商业地产常识(2)

来源:p.m. 时间:2011-04-21 作者:P.M.

16、售后包租

售后包租,是指房地产开发经营企业或房屋产权单位,在其投资建造的商品房出售时与买受人约定,出售后的一定年限内,由出售人以代理出租的方式进行包租,以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款,或每年支付一定比率回报。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中,售后包租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等,但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场,其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节,只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。

17、框剪结构

框架—剪力墙结构,称为框剪结构,它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合,吸取了各自的长处,既能为建筑平面布置提供较大的使用空间,又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置,也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此,这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。框剪结构的变形是剪弯型。众所周知,框架结构的变形是剪切型,上部层间相对变形小,下部层间相对变形大。剪力墙结构的变形为弯曲型,上部层间相对变形大,下部层间相对变形小。对于框剪结构,由于两种结构协同工作变形协调,形成了弯剪变形,从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比,使结构的侧向刚度得到了提高。

18、剪力墙结构

剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,能承担各类荷载引起的内力,并能有效控制结构的水平力,这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用,所以,购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。

19、物业管理

广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护,治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为:由专业化的企业组织,运用现代管理手段和先进的维修养护技术,为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

(1)物业管理的对象是完整的物业,指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。

(2)物业管理服务的对象是人,即物业的业主和用户,包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

(3)物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能,延长使用寿命,完善物业环境,使其正常使用,力争保值、增值。

(4)物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。

(5)物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来,创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域,实现物质文明和精神文明的统一。

20、节点

节点是规划学用语,指观察者步行进出、经过的集中焦点,一般是指交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等,它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

21、地标

地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点,观察者一般不能进入内部,仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

22、区位

综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)中所处的空间位置。

23、板块

板块住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

24、设计先于开发

开发商业地产要先确定经营模式、服务对象和商品定位,再按经营业态的需求进行建筑规划设计。如果沿用住宅开发的思路和模式,商业地产很难成功。

25、科学理性经营

收益性物业重在后续的经营。发展商要强化经营意识,和商家之间做到配合共赢。商业的经营有其自身的规律,必须按规律进行专业化操作。如果地产开发商将商业地产当成房产来租售,贪图短期利益,就违反了商业地产开发的规律,也不能保证项目长期运作和可持续经营。在这方面,开发商树立科学的商业经营观念和学会尊重商业经营的规律是非常重要的。

26、底商

底商是指住宅的第一层、第二层。一般住宅,特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难,其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商,价格可以卖得更好,同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上,大盘社区因为有多而稳定的住户,商铺的经营胜算相对较高,投资风险相对小一些,其底商率先得到投资者青睐。典型的代表,如天下城和鑫苑名家社区的底商,因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托,投资者对底商的发展前景基本看好,项目销售由此被带动。

27、宏观调控

宏观调控亦称国家干预,是政府对国民经济的总体管理,是一个国家政府特别是中央政府的经济职能。它是国家在经济运行中,为了促进市场发育、规范市场运行,对社会经济总体的调节与控制。宏观调控的过程是国家依据市场经济的一系列规律,运用调节手段和调节机制,实现资源的优化配置,为微观经济运行提供良性的宏观环境,使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程。宏观调控的主要内容包括:①国家合理地制定各项经济政策和措施,如制定经济和社会发展战略、方针、制定产业政策,以控制总量平衡,规划和调整产业布局;制定财政政策和货币政策,调节积累和消费之间的比例关系,实现社会总供给和社会总需求的平衡,控制货币发行,制止通货膨胀;建立和完善适应市场经济发展的制度、收入分配制度和税收征管制度等。②国家正确运用价格、税收、信贷等经济杠杆,调节国民收入的分配和再分配,从经济利益上诱导、协调和控制社会再生产各个环节等。③科学地编制各项经济计划,使经济计划建立在有充分科学根据的基础上,使其在中长期的资源配置中发挥应有的作用,弥补完全依靠市场配置资源的不足。

28、营销模式

一般来说,营销模式划分为广义营销模式和狭义营销模式。广义营销模式是指通路所采取的商业形态,如药店、医院、电视直销等;狭义营销模式指的是产品获得消费者信任的一种沟通方式,它是与产品的虚拟价值密不可分的。

29、REITs

REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起,由专门管理机构操作,独立的机构监管,专事商业房地产投资,并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。(详见本期第64页《REITs的来龙去脉》)

30、融资租赁

融资租赁其实和分期付款没有什么太大区别,只不过在租期结束时,租赁物件的产权转移给施工单位。现在已经出现的“分期付款,约定产权转移”和“以租代售”就是这个基本模式。他是通过所有权和使用权分离的特征,解决施工企业信用度不高的问题,在国外已经成为第二大融资渠道,大部分中小企业都是通过融资租赁解决。因此融资租赁和传统租赁不同的是:它可以通过租赁销售,也可以通过租赁融资。这是我们传统租赁所不能解决的。

 

 

 

 

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