境外最大债权方暂停利益博弈 佳兆业重组即将现曙光

来源:中房报 时间:2016-04-07 作者:翁晓琳

    佳兆业这场声势浩大又扰攘多时的重组已经要看见曙光。

  3月29日佳兆业对外披露了最新的债务支付情况:约90%境内债务已结付或通过其他方式解决,境外债务重组方案也已获得包括Farallon和BFAM在内的相关债权人80.9%赞成。另外,佳兆业去年共接获境内法院的四宗裁定书,现已全部与相关申请人达成和解。

  债务重组顺利,项目解锁销售,佳兆业正以全新姿态回归。

  债务重组接近尾声

  3月中旬,Farallon和BFAM针对与佳兆业达成一致决议发表声明,称“BFAM和Farallon非常高兴已与佳兆业达成一致决议,该决议显著提高了所有债券持有人的权益。”声明标志着佳兆业海外重组协议发出以来,最大反对方与佳兆业暂停利益博弈。

  Farallon及BFAM Partners曾在1月份对于佳兆业重组方案提出异议,随后双方进入利益争夺战。经过两个月谈判,棘手的境外债权人终于通过了方案。佳兆业表示,在与以Farallon及BFAM Partners为首的一组债权人就重组的经济条款的若干修改做基本磋商后,若干债权人已订立日期为2016年3月17日的支持承诺协议,根据支持承诺的条款交付现有票据未偿还本金总额约24%作为支持票据。

  今年以来,佳兆业的债务重组计划进展迅速,增加了新高息票据、强制性可交换债券及交换可换股债券的票息以获得债权人支持。截至2014年底,佳兆业境内债务约为481亿元,到3月20日,其中约90%的相关债务已结付或通过其他方式解决,同时还获得了境外债权人80.9%的支持。

  佳兆业已经向相关法院提交了债务重组方案。根据佳兆业债券募集说明书,持有未偿还债券余额比例未达到25%的投资者,就不可以针对该公司采取强制措施。这一进展被认为是佳兆业艰难重组之路将进入尾声。

  现金流成关键

  不过,佳兆业想要逃脱死循环,恢复高速运转,稳定的现金流将是关键。

  在最新公告中,佳兆业首次披露了未经审核的2014财年、2015财年前3个季度业务表现,收益分别为174.52亿元、39.84亿元,公司权益持有人所占溢利分别为-40.95亿元、-15.49亿元;毛利率分别为3.6%、-0.5%。

  截至2015年3月2日,佳兆业现金余额由2014年上半年110亿元降至19亿元,2015年9月底,佳兆业流动资产总额约为人民币1040.03亿元,非流动资产总额约为130.20亿元;流动负债总额约为968.28亿元,而非流动负债总额约为102.72亿元。

  另外,2015年前10个月录得合约销售总额52.33亿元,较上年同期234.59亿元减少77.69%。亏损的主要原因是,销售锁定及冻结令三线城市项目市场环境苦难、资金流遇到严重问题以及董事及高级人员辞职影响运营。

  值得注意的是,这一情况随着多个项目的解封获得改善。截至2016年3月1日,佳兆业在一二三线城市共有24个项目处在锁定和冻结状态,已有11个项目解封。若干债权人已经向法院提交撤销针对集团的相关诉讼,项目解封有加快趋势。

  佳兆业预计,产生现金的十大项目陆续解锁,并且很多项目处在持有销售和正在建设阶段,将在不久为公司提供较好的现金流。

  复苏的多重手段

  高涨的深圳房价令曾经的旧改大户佳兆业抓紧机会恢复生机。据不完全统计数据显示,佳兆业截至去年底仍持有深圳8个旧改项目,占地面积134.7万平方米,其中包括南园新村项目、盐田项目、宝吉项目等。

  另外,今年1月30日,郭英成在锁房风波后首次参加佳兆业年度活动,也确定集团未来的发展战略要“强地产、多元化、新事业;轻资产、重利润、控风险”。

  这一情况下,佳兆业进行了高调的“招兵买马”。3月26日,佳兆业旗下地产、金融、文化、城市更新、足球等11家公司相关部门人士一起参加了2016年春季专场招聘会。此前不久,佳兆业的商业、物业、旅游、餐饮等子公司已率先举行专场招聘会。

  同时,新一轮吸引离职员工回流的“回佳计划”亦在实施。在佳兆业陷入锁房危机后的几个月内,该公司各级管理人员包括副主席、行政总裁和财务总监以及超过170名员工(约占总员工人数7%)相继离职,如今“回佳计划”背后,也说明佳兆业正逐渐步入复活阶段。

  复活在即的佳兆业目前要考虑的只剩下尽快公布缺失已久的2014年、2015年年报,才能获得国际投资机构评级,以便开展发债融资。

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