纵观商业历史的发展，国内的消费形态已经发生巨大改变。从建国初的计划经济催生的供销大厦，到改革开放经济发展的CBD商业中心，再从互联网带来的网络购物到美而近的社区体验式消费，改变的是消费模式，不变的是需求。

如今商业业态转向“体验+服务”消费，所以社区体验式消费应运而生。有数据显示，在发达国家，社区商业占据了社会整个商业总支出的60-70%。相较于这样的高比例，中国整体水平目前还不足40%。不过，随着城市中心型商业趋向饱和，“社区商业”开始走到前台。

家门口的社区商业：

商业地产新蓝海

商业的竞争，归根结底是人的竞争。无论是提升服务质量、改进产品供应，或是营造体验式消费环境，都是以吸引客流为最终目的。“因住而商”，社区商铺先天具备“固定消费人群”这一重要资源，所以在投资中拥有卓越的发展前景。

社区商业作为“生活的最后一公里”，依托一个大型社区或数个中小型社区构成的“商圈”，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。也就是说，作为重要的社区配套，社区商业主要是为社区居民提供日常生活服务，集购物、休闲、娱乐、服务于一体。

社区商业紧邻居民生活区，大多数以底商或临街商铺形式存在，便利性与商业辐射性更强，极强的居民消费粘度，使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。随着居民消费水平提高，社区商业的潜力价值在被不断的发掘，社区商业俨然成为未来商业发展的重要方向和新的蓝海。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，掘金"最后一公里"！

中百集团总经理万明治曾说过，线上零售市场实际上已经越来越趋近于饱和。以线下社区商铺为依托，结合线上的新型零售业模式，将是未来的新趋势。马云也曾表示，“线上的企业必须走到线下去！“ 有人气保证、经营业态贴近业主居家生活，作为连接居民消费的“最后一公里”，早在2016年，社区商业就已被业界认为是投资蓝海。

虽然社区商业风口正猛，但同样面临着不少问题和困境，下面飙马商业地产为您详细分析这些痛点。

社区商业运营痛点

高周转时代，大伙儿都拼规模拼速度，商业地产总是陷入火什么都干什么然后死大一片的循环。以前说综合体好，一窝蜂就冲上去了。后来说，社区商业有前景，又一大波砸钱干上了。盲目复制造成大量的社区商业很容易过时，对于消费者的实际需求，还是了解的太少，一起来看看社区商业的六大痛点。

1、小资本追求点状利益。

虽然在成熟市场社区商业消费占比已经达到70%，而我国仅有40%，看似潜力巨大但由于商业在中国缺少多渠道变现能力，大部分社区商业被规划成更容易变现的街铺，面向中小投资客销售，而众多小资本天然具有直接逐利的目的，在社区商业运营中没有人愿意承担吸引客户和规避同质化的责任，导致租金无序增长，业态过于单一，直接决定其难以长久存活，也难以形成合力。

虽然我们都希望社区商业可以小而美的生活，但每个投资人都不可能放弃追逐最高效益的目标。这就形成了社区商业非常尴尬的事，所有人都追求点状效益而非系统效益，最后就是没有效益。

2、市场缺乏有序引导。

虽然国内早就引入了新加坡的邻里中心概念，在现在看起来是可以很好的解决社区商业发展困境的模式，但邻里中心的发展需要政府强有力的规划，现有规划体制下，社区商业街铺大量充斥市场，导致供应严重过剩比起购物中心有之过无不及。

同时对于居民日常生活急需的一些业态，其本身盈利能力差，难以承受投资者逐利的要求，而政府却缺少必要的补贴和帮助，最后导致市场更加无序。而这种情况在新加坡又恰恰相反，这就是我们看到明明有需求却没法供应的原因。

3、中小型社区mall活力欠缺。

中小型社区mall在国外有着非常强的生命力，但在中国现阶段依然是个难题。

原因1：居民需求多元化不足，导致大部分中小型社区mall依然要靠常见主力店吸引客户，租金收益受损。

原因2：工作强度与文化导致社区mall经营时限短，商户经营相对困难。

原因3：规模小运营推广难，体验业态少，跨社区吸引力弱。

原因4：O2O未来对社区商业造成比购物中心更大的打击。

4、租售结合看上去很美，却难于落地。

面对商铺不好销售的局面，很多开发商祭出了租售结合的打法，无论是售后返租也好，还是带租约销售也好，好不好用，先拿出来试试效果再说。从本质上来说，租售结合实际上还是通过租来达到售的目标，但是当租与售无法从租售比或者时间上相匹配的时候，这种结合只是抢拉硬拽或者是权宜之计。

售后返租是开发商用的较多的方式，从国内做社区商业租售结合的成功案例来说，只有哥伦布还算是说的过去，其他的项目操作成功的案例就听说的很少。如果售后返租只有三年，那基本上就是一种促销手段，商铺价格提高后，然后再按照每年5%的回报，按照85折对外销售商铺，按说三年内开发商应该进行招商运营的，以便三年租期到了之后，交给业主一个成熟的社区商业氛围，但实际上很少有开发商会这么做，一个是小区刚入住，入住业主很少，商户即使给免租期也不愿来，另外当开发商已经卖完商铺现金入袋之后，还需要再掏钱去做运营时，这个对开发商来说是个很难的决策。此外如果社区商业不是盒子形态，商铺分布很散，也没法实现统一的运营管理。

还有一种方式是带租约销售，这种形式在成熟区域还可以试着操作一把。但是在小区没入住周边不成熟的情况下基本上没法操作，没有人就没有商户租赁商铺，即使有商户租了但租金也不高，这样的带租约销售降低了租售比的想象空间，反而更难销售。相当于通过一纸租约锁死了未来商铺的租金空间，还不如让销售员直接凭描绘未来前景说服客服动心现在就买来的实在。

5、传统销售思维，商业运营粗糙。

相比前期的街区定位和业态规划，后期的招商运营才是社区商业更大的挑战。长期以来，商业地产的开发都在自由地生长，配套设施不合理，传统的销售卖铺子的游击队思维，导致开发商不重视商业运营，不愿意花费精力去培训锻造专业的运营团队。

按照快周转的销售思维，社区商业更多是作为社区住宅的配套，以底商的形式被卖掉转手，运营粗糙或者没有运营使得社区商业在交付后自生自灭，没有溢价能力，社区品质也会因此遭到破坏。

6、品牌商不落地，商业服务不匹配。

社区商业的核心竞争力在于不断升级，硬件方面的表现就是水电管道等建筑设施的维修更新，街区道路的清洁卫生等，而软件方面最重要的就是品牌商的优化和服务的提升。

然而，大多数的社区商业要么因为开发短视，要么因为租金过高，致使能够适合周围社区的零售连锁品牌无法落地，难以为附近居民提供高品质的综合性服务。

国内社区商业的4种玩法

国内几大顶尖住宅开发商已经研发成型了自身的产品线，成为其住宅社区的标配，一般都是以餐饮为主打，休闲娱乐配位，特业为重要补充，再辅之以超市为代表的零售品类，最后是线上服务的植入。例如，恒大打造影院剧场模式、万科打造“五菜一汤”模式、协信创建星光邻里、龙湖创造产品线星悦荟、花样年打造彩生活社区。

目前社区商业按规模体量与辐射能力，可分为四类：

1、区域中心。

区域型社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其出发点是节省社区居民生活购物成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团并可辐射吸引大量区域外的消费群体。这类项目大多选址在居民区聚集区或者新兴住宅区内，区域有数十万常住居民，并不断增长，具备中等偏上的消费能力。

证大·大拇指广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等业态，广场以块状规划，共22个建筑体块，以地上两层为主。大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除了引入常规的零售主力店家乐福外，还引入了廊桥创意服饰，创意家居，证大艺术馆等于与文化关联度强的业态。

2、邻里中心。

新加坡的“邻里中心”最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，分布于政府组屋区内，其实质是购物中心。

目前国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态不成规模、不成气候，服务也不完善，主要以商业街为主没有完整的配置概念。但苏州工业园区邻里中心却是一个很好的成功案例。

服务：苏州邻里中心平均建筑面积约205万平方米，配置社区活动中心、文化中心、生鲜超市、要点、诊所、银行、通信、餐饮、洗衣、美容、文化用品、维修等12项基础功能，综合全面的服务涵盖；

物业：综合性大厦，大多为四层；

配置：按2万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5/6个住宅区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-15000平方米/千人配置；

定位：80%服务业，其中40%-50%为餐饮，12项功能必备；

运营：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”；

销售：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式；

招商：主要针对品牌连锁商家，开发成本加物业费的低租金吸引经营者。

3、商业街区。

位于住宅社区内，以平面形式并按照街的形态布置的单层或多层商业物业，主要基于住宅区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要，作为补充而产生。

万科2049定义为高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队并由万科物业负责物业管理，与“万科广场”“万科大厦”“万科红”系列品牌成为万科商业地产的产品线。

万科2049五玠坊是上海万科首创的“原·享未来生活心体验”商业街，业态涵盖精品餐饮，生活娱乐、教育亲子、商务会所、休闲旅游，项目由日本设计师负责。

4、社区底商。

物业范畴，建筑类型而言，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层次的社区配套实体组成部分，满足自身或附近区域内居民消费需求。

社区底商一般由于规模小，吸引力有限；生活服务为主，无特色；难以统一运营管理而沦为配角。

社区商业实践操盘手册

未来社区商业发展趋势

未来的社区商业不仅仅是日常消费的地方，更应该成为社交体验的场所，如社区跳蚤市场、社区运动会、相亲会、宠物联谊会、儿童活动等；逐步丰富各类业态体验形式，例如维修、送水、诊所、家政、洗衣、银行等，通过周到的服务提升顾客满意度并形成消费者价值观中的强烈认同。

随着“商业+”为导向的发展时代，社区商业+金融的结合，既有利于资产形成规模化，又能推进社区商业的运营。通过实现线上、线下的快速融合，打造互联网+社区商业，进行更多展示和体验空间创新，引导新的生活方式。打通平台接口，整合人流、物流、信息流、资金流，形成泛社区商业服务平台，丰富的品类组合、广泛的服务范围，还能使部分邻里型商业逐步发展到辐射周边3-5公里的区域商业中心，实现价值提升的最大化。

未来的社区商业同样离不开人工智能，多样的新技术已经应用到零售商业的各个环节：以深度学习为基础的人脸识别、对话、商品识别等，通过实时监测、抓拍面部表情来判断消费者的消费行为；通过物联网、智慧停车场，客流统计分析，来进行精准的数据把控从而得到一套完整的数据体系，都能够对后期商业的发展做出辅助性的预测。

未来社区商业的发展，势必在“量”的扩张上，更加注重“质”的提升，为此精准合理的商业定位、业态布局、场景氛围、招商运营是社区商业迈入高质量发展的关键点。与此同时与专业的商业地产策划团队携手合作，在每个重要环节精准发力，避免陷入社区商业开发运营困境，显得尤其重要。

【免责声明】本文由飙马商业地产整理编辑，部分内容及图片来源于网络，版权归原作者所有，转载请注明出处，若有侵权请联系我们删除。