说好的返租为何总成空
即使不是地产业内人士，对于返租一词也已是非常熟悉，返租一词常常见诸于商业项目的宣传物料上，而被贴上的高投资回报率则成了项目吸引投资客关注度的一种方式，尤其是在时下商业项目体量供给过剩的市场环境下，返租更已成为商业项目的标准模式。与返租现象的普遍性相对应的是返租模式下业主维权的普遍性，当初说好的返租常常成为一种奢望，投资者常常诉诸多种途径却仍然返租无门，对于这部分投资客而言，当初的返租馅饼无疑已成为了返租陷阱。究竟什么是售后返租，说好的返租又为何总成空？
 
一、      什么是售后返租
 
“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。
 
 
二、      售后返租常见操作模式
 
1：招商 → 经营→ 销售→ 返租
 
该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同。这是一种较为新颖的销售型地产操作模式，项目经营成熟后再销售能够有效的提高去化速度，对于后期的返租运营阻力也较小。
 
2、招商 → 销售→ 返租→ 经营
 
该模式采用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同。这种模式是一种对于经营权把握度较高的销售型地产操作模式，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的统一运营阻力也较小。
 
3、销售 → 返租→ 招商→ 经营
 
该模式先就将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作“管理型商铺”。该模式是现今较为广泛运用的操作模式。拆零产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中剥离，再由商业管理公司统一管理和经营。
 
4、销售 → 返租→ 放任
 
该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报。这种模式较为常见，其有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险。但是后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒无收。
 
三、      高投资回报率假象 — 羊毛出在羊身上
 
“投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7％、8％甚至更高的售后返租收益率，但实则羊毛出在羊身上。开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
 
四、      为何开发商青睐售后返租
 
作为大部分开发商而言，必须采取租售结合的方式才能在开发过程中尽快回收现金流，源源不断的补给资金链，所以有一部分商业用来出售。但鉴于过去几年市场上销售型物业的失败案例，投资者对销售型物业的不看好，使得开发商销售难度加大。因此只能退而求其次，打着“跟商户共同共赢或者承担风险”的旗号，开展了售后返租形式。
首先，通过售后返租，许诺以高投资回报率，增加项目对于投资客的吸引力，可以有利于项目的去化，以迅速回笼资金，缓解资金压力。再者，通过售后返租，开发商获得了商铺未来几年的使用权后（前提是跟所有业主谈拢），因此，可以对项目进行统一的业态规划，统一招商，统一管理，这在一定程度上缓解了分割销售后产权分散对于项目规划招商运营的影响。
 
五、      售后返租模式风险分析
 
1、 开发商资金断裂风险
 
房产项目需要巨额资金投入，而实力不尽雄厚的开发商往往需要迅速回笼大额资金。在售后返租中，开发商得以迅速回笼大额资金。而开发商获得资金后，资金的流向不再受投资者控制，开发商可能将资金投入其他项目，也有可能投入本项目却仍然无力支撑，若开发商本身的实力就不够雄厚，则极有可能面临资金断裂，从而导致项目烂尾、项目停滞、经营不善的风险。
 
2、投资预期落空风险。
 
商业项目的运作与地理位置、市场定位、广告宣传、周边配套等有相当密切的关系，开发商或经营管理公司向投资者承诺的高额回报主要依托于商业项目的运行。若商业项目经营不善，利润微薄，开发商或经营管理公司根本无力履行高额回报的承诺，由此导致投资者的回报落空。
 
3、 投资者面临无法办理产权证的风险。
 
售后返租的商业地产项目有很多都未办理确权至投资者名下的房地产权属证书，其主要是由于如下原因造成： 房地产项目烂尾导致无法办理产权证，分割式销售导致无法办理产权证。 再者，房产项目的产权多办理在开发商名下致投资者权益难以保障。