曾经年销售额数百亿元 看佳兆业集团的起死回生

来源:商界 时间:2016-04-11 作者:xujian

    133天后,再次走上深圳嘉里中心30楼,眺望脚下这片风流云散,成也由它、败也由它的热土,郭英成多么希望刚刚过去的2015年,恍如一梦。

  这一年,深圳楼市以47.5%的逆天涨幅,攀上另一个高峰,领跑全国;也是在这一年,郭英成创立的佳兆业集团,楼盘被锁,瞬间从全国TOP20的著名房企,深圳2013年、2014年住宅成交面积、成交额双料冠军,跌入谷底。

  锁房风波、涉腐传闻、创始人出走、债务违约,2014年超过百亿元的成交金额,依然弥补不了佳兆业2015年巨大的资本漏洞,命在旦夕。融创入局、生命人寿接盘、境内外重组,却始终只能让身陷泥潭的佳兆业,苟延残喘……

  但总归是会挺过来的,佳兆业命够硬。

  得失烂尾楼

  以烂尾楼起家的郭英成肯定未料到,有一天自己的佳兆业也要面临烂尾的风险。

  2014年10月中旬,深圳购房者爆出,佳兆业位于深圳的项目,假日广场、佳兆业中心悦峰及中央广场三个项目2 000多套房源被深圳市规划和国土资源委员会“锁定”;时任佳兆业董事会主席的郭英成“因涉及原深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉一案”失联。

  佳兆业股价旋即下跌。两个月后,郭英成宣布辞去董事会主席,拱手交出了自己一手创立的佳兆业帝国。

  郭英成,广东潮汕人。在创办佳兆业之前,郭氏家族主要在潮汕一带从事贸易及工业生意。1999年,郭氏家族涉足房地产。不过,郭英成拿地的方式并非是“招拍挂”,而主要是靠收购烂尾楼与其他开发商合作,开发的第一个项目是深圳龙岗区布吉街道的著名烂尾楼——龙泉别墅。

  龙泉别墅位置偏远、人烟稀少。郭英成辗转接手后,将其规划成开放式主题公园——桂芳园。郭采用点式开发,每期树立一个相对应的个性,并将公园主题与建筑风格结合,无论从形式还是设计上,远高于周边楼盘。2000年9月,桂芳园一期发售时迅速获得市场强烈反响,郭英成随后继续加推8期,使之成为布吉第一个大型社区。

  郭英成在深圳楼市“一炮打响”,迅速由深圳关外进入关内,并从住宅拓展到商业地产。

  须知,接手烂尾楼能够以较低的成本获得土地资源,进而获得相对较高的利润回报。然而,敢于接手烂尾楼一方面必须有足够的资本能力,解决其盘根错节的债权关系;另一方面必须要有强硬的手腕和过人的人脉关系获得烂尾资源。

  而深圳排名前20的房地产开发商名单中,惯于抱团的“潮汕帮”占比达35%,这些条件对于郭英成来说,似乎是先天优势。

  2005年,郭英成用类似方式,入主“中国第一烂尾楼”——深圳中诚广场,由此获得“烂尾楼之王”称号。也是由此开始,佳兆业开始腾飞。

  与通过开发、销售房地产这种内循环方式来维持现金流的传统方式不同,由于深圳项目普遍比较优质,郭英成在佳兆业深圳项目上广用金融杠杆,通过向信托公司、非金融机构等渠道融资,以外循环方式来筹措发展资金,快速扩大其规模。

  其中一个主要方式是,佳兆业通过与信托公司合作,推出房地产信托产品,标的是旗下房地产项目,之后标的套标的,推出一系列类似信托产品,数次累加杠杆。并且,郭还让其深圳地产频频为其他区域项目充当融资抵押或担保品。2005年12月至2009年9月期间,郭英成运用杠杆收购了13个项目公司的控股股权,进而拥有了广州金茂、香瑞园等13个项目的权益,并于2009年12月在香港联交所挂牌上市。佳兆业也由“烂尾楼专业户”晋升为“旧改专家”,而郭英成也被奉为“旧改之王”。

  2008-2013年,佳兆业的年销售额从31亿元增长到239亿元,年均复合增长率达48%,一举成为楼市黑马。而仅2013年全年,旧改项目就为佳兆业贡献了约30%的销售额。

  但是,建立在人脉关系之上的佳兆业,如此依赖金融杠杆的放大效应,也为它后来的危机埋下了伏笔。

  定风波

  2014年2月20日,郭英成在2013年业绩发布会上表示,2014年佳兆业将继续侧重一二线城市,销售目标直指300亿元。

  却没想到,仅仅过了10个月不到的时间,12月2日、3日、4日、5日、8日,佳兆业在深圳的楼盘陆续被锁。11日、15日、19日,又有若干项目被锁定。至12月21日,这家上市公司在深圳的未售项目几乎全部被锁定。

  300亿元,被截留。

  事实上,对于流动资金充沛、生命人寿位列二股东的佳兆业来说,若郭能够积极应对,完全可以化解危机。然而,“错判了形势,以为会很严重”的郭英成,于2014年12月奔至香港,偌大的佳兆业,瞬间变成随风飘动的稻草。

  2015年元旦,佳兆业发布公告称,董事会主席郭英成辞职事件触发强制性提前还款,未能偿还汇丰提供的4亿港元融资贷款。并表示,4亿港元债务违约事件可能引发有关贷款融资、债券等的交叉违约。

  一语成谶,多米诺效应爆发。数十家金融机构考虑到“郭英成消失,佳兆业前途未卜”,向佳兆业发起诉前财产保全,查封佳兆业在全国如惠州、珠海、大连等地的多个项目。仅佳兆业中央广场项目,就有21家债权人在排队轮候查封。

  海外的债券持有者更加忧虑,根据内地和香港两地的相关法律规定,进入清盘程序后,像佳兆业这种实体主要在境内的,境内债权人将优先受偿。2015年1月6日,佳兆业海外债券暴跌,价格蒸发超过6成。

  为了稳定军心,或者为了等待“戈多”,佳兆业向外透露,现金及银行存款为110.9亿元,能够覆盖一年内到期短债的1.5倍。另外,“手中尚有数十亿元现金,流动性不成问题。”

  然而,从佳兆业近三年主要财务数据可知,其经营活动产生的现金净流量连续多年为负值,物业销售不能为其扩张提供有力支撑,企业主要依靠多种渠道融资及变卖旗下资产生存。这个消息信者寥寥。

  2015年1月6日,佳兆业龙岗区两个市区旧改项目的两名合作伙伴,称佳兆业已违反合作协议,要求终止,并退回已经支付的12亿元的费用。同日,标准普尔下调了佳兆业的信用评级为“选择性违约”。这表示专业评级机构向投资者公示佳兆业“麻烦大了”。

  果不其然,两天后,佳兆业无法按时支付一笔2020年到期债券的2 600万美元利息,成为首家美元债券违约的中国房地产企业……

  2015年1月30日,佳兆业70余名中高层在广东惠州博罗召开了“最后一次高管会议”,那天天气阴暗,照片上的人大多神情凝重。会后,与会者拍了张留有两个空位的合影留念照。

  一张是给大老板郭英成,另一张是给二老板郭英智。没想到的是,这个细微举动下体现的佳兆业的凝聚力,成了其日后复苏的关键。

  白衣骑士?

  2015年1月28日,微博上发起了“你认为谁最有可能接手佳兆业?”的话题投票——许久未在微博上发声的融创集团董事长孙宏斌突然将自己的一票投给了融创中国。

  孙宏斌很快删除该微博,但其入主佳兆业之心已迅速传达给市场。

  事实上,只要重树佳兆业的投资者尤其是债权人的信心,解决债务负担沉重的问题,轻装上阵,而后辅之以积极的经营销售能力,佳兆业还是有希望重焕生机。手握绿城中国原董事长宋卫平“悔婚”偿还的62亿港元收购款的孙宏斌,正在四处寻找收购目标,而深圳、广州是孙宏斌一直希望打入的新市场。如此机遇,焉能错过?

  在耗时11个小时的谈判后,孙宏斌带领融创十余人的团队,进驻佳兆业总部盘点资产和债务。

  这一盘点不要紧,在将所有借贷凭证一笔笔对账之后,孙宏斌确认了一个信息:佳兆业的债务并非半年报上公布的297亿元,而是高达650亿元。但即便如此,铁了心要一雪绿城之耻的孙宏斌依然决定当一次白衣骑士。

  佳兆业有救了?

  掌管佳兆业后,孙宏斌首先下达了“裁员令”。包括董事、副总裁等在内170人离职。这仅是开始,按照孙宏斌的要求,佳兆业将由融创总部团队管理运营,包括各城市公司的总经理和部门负责人等管理人员原则上都将放弃。

  这无疑使郭英成极为不满。然而,孙宏斌不为所动,继续实施一系列改革。

  继2015年2月2日,孙宏斌宣布拟以23.75亿元的超低价格,收购佳兆业集团旗下上海荣湾、清湾、赢湾、诚湾等四个项目后,立刻启动第二步,以1.8港元/股的低价接手郭氏股权。

  须知,这是两个月前股价的六折。孙宏斌的如意算盘是,低估佳兆业资产,等待债务重组。

  不过,这反而让郭英成感到不舒服。在他看来,融创仅仅看中了佳兆业的优良资产,对于出手拯救佳兆业并不尽心。就在这时,融创方面表示,除了通过收购上海项目为上市公司补充流动性,融创在佳兆业债务重组成功之前,不会给这家公司注入任何资金。

  融创在债务重组中的强硬态度,让郭英成担心佳兆业命在旦夕。

  正如王石于万科,宁高宁于中粮,郭在佳兆业绝对是精神支柱。而就在这时,已有多路消息证实,郭英成个人已无大碍,回内地是安全的。同时,签署股权收购协议时,孙没有对郭英成可能出现反悔设置任何约束条款;而且孙郭双方为收购设置的交易前提是债权人一致同意方可收购,这为郭英成的回归打开了方便之门。

  在孙宏斌无法取得境外债权人的同意下,辞职133天后,郭英成宣布重新掌舵。一天后,郭英成发布任免通知,融创派驻佳兆业高管队伍遭遇集体免职。

  郭的回归,很大程度上重振了佳兆业的士气。“瞬间就哭了。”“大好消息!为接下来的忙碌准备!”此前不少离职员工也随之重返。

  特别是“拆弹手”原副总裁谭礼宁的回归十分关键。谭曾在恒大、卓越、盛高等房企担任过财务高管,长期浸淫资本市场,善于债务重组与疏通人脉。郭对其有知遇之恩,他对郭也是忠心耿耿,效尽全力。

  也正是由于谭式员工大量存在,使佳兆业内部始终稳定,没有给外界带来大厦将倾的不良感受,反而觉得这家公司还有戏。

  就在这时,郭英成旧时的人脉关系逐渐建立了起来:佳兆业深圳项目陆续“解锁”,各地销售正在慢慢恢复;生命人寿突然宣布向佳兆业提供13.77亿元贷款;中信银行提供300亿元资金出手援救……种种迹象,都似乎让郭英成看到更多生机,也越发不舍得“贱卖”佳兆业。

  恍如隔世

  孙宏斌原计划2015年4月完成佳兆业债务重组,进而在7月前完成股份收购,但监管前提是年报顺利发布。可郭英成回归佳兆业之后,迟迟没有批准年报发布,债权人谈判遇到阻碍,这使得佳兆业一直处于停牌状态,并严重阻碍了融创的收购进程。

  着急的孙宏斌向港交所提出了豁免申请,请求批准融创在佳兆业未发布年报的情况下破例完成收购。然而,竟意外遭遇郭英成的举报——融创收购案涉嫌违规操作。

  似乎孙宏斌早就看穿了入主佳兆业必定关隘重重,于是,他想弃帅保军——放弃收购佳兆业,只想揽下此前协议收购的上海4个项目。结果却是,上海4个项目仍旧存在债务纠纷,收购通函已被延迟寄发,加之“似有预谋”的“公章失窃”案,孙宏斌最终只能收回23.25亿港元的预付款,功败垂成。

  郭英成重掌佳兆业,尽管房源解锁、境内重组已完成70%,但是境外重组却受到投资管理机构BFAM Partners、华尔街对冲基金Farallon等部分境外债权人的反对,距离重组方案需要获得75%债权人同意的路程,还相当遥远。不过,最凶险的时刻已经过去。

  佳兆业之所以能够在即将“暴毙”之时起死回生,此间暗藏了数颗缺一不可的“灵丹妙药”。

  1、佳兆业本身资产优质。截至2014年6月底,佳兆业总土地储备约2 360万平方米,约有78.5%的土地位于一线城市,有数十个正处于开发状态的项目。一旦解锁,可以迅速补充流动资金。基于此,孙宏斌选择收购,前期托了佳兆业一把。同时,债权人也看好佳兆业的资产,并未引发金融踩踏事件。

  2、郭英成深谙商业运作的精神支柱作用。收购前,留有余地的收购交易前提,使其可以顺利回归;生命人寿、债权人等关键人脉始终鼎力支持。回归后,肱股之臣悉数回归,使得重组计划稳步进行。

  3、“涉腐”案远没有郭英成预估的复杂,理清了和当事人“亲”“清”关系,其与地产密切相关的政商关系并未被打破。这也是佳兆业可以起死回生的关键。

  ……

  2016年3月12日,时隔16年,中国足球甲级联赛开幕式暨首战在深圳举行。深足的新老板是郭英成,而最终主场作战的深圳佳兆业队以2:1战胜对手,取得联赛开门红。

  郭英成表示未来一年将会为深圳足球投入5亿~6亿元,有钱投资体育产业的佳兆业,似乎在传达信息:更有资本完成接下来的一系列债务重组,希望一切又回到2013年。

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