长租公寓怎样才能成功运营

来源:网络 时间:2018-12-27 作者: 丁祖昱

长租公寓作为一种新兴的功能型城市居住产品,对于房地产圈来说并非全新事物。但是前期由于缺乏政策扶持,发展速度一直处于相对低迷的状态。近年来,随着“租购并举”等相关政策的落实和推广,长租公寓又如雨后春笋般开始出现,房企也纷纷跟风入局,目前在我国排名前30位的房企中,已有1/3以上涉足长租公寓。

本次,我们探访了上海三家房企旗下的长租公寓门店,分别是龙湖冠寓(平型关店)、万科泊寓(上海西站店)以及BIG+碧家国际社区(真如店),从多维度来看它们是如何打造长租公寓的。

 

龙湖 冠寓

 

 产品理念 

 

冠寓是龙湖集团打造的长租公寓品牌,它以CityHub(城市资源聚落)为租住理念,旨在为80后至00后的年轻人群打造具备舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特点的生活资源聚集地,让租住空间跳脱出单一的居住功能。

 产品解析 

 

冠寓通过服务和产品来区分和切入各细分市场,目前推出了“核桃”、“松果”、“豆豆” 三大产品线,瞄准创客SOHO、青年专才、海外留学等客群,并结合门店所处区域,设置了不同的产品满足各类客群的需求。

 

 

 

核桃系定位高端产品,为大户型+小公区配置,轻奢服务型公寓,可享受龙湖生态VIP资源。松果系和豆豆系定位中低端产品,其中松果系为标准化+增值服务,融合商业与社交功能的青年社区,可享受龙湖生态资源。豆豆系则为小房间+大公区配置,同时配套第三方O2O服务。

 门店实例 

 

自龙湖冠寓进驻上海以来,已经累计开业20多家门店,其中大多数为标准松果系列产品,上海平型关店就是众多松果系中的一家。

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交通

 

 

门店位于平型关路465号4楼至7楼,距离1号线延长路650米,8号线西藏北路1.2公里,步行需要7-15分钟;另外,距离门店500米内有9个公交站台,租客可以自由选择出行方式。除此之外,南北高架路距离门店750米,一定程度上满足了租客驾车出行的需求。

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周边配套

 

 

 

上海平型关店地属大宁商业圈,步行10分钟可达大宁国际商业广场,龙之梦购物中心公交四站可到达。周边还有好德、快客、全家、和良友等24小时便利店,另外还有家乐福和大润发等综合超市,大润发步行800米可到。除此之外,距离门店一公里以内有一家三甲医院上海市第十人民医院,租客的健康可就近得到保障。

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公共区域

平型关店的公共区域位于四楼,紧挨着物业办公区域,面积大约在15平左右。公共区域内设置了休闲吧和办公区两块,休闲吧内有桌上足球和书吧,办公区内则放置了一张8人的长桌,租客日常可在此办公或者放松。

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房间配置

 

 

 

平型关店的房型主要分为15平的一居室和38平的套间,目前只剩下两间一居室尚在出租。一居室采用简约风设计,房间内配备了床、桌椅、衣柜、沙发、电视、空调、洗衣机和冰箱等设施。卫生间面积虽然比较狭小,但采用了干湿分离设计,在一定程度上保持了环境的整洁与干燥。在公寓的安全管理上,门店设置了智能门锁和安全监控,保证了租客的安全和隐私。

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价格

平型关店的租金大致在3500-5000元区间内,水电费为商业用水电,电费为1.6元/度,水费为6.5元/吨。除此之外,公寓每月需要就网费和公摊的电费收取70元,但如果租客租期超过半年则可以免收。

 

 

万科 泊寓

 产品理念 

泊寓通过研究青年群体的租住习惯,致力于为在漂泊的青年营造安全、舒适、人性化的公寓之家,不仅为其提供居住空间,还提供服务和生活方式。

 

 产品解析 

早在2015年年初,万科便推出长租公寓品牌“万科驿”,后更名为“泊寓”。该系列产品关注区域内青年群体,主要服务18岁至40岁的人群。

 

 

 

 

泊寓的设计方向是“个性化+体验化+社区服务化”,每个房间都配备了独立的卫浴,拥有床、桌椅、衣柜、空调、热水器等基本生活用品,可实现“拎包入住”。

 

门店实例 

 

 

 

泊寓上海西站店2018年5月开始营业,该项目为上海万科基于“泊寓”产品线打造的升级作品“泊寓plus”,项目前身是普陀区民营科技大厦。

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交通

 

 

泊寓上海西站店位于普陀区桃浦路226号,距离11号线上海西站站仅450米。同时,周边还有136路、754路、838路和856路等多路公交,同时泊寓设有停车场,为租客提供停车服务,满足租客自由选择出行方式的需求。

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周边配套

 

 

 

门店靠近百联中环购物广场和上海环球港,公交3站可达百联中环,6站可达环球港。距离门店最近的大型超市是家乐福,步行263米可达,同时周边还有快客、全家、良友和迪亚天天等便利店。另外,周边还有两家三甲医院,同济大学附属同济医院和上海市儿童医院。均公交六站可达。

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公共区域

 

 

 

门店一楼是大面积的公共社交空间,其中设置了台球区、会客厅、书吧以及无人值守便利店、快递柜、共享雨伞、充电宝、咖啡机等24h自助区。书吧和会客厅中布置了书架、书椅、沙发等,租客随时都可以在这里放松。另外,一楼的公区还设置了共享厨房及共享餐厅,厨房还配备了冰箱及储物柜,一次可以容纳12人同时做饭,爱做饭的租客可以选择和小伙伴一起分享美食。除了共享厨房,还有阳光露台、中庭花园及24h免费健身房。健身房占地70平,跑步机、哑铃、瑜伽球和椭圆机等多种运动设施可供选择。

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房间配置

 

 

 

上海西站店分为南北两栋,共271间房,户型面积在20-48平不等,有单人间和双人间两种房型,装修风格也分暖色调和冷色调。房间内统一配备了床、沙发、茶几、桌椅、衣柜、空调、冰箱、洗衣机以及独立卫浴,另外还特别配备了烟感和水浸防护系统,可以实时环境监控。室内还设置了多个收纳空间,床底四周也增加了收纳空间,在鞋柜内部也做了充分考量,长短筒靴,各有其位,最多可容纳30双鞋。

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价格

 

 

 

上海西站店的租金在2000-5200不等,根据房间朝向和房间面积而有所不同,水电费也是采用的商用水电费,电费是1.3元/度,水费则是5.3元/吨。另外租客需要每月缴纳300的物业费。

 

 

碧桂园  BIG+碧家国际社区

 产品理念 

BIG+碧家国际社区倡导“趁年轻,活出不一young”的人生态度,以“激活新我”为理念,以“城市梦想充电站”为定位,致力于为在都市中打拼的青年提供城市里的家,让买不起房的年轻人也能租到好房子。

 

 产品解析 

BIG+碧家国际社区根据不同城市的具体情况,在硬件设施方面有所不同,但不变的是满足租客拎包入住的需求。

 

 

 

 

在生活配套上,产品打造了具有BIG+特色的“生活寓乐圈”,融居住、物业、金融、商娱及健康等多元化内容于一体,为租客提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验。

 

 门店实例 

BIG+碧家国际社区真如店位于普陀区大渡河路1501号友通数码港3楼,周边商圈比较成熟。该项目前身是老公房,整体装修以简单实用为主。

 

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交通

 

 

门店临近11号线真如站,步行一公里可达。租客也可选择坐公交出行,附近的线路包括38、766路、856路和944路等,距离在100米左右。另外,门店距离G2京沪高速1.3公里,方便驾车出行的租客。

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周边配套

 

 

 

真如店位于友通数码港3楼,步行100米左右是久良才富广场,广场主要以餐饮店铺和儿童培训机构为主。小区内还有一家社区卫生服务中心,方便租客日常身体检查。另外,周边还有良友、全家和迪亚天天等便利店,以及乐购和麦德龙等综合超市。除此之外,距离门店400米处有一家菜市场,租客周末可前往采购新鲜蔬菜。

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公共区域

 

 

真如店的休闲吧紧挨着物业前台,占地约20平。吧内放置了书架、布艺沙发和木质茶几,租客日常可以在此看书和办公。休闲吧内偶尔也会举行各式各样的社群活动,来丰富租客的业余生活。另外,公寓还配备了公共厨房,租客可以在此自由享受做饭的乐趣。在社区的安全管理上,社区实行密码锁、无死角监控体系、门禁系统以及24小时保安值守等多重保护,让租客可以住的安全、放心。

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房间配置

 

 

 

真如店的房型主要分为四种,18平的天井房、20平的明房、30平的阳台房和38平的阳台房。天井房属于内窗房型,明房则是外窗,窗户面积不大,采光不是很好。房间的整体装修较为简单,每个房间均配备了床、床垫、衣柜、桌椅、空调和独立卫浴,阳光房特别配备了洗衣机和冰箱。

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价格

 

 

 

该公寓的租金在2300——3400元区间内浮动,若住不满一年,租金需要另外增加300元。水电费也是按照商业用水电收取,电费1.5元/度,不同于冠寓和泊寓的是,BIG+碧家国际社区的冷热水分开收费,冷水5.5元/吨左右,热水则在35元/吨左右。另外,真如店每月会收取100元的物业费,用以屋内设施维修和公共厨房的使用。

 

 

 

 

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