商业地产开发的城市战略

来源:互联网 时间:2015-09-28 作者:网络

 商业地产开发的城市战略

一、二线城市群雄争霸,市场饱和,调控频频之下难有完卵。三四线城市远离核心视线,政本位背景下,政府推动的大规模商业地产开发热潮,把大小开发商一网打尽。城镇化、核心城市的白热化竞争,也让越来越多的开发企业走上“农村包围城市”的道路。

 

商业地产

住宅屡受调控,土地财政直接推动下,大批住宅企业纷纷染指商业地产。在探索商业模式之前,首先就要确定企业的城市战略,到底进入何种级别的城市,从而利用一个项目搭平台,练团队,整合资源,建机制,成模式,进而在同级别城市实现“短、平、快”的复制,是任何一个企业从接触商业地产到实现决胜未来,必经的过程。

 

从城市级别上看:一、二线城市群雄争霸,市场饱和,调控频频之下难有完卵。三四线城市远离核心视线,政本位背景下,政府推动的大规模商业地产开发热潮,把大小开发商一网打尽。城镇化、核心城市的白热化竞争,也让越来越多的开发企业走上“农村包围城市”的道路。

 

但与此同时,先人一步的恒大、花样年、宝龙等行业领先企业,却宣布收缩三四线城市战线,重新转入一二线城市,似乎在城市战略上给出了出乎意料的答案。三四线城市究竟是价格洼地,待挖的金矿,还是鸡肋,食之无肉,陷阱重重?

 

客观看待三四线城市机遇与风险,首先从整体和国体出发,由于我国是中央高度集权的政本位国家,导致资源、人才、等市场核心生产资料,主要集中在一二线城市,且有加剧趋势,导致沿海与中西部之间巨大的发展差距,省会区域中心城市与地级市的巨大差距。但总体上讲,一线城市是“扩张型”市场,三四线城市是“收缩型”城市。

 

从最近三年的“泛供求”关系来看,“商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”,这个关键指标,一线城市为0 .64,整体供小于求(虽然是潜在供应,并非是单纯拿到预售证的有效供应,但仍是客观存在的供应)。与之相对,三四线城市供求比均值是1.22,供过于求。从典型的,已经出现严重供过于求的城市看,甘肃武威供求比高达8.06,山西大同供求比高达5 .7,鄂尔多斯4.9,延安4.34。而这其中,最被市场熟知,最臭名昭著的仅鄂尔多斯一个城市。

 

另外,一二线城市与三四线城市的施工面积增速也大有差异,最近5年,三四线城市施工面积,2010年至2011年达到近30%,2012年同比增长19%,高出全国平均水平5.4个百分点。与此同时,市场消化能力却远远跟不上建设的步伐,2010年至2012年,三四线城市除抚州和宝鸡外,其余销供比(销售面积与新开工面积比值)均小于1,尤其是枣庄、铜陵、荆门等城市,销供比未及0.5,供过于求态势明显。

 

从市场未来的发展来看,尤其是基础人口和市场需求来看,三四线城市同样不尽如人意。代表需求潜力的常住/户籍人口比,一线城市均值为1.84,二线城市为1 .21,三线城市仅是0.98。这就意味着一二线城市为“人口流入型”,而三四线城市属于“人口流出型”。或者说,一二线城市是增量市场,三四线城市是缩量市场。 

 

在市场需求方面,一二线城市和三四线拉开了距离,但在房价成交价格方面,三四线城市大有后来者居上的态势,比如粤西湛江,其市中心区一手房1季度均价8500元/平方米左右,已超过佛山一季度8200元/平方米左右的均价,但湛江2012年的人均GDP不到佛山的1/3。 

 

在直接关系到商业地产运营的基础指标看,三四线城市经济基础薄弱,居民消费能力有限。这一点在全国性布局的集团公司体现最明显,万科、保利地产、中海地产三巨头去年的总销售额中,北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%,利润贡献超过70%,大大高于三四线城市。鉴于此,佳兆业、恒大、花样年、宝龙纷纷重返一二线城市。

 

另外,三四线城市对于品牌商品的认知度较低,货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠,认可一般,甚至对国内一二线品牌认知度都不高,导致地级市商业招商难度大,好品牌引不进来,或成活率不高,购物中心缺少知名度和美誉度的品牌,开业新鲜感一过,MALL人气冷清,从“大盒”子变身为“活棺材”。

 

对于地级市的高端消费人群,其在客单价和客流量指标的表现,仍然差强人意。不仅因为收入本身整体较低,即便是当地金字塔顶端的“高端”客群,却在发生向上游城市分流的现象,有同行亲切的称为“高端位移”。 

 

对于那些在商业地产跃跃欲试的中小开发商来讲,三四线城市的蛋糕是诱人的,但一涌而上的结果,只会一涌而下。虽然在地级市有相对强的竞争力,但经济发展水平、紧缩性市场,不成熟的市场,有限的市场容量,较长的市场培育期,不规范的政府监管,甚至违规操作,都会大大加剧地级市商业项目开发的风险和难度。说到底,适合企业自身的,才是最好的城市战略,在这方面,交学费是在所难免的。

 

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