上海商业地产市调报告:商业街情况概述

来源: 时间:2011-04-11 作者:

  徐家汇商圈的异军突起无疑是轨道交通效应的最好体现。

  由于徐家汇商业中心建设较早,商业业态规划、商品结构、市场定位等用现代化国际化的标准来衡量存在较大  差距。尤其是商业新业态不新,再发展余地不大,以传统百货业为主,因此商品结构层次空间较小,高档消费能级未形成局面。随着近年来社区商业的迅速发展和各种大型超市、大卖场的建成,居民的日常生活消费品以及中低档的耐用消费品正悄悄地从徐家汇中心分流。

  据了解,徐家汇商圈是目前经济增长最快的商圈,年社会消费品零售总额高达70多亿元,45万平方米营业面积规模也是傲踞上海商圈榜首。而在1992年东方商厦开业以前,上海营业面积上万的大商场几乎都集中在南京东路。
  
  据介绍,递铁工程和第一轮旧区改造带来的城市形态布局变化,直接导致了上海消费格局的重新分配,沿地铁一号线动迁的人口让徐家汇成为又一个城市中心。东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、新路达广场、美罗城等商业设施让徐家汇商圈崛起,周边环绕着衡山路休闲娱乐街、宜山路建材家具街等市级专业特色街,形成了强烈的辐射效应。地铁一号线、轨道明珠轻轨线、内环高架、沪闵高架交汇于此,构成了便捷的立体交通网络。 

  “上海商圈的发展趋势是由线到圈,将会有更多类似徐家汇的新商圈在上海形成。”上海财经大学工商管理学院副院长晁刚令的观点印证了目前的商圈建设。静安寺南京西路、淮海中路、人民广场南京东路、五角场、中山公园、浦东张杨路在未来的3到5年内各自的商业面积都将超过50万甚至100万平方米,即使七宝、莘庄、虹桥天山路等区级商圈的规模也都将超过40万平方米,对徐家汇商圈的冲击非常大。

  专业人士指出,徐家汇将面临上世纪90年代初上海第一、第二商圈南京东路和淮海中路曾面临过同样的阵痛:由于市中心大量人口继续迁移;就像徐家汇当初截流老商圈的人流一样,曾经为徐家汇商圈带来大量客流的腹地———七宝、莘庄、虹桥等地区由于各自的商圈在未来的三五年将逐步发展成熟,这些商圈将反过来截流大量徐家汇商圈的客源。同时,徐家汇商圈还面临市中心商圈的强烈竞争,静安寺南京西路、淮海中路、人民广场等商圈不仅商业设施和商务发展迅速,随着大量现代住宅区的建设,空心化得到改善,且人口结构和消费能力也得到改善。
  
  上海市经委秘书长朱成钢说,市中心人民广场出现60万平方米的营业面积购物中心群(再加上南京东路东段和附近已建和规划中的多座大型商业广场,总商业面积有望超过100万平方米)。另外静安寺将形成大规模地下城市,中山公园也将建设大型商圈,这都将与目前处在商圈龙头地位的徐家汇展开竞争,同时也意味着徐家汇目前的地位很可能在几年后被改写。

  据从上海市经济委员会获悉,由市经委编制的《2005年上海商业发展报告》近日已正式出台。该《报告》详细披露了市中心区黄浦、卢湾、静安、徐汇4大商圈今年的商业布局规划,4大中心城区商业将以全新业态亮相申城。
   
  黄浦区:世界一流高档消费区
  
  ——加快打造世界一流高档消费区。结合外滩地区现代服务业的规划发展,黄浦区将在外滩沿线加紧引进国际商业、餐饮业以及休闲娱乐业的顶级品牌。重点推进外滩南段(九江路至延安路)金融贸易区的配套优化。拓展餐饮、休闲功能,引进国际顶级商业品牌、知名风味餐饮和特色休闲吧座。
   
  ——继续推进国际一流南京路建设。重点抓住世茂国际广场和即将建成开业的新世界综合消费圈,全力推进打造规模最大、功能最全、影响力最广的南京路西藏路商圈。
   
  ——深度开发豫园旅游文化商业城。根据建设传统民俗型多功能街区的核心定位,结合老城厢历史风貌的整体保护和开发,进行商业结构调整,促进商旅文联动,深化功能拓展。
  
  ——重点建设北京路等主要专业特色街区。调整和加快提升专业特色街的经营结构和整体能级,引导和形成一批适合现代消费趋势的专业特色商街。重点推进北京路“国际装备制造业服务贸易区”调整改造建设。配合推进福州路文化街的调整开发,健全图书出版、文化用品经营,开发引进音像、动漫项目。
   
  卢湾区:建设“一圈”、“两中心”
  
  ——淮海中路商圈:未来1~2年内,淮海中路不再新增大体量的商业面积,进一步推进结构调整,形成以中高档精品百货、品牌专卖等为主的时尚商业功能;以影视文化、各式餐饮、综合娱乐等为主的休闲服务功能;以商务办公、会议展览等为主的商务中介功能;以人文景观、展示博览、宾馆服务等为主的都市旅游功能;以表演艺术、影视传播、服装设计、科技服务等为主的科学艺术功能;
  
  ——打浦桥商圈:形成中心城区独特的集商业商务、现代居住两大功能于一体的“都市商住区”格局。打浦桥地区中档商务资源充足,依托优越的区位、便利的交通,与淮海中路国际商务区错位互补,共同支撑卢湾区现代服务业的发展,同时对周边地区形成一定的集聚和辐射。抓住中国入世商业零售业等服务业即将全面开放、上海筹备2010年世博会及区域南部滨江世博地区开发启动等历史性机遇,充分依托打浦桥地区区位交通和原有、新建商业商务资源等优势,全力构筑区域性商业商务和综合服务功能集聚的载体与平台,将打浦桥地区建设成为“两大中心”,即以集聚中外资、海内外大中型企业总部和区域总部,地区性采购中心、销售中心、营销中心、品牌代理中心,以及腹地产业链关联企业为主,成为区域商务中心;以集聚社区生活服务、商务配套服务、城市综合服务为主,成为上海区域性商业中心。
   
  静安区:完善各项商业功能
  
  ——南京西路商圈

  梅龙镇广场:内有伊势丹百货商场、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际高、中档品牌专卖店;
   
  中信泰富广场:内有近百家专卖店,其地下室有恒信钻石店,底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店,二、三楼有Sprit上海最大的旗舰店及美亚音响旗舰店,四楼有著名的金钱豹餐饮总汇;
  
  恒隆广场:内有国际著名品牌专卖店140多家。其中汇聚了已进入上海市场的国际顶级、一线品牌的70%,均为旗舰店,如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等;
  
  久百城市广场:集聚了200多个国际品牌,二线以上品牌占60%以上,其中一批一线品牌首次登陆国内和上海,并日渐得到国内外高端消费群的认可;
  
  金鹰国际购物中心:为南京西路商圈规模最大、品类最为齐全的单体百货之一。
  
  ——曹家渡商圈
  
  曹家渡商圈以静安为主,已开业的有开开商城和沪西一百等大型商厦,目前商圈内有著名的餐饮王朝酒家、席家花园、知味馆等,娱乐休闲业有天上人间夜总会、智慧泉桑拿浴室、千子莲足浴等。
  
  未来曹家渡商圈商业以服务本地区居民和周边居民为主,提供便捷服务与购物。

  徐汇区:中心商业、社区商业齐头并进
  
  ——中心商业布局:“一圈一城三街”
  
  徐家汇商业中心:总营业面积达45万平方米以上,2004年商圈内销售额达到47.84亿元。
  
  龙华旅游城:有乐购大卖场等商业设施7万平方米,依托区域内龙华寺、龙华塔等深厚的佛教文化底蕴以及周边一大批新建的楼盘住宅,同时结合旅游,区域内已开始集聚人气,区域商业将有新的发展和提升。
  
  三街:(1)衡山路娱乐休闲特色街。主要为娱乐休闲、咖啡酒吧、酒店宾馆、美容健身等。(2)宜山路建材家居特色街。今年将对宜山路建材街的原有功能进一步改造提升,积极发展家居设计、装饰艺术展示、有关装饰装潢业务及产品方面的咨询、信息发布等。(3)淮海中路(徐汇段)服饰百货街。有美美百货公司和襄阳服饰市场等商业设施。
  
  ——社区商业布局、趋势:
  
  新建完善4个区域商业中心:龙华旅游商业中心、铁路南站地区商业中心、田林-漕河泾地区会展旅游商业中心和华泾商业中心;新建8个邻里(居住区)商业中心以及近万个街坊商业网点。

一、商业街规划布局的基本要点
   
  商业街是指众多不同规模,不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。规范化的商业街,布局的其本要点包括五点。
   
  第一,什么是商业街。由众多商店、餐饮店、服务店共同组成,按一定结构比例规律排列的商业街,在全世界各地彼彼皆是,如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街,等等。那么商业街到底是什么?谁可以称之为商业街?
   
  首先,购物中心不是商业街。购物中心是由一个管理机构组成、调和规则,把一系列零售商店、超级市场组织在一组商店群体内的业态形式。1931年美国出现全球第一个购物中心,到1999年底,购物中心的销售额已占全美商品零售意额的30%。近年来,美国住宅郊区化和家庭汽车化日益著,人均轿车占有量已达到1.3部,98%的人外出购物要驾车,67%的美国人拥有自已独立的郊区住宅。在此前提下,一方面是大城市老商业区的相对衰退,另一方面城市郊区新商业态形式的出现,即大型购物中心(Mall)。Mall在美国泛指商业城和购物中心。它与众多商店、餐饮店、服务店有规律、按此例呈直线或环状有序排列的商业街 ,有严格的界限和原则。
   
  其次,商业区不是商业街。商业区的概念,是由美国学者于1923年提出的,即解释为“商业活动会聚之处”它是指一个具有综合性商业功能的区域范围。商业街也是商业区中的一部分。上海南京路自外滩到人民广场之间,全长1033米,是典型的以商业、餐饮业娱乐业、金融业、服务业五大业态整齐、有序排列的商业街。北京王府井大街从南口至北口的八面槽810米是商业街,而二期工程后的向北延伸340米,向东、西延长500米,以八面槽路口为中心共计2150米长度的“金十字”工程项目,已构成王府井中央商业区,而不是商业街。重庆以解放碑中心购物广场为核心,东起小什字、西至校场口,南起新华路、北至民生路,是市政府批准的解放碑商贸中心区,不能简单只提解放碑商业街。
   
   第二,商业街的类型。商业街按不同规模来划分,可分为大型商业街,如上海的南京路和淮海路两大商业街,北京王府井大街和西单北大街两个大型商业街。大型商业街的长度均在1000米的标准基点上进行有序布局。全国最长的步行街是武汉的江汉路商业街,全长1210米。又可分为中型商业街和小型商业街,如深圳华强北路商业街和北京275米的大栅栏袖珍商业街。商业街按功能来划分,可分为综合型商业街,如南北总长度为1600米的北京西单商业街、乌鲁木齐中山路商业街、昆明青年路商业街。又可分为专业型商业街,如杭州健康路丝绸特色街、福州榕城美食街、北京三里屯洒吧一条街。商业街按不同等级来划分,可分为市级商业街。如哈尔滨中央大街、天津和平路商业街。又可分为区级商业街、天津和平路商业街。又可分为区级商业街、小区商业街,如天津滨江道商业街、北京地安门商业街和方庄小区餐饮一条街。除此之外,按不同性质来划分,又可分为商品性一条街、服务性一条街,如北京中关村电子一条街、北京西二环东侧的北京金融街。
   
  第三,商业街的风格。商业街的风格是指商业街的整体格调和整体形象。它是通过自身的一系列活动和较长时间的运作,给社会留下知名度、印象度和美誉度。
   
  首先,商业街要保持统一的建设风格。哈尔滨的中央大街,是以俄式建筑风格最为招眼的综合型商业街。这就是它的基本建筑网络。南京夫子庙,是以青砖、桶瓦、歇梁、飞檐为建筑物色的商业街,站在“天下文枢坊”前,从明末清初的建筑风格,可透视到南京十朝旧都的商业文化。北京大栅栏商业街建筑群中,明清时代中国民族资产阶级和洋务活动的混合商业文化,表现得淋漓尽至。现在的北京王府井商业街,在建筑风格和装饰风格上却矛盾显现,既有以新东方商业设施、香港美食城、王府饭店为代表的中式建筑物,又有以东方广场、丹耀大厦、工艺美术大厦为代表的西式建筑群体;既有穆斯林大厦的伊斯兰建筑风格,又有台湾饭店、好友商场、利生体育用品商店等风格不一的商业建筑设施。
   
  其次,商业街要突出个性理念的软件管理风格。北京西单商业街,自1981年西单商场提出“中档品牌、大众服务”的经营方针后,商业街的主管部门,强化为市民服务的意识,已逐渐形成“平民消费”模式的完整的管理理念系统。1996年6月1日、8日、15日对北京市城区三大商业街进行调查的结果表明,到西单商业街购物中客流总量中,北京市地方人口占74%,而境外人口占26%。从而可看出,西单商业街“平民消费”定位理念的科学性北京秀水服装一条街,突出为欧洲人服务的个性理念特征,在此从事交易的客人,87%来自东欧,11%来自中东,2%来自世界各地。这条街的管理委员会制定一整套带有理念特色的管理和服务条款,是北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街。
   
  第四,商业街的定位。商业街的定位是决定商业街生存与发展的前提条件。在当今各大中城市都在建商业街之际,根据规范商业街的量化标准、人文环境、地位比重和可塑性四点定位准则,部析商业街单体,寻找了一个城市商业街功能定位的规律,进而设计城市商业发展的总框架。
   
  首先,商业街要根据城市的基本职能和城市功能,确定自已的定位,北京作为全国的政治中心和文化教育中心是世著名的历史文化名城,前门大栅栏商业街正是这座有深厚文化底蕴国际大都市的缩影 。大栅栏商业街一是业态齐全、商品种类繁多。二是老字号店多、带有浓厚的历史文化色彩。三是光顾的客流特殊,购物者多以购物、休闲、观光、娱乐为一体的复合型为主。故此,大栅栏商业街定位在“商业、文化、旅游”一体化上。
   
  其次,商业街要根据城市或城市的不同区域,及近期和中远期经济发展的趋势,确定自已的定位。上海市已被美国《未来杂志》预测为2015年世界10大超级经济发展城市之一。由此确立“现代化、国际化、年轻化”的商业街地位,是恰如其分的。
   
  第五,商业街的进入。任何一种商业流通形式的出现与发展,均存在进入市场的时机选择是否得当的问题。20世纪80年代中期美国肯德基和麦当劳两个跨国快餐业进入中国市场的时候具备发展快餐产业的环境。快餐市场是空档位,于是美国两大快餐业进驻中国城大市后,能蓬勃发展起来。1999年北京王府井、上海南京路两个大型商业街,于中国50年国庆庆典前夕先后亮相,正好选择在发展中心城市经济、扩大国内市场需求、拉动经济向前发展的良好时间档内,经过一年半的运作,均取得了辉煌的业绩。北京市宣武区的广安门内商业街的开发,则选错了时间档。交通干线改造工程完成后的1996年,北京城市商业规模总量已超过了市场需求总量,整体效益指标下滑,投资商纷纷逃离,广内商业街至今也未形成。

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