上存在的问题，加大了后期的招商难度，由于业态的多轮调整，成都339业态稳定性不高。

　　据悉，目前成都339A座购物中心商业一楼三楼部分商家是在2016年新入驻。另外，“成都339电视塔存在辐射，对业态的进驻有所影响，一些儿童、早教的业态对电视塔的辐射或有顾虑心理。”四川国恒建筑设计有限公司总建筑师扈炜对房观察表示。

　　从区域上来看，中原地产华西区董事总经理庄泽宝分析称，“成都339在面临成都不同商圈、不同区域的商业综合体的分化，再加上电商的冲击，商业综合体要成功，有一定难度。成都339本身业态吸引力不是很强，自然受到片区老商业综合体的冲击，所以，在整个片区来讲，现阶段成都339面临的挑战还是挺大。”

　　成都339占据339电视塔的城市资源，但并未像太古里占据大慈寺那样“赢”得成都商业市场。

　　“鉴于成都339优越的地理位置，包括SM广场，成都的万达广场这些商业项目都不具备这样的优势，成都339可以呈现出很好的一个商业风景，所以对于独特的地理位置，成都339应该充分理解利用，业态可以复制，但是地理位置的特点是独有的，我认为应该做休闲娱乐偏文化的业态方向，然后带动零售部分，同时零售部分要去传统化，突出时尚性，吸客能力会变强。”原SM百货成都副总经理李欣对房观察表示。

　　成都339作为依靠339电视塔的商业项目，自身拥有的城市自然环境不可复制，但是成都339“在设计上并没有充分利用电视塔的景观优势，虽然有旋转餐厅，并不能起到很好的引流宣传作用。没有和电视塔的资源结合起来，做一些登高、观光的业态，以此来引流增强互动性。”扈炜对房观察表示。
来自：房观察(若牵涉版权问题请联系管理员,谢谢!)