2018年深度商业地产案例系列汇总

来源:睿意德 时间:2018-12-26 作者:飙马

2018年,RET睿意德的小伙伴们时常关注着世界范围内好的商业项目,并单独研究它们的建立始末和发展的来龙去脉。在着眼某个特定项目时,我们可以窥见它的各方面细节是怎样决定着它的命运的。这些个体案例中有我们考察发现的所思所想、国际经典商业案例的新角度解读以及饱含匠心的小项目。在这里,我们将2018年在公众号所发布的深度案例系列再次汇总呈现,以回顾那些商业中的宏大设想以及巧妙心思。

 

被隈研吾藏匿于东京社区的商业 La Kagu,

被我们“刨”了出来

 

 

在隈研吾的著作《负建筑》中,他思考了这样一个问题,当越来越多的高楼大厦在我们身边拔地而起,当越来越多的建筑物被我们当做“强大”和“富有”的象征,他思考的是在不刻意追求象征意义,不刻意追求视觉需要,也不刻意追求满足占有私欲的前提下,可能出现什么样的建筑模式?除了高高耸立的建筑之外,能不能有俯伏于地面之上、在承受各种外力的同时又不失明快的建筑模式?

La Kagu 便是隈研吾“负建筑”的思想的回声。无论是外部形态,还是内部给人的感觉,La Kagu 都给人以自然亲切,与整个神乐坂无异。这也是为什么要花很多篇幅在神乐坂上的原因。因为融入了整个街区,这个仅仅960㎡ 的商业,从小中得到了大。

La Kagu 是集合了隈研吾、平林奈绪美等人灵感的产物,除此之外,其内部的业态规划、品类选择、活动运营也皆由日本各行业经验丰富的人共同努力而成型,故被日本媒体认为是“无法复制的大师品味”。 La Kagu 的成功证明了,一个好的项目,核心不一定是资金的无节制投入,人,在项目的成与败中,起到的作用,比想象中更大。

安藤忠雄十几年前设计的 Hills,

我们为什么要特意去看?

 

 

 

 

表参道 Hills 的设计,正是来自于“参道”的独特意义。回环往复的步道,在实际的功能性之外,恰如其分的暗合其求索的本源之意。地砖营造的延伸感,让 Hills 的内外融为一体,表参道如果没有 Hills,则不是今日的表参道。隐喻的美感,对人来说并不直接,却正如日本文化含蓄的一面,于沉静中给生活于这个文化中的人以不背离之感。我们虽然并未曾浸淫于日本文化,却也能在 Hills 的坡道上感到放松、愉悦、熟悉。

把集市搬进购物中心:日本 Tokyo Midtown

 

 

整个Market空间其实是以有邻堂书店为核心,打造的多元生活方式结合型店铺,把原本只能沿街开设的小店集成打包放进购物中心,让严肃的商业变得柔软化、生活化。我们经常听到和看到,只在宣传口号中的生活方式概念,完全化作了真实的日常,就在人们可随时参与的购物中心。成立的初衷也是透过书这个物件,连结出书里看见的生活形态,这正是日比谷中城更重在塑造生活为主题的商业综合体的缩影。

这里的新颖在于,这个“市场”开进了商场。我们曾经也提出过购物中心拥抱市集的思考,以聚合式的消费体验带来更多传播途径,也代表着真正的“回归”,吸引人们带着生活回到这里,在这里我们看到了成熟的想法落地。当然,在日比谷中城全新经营模式的22家门店中,也远不止这一个创意,即便布局高端品牌,但也结合充分的、水准之上的“烟火气息”,成为所有年龄层都可以前来的商业中心。

不损失现有顾客进行改造,

美国 Westfield 给出答卷

 

 

扩建后,Westfield 项目新增了包括2层的梅西百货、知名意大利餐饮Eataly、15屏3000个座位的万达AMC/IMAX影院、4700个停车位等等。这次所有的更新内容,几乎都围绕“体验”二字。例如新增的露天花园休息之所、绿化空间的增加、建筑设计的更新、桌椅等装饰物料的更新、Dreamscape Immersive 虚拟现实娱乐中心、私人贵宾室和私人电梯等。整体看来,他们在做的是结合美式生活方式构建生活的第三空间,而消费的功能被排在其后。

同时,环境营造为高消费客群营造了天然的社交环境,是项目的核心价值点。当消费升级与消费者素质逐渐提高后,不止体验,社交、品质、自然元素、健康都将成为新的关注重点。 

开发模式“离经叛道”的 Platform LA 

是如何引流的?

 

 

洛杉矶西部卡尔弗城的复合型商业中心 Platform LA 打造了一个本地化的独特购物休闲之地,集难得一见的潮流品牌,精品餐厅,创意办公区和艺术展览区为一体,为商业综合体提供了新兴的商业模式。

其“反常规”创新式运营法作招商准则需商户在入驻之前需提交运营方案,说明创新举措才可进驻。这样的招商方式主张创意交流,力求将创意人才聚集在一起。精细化的招商特点给 Platform LA 带来了意外的活力,吸引了潮流独立品牌入驻,许多都是将首家店铺开张于此。

Platform LA 对短租商户的开放态度也与传统商业大不相同。除了长期商户以外,Platform LA 也为商户提供短至4周的租赁时间。售为主要目的,以坪效衡量收益的购物中心,在这里,消费者的感受更私人化,能为品牌带来其他渠道难以获取的反馈,这也是成熟品牌同样看好短租的原因。

Platform LA 不拘一格的策划理念为模式化的商业地产项目规划注入了新鲜血液,背后是舍弃商业瞄准特定人群,而使人群来自行寻找贴合自身潮流趣味的逻辑,是真正的服务精神。

看世界首家快闪购物中心 BoxPark 

如何打造社群体验?

 

 

BoxPark 以餐饮和娱乐为主,此外还收纳了众多潮流品牌,每个品牌在此开店几周至几个月不等,随后即进行新一轮品牌替换。网络把每个人的想法汇集成了繁复的信息,个体又组合成了不同的圈层。BoxPark 变化多端的品牌实则精简了不同社群寻找表达出口的过程:这里为每个社群都提供话语权。

BoxPark 遵循着餐饮品牌本地化,时尚品牌全球化的商户结构,利用街头食物开启社群的深度运营。

为了解决快闪店对硬件技术条件的要求问题,BoxPark 摒弃了传统购物中心每家店面使用独立无线网络的做法,为所有商户提供免费网络,建立在线支付系统,也鼓励顾客从官方网站下单在店内取货。因此,移动支付和在线购买成为了 BoxPark 主要的交易模式,使之成为一个线下体验,线上购买的双渠道零售商。

伦敦最大城市综合体 King's Cross 

改造炼成记

 

 

伦敦市中心150年来规模最大的再开发项目——国王十字(King’s Cross),是这座城市的缩影。历史的痕迹与现代商业需求相连结,是目前伦敦最具热点的商业项目之一。然而在整个20世纪,历史遗留问题使国王十字成为伦敦的落后地区,聚集着大量贫困人口。1995年,由于需建设“欧洲之星”停靠站,国王十字街区才开始彻底改变。

复杂的历史背景虽伴随着多种改造规划难题,但国王十字项目践行了以打造高质量城市环境、保留特色历史建筑、保护城市公共景观为基础的开发策略,高效利用地块,使得开发过程清晰明了,打造了一个错落有致的国王十字区域。

街区改造前的交通枢纽与历史建筑虽然老旧,但同时也提供了珍贵的历史实物资料。国王十字项目没有一味大刀阔斧地改造,而是合理保留了旧时痕迹,保护历史,也创造新鲜。为了打造一个一改往日面貌的活力街区,在合理安排框架之后,商业配套内容几乎就是国王十字项目的灵魂,人们的体验与感知都将建立在这些内容的基础之上。

以“探索”之名, 

曼谷 Siam Discovery 第三空间改造方法论

 

 

Siam Discovery 是建立于1997年的百货,2015年与日本新锐设计师佐藤大合作,用了整整一年时间使它改头换面,并于2016年5月重新开业,总面积40,000平方米,营业楼层分为 G、M、1-5层。

需求结构分析是一个改造项目的基础,“新”不是最终目的,也不是标新立异,而应该深掘当地需求,以需求结构引导定位与风格。Siam Discovery 把握了交通便利、地段繁华、消费人口构成和消费能力等因素,利用优势,补足消费空缺,为项目的成功打下了良好的基础。

在外观设计方面,Siam Discovery 引导消费者将购物视为寻求新知的过程,利用建筑设计营造氛围,动线走向引领过程,商品作为核心知识,将购物的发现与吸收知识的过程类比,用消费引出收获的快乐。

Siam Discovery 在品牌布局方面打破了以往的局限性,也利于消费者更快地进行商品组合选择,引领消费者从生活方式,而不是从品牌带来的自我定义的角度思考自身,是更加灵活的商业项目空间划分方式。

德国 Dorotheen Quartier 

改造项目如何打造更加开放的老城区?

 

 

 

 

为了持续给斯图加特市中心引流、改善城市形象并创造一个不同于以上两个“内向”性格的商业区,Dorotheen Quartier 改造项目于2010年开启,并于2017年5月落成。项目总面积38000平方米,保留了10000平方米的零售空间,其余空间为办公与住宅所用。

Dorotheen Quartier 项目由 Behnisch Architekten 事务所设计,由三栋建筑组合而成。本着增添区域活力、改善区域形象以及使城市建筑新旧结合的策略,Dorotheen Quartier 被打造成了开放与契合城市气质的独特综合体。

动线的改造升级了城市空间布局,如若动线不通畅,城市则会出现被浪费的“垃圾空间”。或许,城市之中不必有“背面”的说法,空间的“融会贯通” 不仅是营造便利之举,也是城市尝试融合不同类型商业与更加开放的精神映射。

 

城市再生细节更新法

使英伦海滨小城布莱顿重拾魅力

 

 

在改造开始之前,布莱顿主要面临的是形象老化问题以及 London Road 主干道车辆众多导致的空气污染。城市中心区域的 London Road 是一条主要街道,沿街布满零售商铺,街道周围皆是城市服务设施,如居民楼、社区大学、集市等。

与大多数城市更新项目相通,布莱顿 London Road 改造项目也以改善区域环境、充分利用现有建筑、尽量保留城市原有筋络,提升城市公共空间与景观为基本原则,为城市区民提供一个更加合理、舒适且没有陌生感的“新城市”。

一个改造项目是颠覆区域现状还是引导区域发展,对于居民来说是极为重要的。布莱顿的 London Road 改造并不存在太多拆后重建、大量引入新商业的举动,而是从调整固有街道入手,改善环境以提升商业区的可达性,为区域增添活力,未曾在定位上做出巨大改动,也保证了周围居民生活的稳定性。

 

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