商业地产物业管理该怎么做

来源:联商网 时间:2018-11-28 作者:pmmarket

住宅物业经过这么多年的发展,已经进入了成熟期,行业竞争进入白热化的阶段,利润空间不断缩小,发展商必须寻求新的利润增长点,才能持续发展。现在,商业物业的开发已在国内进入了高速发展的轨道,据不完全统计,2000年以来,国内商业物业的开发量已大大超过过去10年的总开发量,商业地产真正成为地产界的"新奶酪"。

商业物业的开发旋风正在席卷全国,而问题是,发展商一哄而上,谁又能把握这块地产新奶酪?

成功的商业物业必须实现三旺与三赢

三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺。住宅物业以销售论成败,商业物业即以经营论成败,销售的成功,并不代表商业地产开发全程的成功,只有商铺招商成功、商场经营成功,项目才算真正的成功,作为发展商,商铺营销与商场经营管理并重,才是项目的取胜之道。

三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢局面。发展商开发项目、投资者购买商铺、商户进驻经营,目的都是为了盈利,唯有三者都有利可图,项目才能经营起来,三个支点,缺一不可。发展商必须树立"以经营为先"的开发理念,开发既符合经营者经营需求、又能吸引消费者前往消费的物业,才是项目持续旺场的保证。

商业地产是资本巨头的游戏

商业地产开发是"三高产业",商业地产具有高额回报和可作资本营运的优势,是住宅物业无法实现的,因此吸引了众多发展商争相加入竞争行列,但同时也伴随着资金高投入和高风险。因此,商业地产并不是每个发展商都可以参与开发的,是资本巨头的资本游戏。

住宅开发方式是以销售房子来回笼资金和赚取利润,商业物业的开发方式,一则可以通过销售商铺来来回收资金和获取开发利润,二则可以通过商铺的出租或经营,帮助发展商获得长期的利益回报。因此要求发展商必须有足够的资金实力和开发能力,还要求发展具有丰富的商业经营管理经验。而目前,很多发展商都缺乏商场营运经验,这是导致商场不能开业畅旺的重要因素之一。

国内商业物业开发现状

1、全国Shopping Mall热潮一窝风
一种新型的、复合型商业、大型购物中心Shopping Mall正掀起了我国商业新一轮的业态革命,各大中城市开发的商业物业不管规模大小、不管功能和定位,言必都称Shopping Mall。由于商业物业的开发需要投入大量资金,我不敢预测商业地产一窝风的开发能否取得全面胜利,但可以预测,肯定有一批项目在竞争中败下阵来。

2、重地段,轻定位
地段的重要性很容易理解,但定位的重要性也不可忽视,为什么在同一区域、同一地段,不同的项目会有不同的命运?在广州北京路步行街,广百新翼生意火红,附近的北京大厦却门庭冷落,这就是忽略定位所致。

3、重建筑,轻配套
项目建好了,硬件配套设施却不能满足需求,最常见的是大型商厦配套的电梯量不足、停车位不足、公共空间不足,既无法提升项目档次,也难以吸引市民前往消费,消费者购物已不再仅仅为满足物质生活的需要,而是更重视身心与精神享受过程,对商场配套设施的要求也不断提高。

4、重开发,轻经营
发展商注重短期资金回报,商铺以销售为主,发展商不参与经营管理,导致项目销售完毕,却无法开业或经营情况甚差。这种情况在全国各地都非常普遍,严重打击了投资者的信心,常常在发展商和投资者之间发生不愉快的事件。

5、专业开发比例低
国外商业物业多是由经营商业的商业开发商建设,而国内的商业物业大部分是由地产发展商开发,虽然每年投入到商业地产的资金量不断增加,但专业开发商的数量、规模却没有明显增加,导致商业物业的开发水平发展缓慢。

6、项目开发超前度不足
商业地产发展商多是从地产或建筑的角度去考虑项目的开发问题,较少考虑项目建成后如何使用,而且由于市场研究不够充分,对商业市场的发展趋势把握不足,导致其他商场很快后来居上。天河城广场曾号称超前20年,但现在比他领先的项目已不断涌现。

商业地产开发的解决之道

1、借助专业力量,走专业道路
专业的商业建筑规划设计和专业的策划推广机构是商业地产发展商的左膀右臂,而专业的经营管理机构则是商业项目成功的重要支持,三者之中,策划推广机构是整个开发过程的中坚力量,从项目前期至后期,负责配合发展商整合各项专业力量。借助专业的力量,为发展商构筑更高、更强的开发平台。

2、项目规划必须具有超前意识
"落后就要捱打"的道理相信大家都能明白。大部份商业物业在开业前期的经营状况都不会太理想,要经过3—5年的经营才能做旺,因此必须保证在这3、5年内,项目在市场上的具有领先地位,让商场有充足的机会做好做旺。
商业物业规划主要包括产品和配套设施等硬件方面,一个创新的设计理念往往就能形成一个好的卖点,目前,不少的商业物业都在这方面做了很多的尝试,取得成功的个案也不少。复式商铺、室内步行街、负半层的出现曾引起众多发展商及投资者的关注,也为商铺的新一轮开发提供了很好的经验和借鉴 。

3、引进商业经营管理刻不容缓
商业物业的管理具有两个主要特征:三权分离,集中管理;分散经营,统一运作。在所有者(商铺业主)、经营者(商户)、管理者三权分离的基础上,众多经营者在同一场所开展经营活动,必须由专业的管理机构集中管理,协调商场经营;同时,众多商家在分散经营的前提下,商场整体执行统一经营、统一运作的措施,包括:统一招商、统一开业、统一推广、统一宣传、统一形象等方面,将众多经营者规范于一个统一的经营模式之下,各自展开经营活动。
由此可见,物业管理并不等于商业管理,彼此是两个不同范畴,商业经营管理是一个能令商场能不断保值、增值的重要手段,有无数案例都可以证明,发展商抱有建好就卖、卖完就走的心态,是阻碍商业项目成功的关键,除非你不再做商业地产、除非你的项目能保证100%销售出去,否则,发展商是难以置之度外的。

4、引进主力商户
这对整个项目的成败起着非常重要的作用。购物中心的主体业态最常见的是两种,以大型百货商店为主体、以大型超市为主体。
现在正兴起"百货商店+超市"的经营模式,将两种竞争激烈的业态整合在一起,实现同业差异、错位经营,使得原有的"你死我活"的商业竞争变成相对理性和差异化的竞争,在消费者的角度来看,逛商场除了购物外还为了休闲,单纯逛超市比较单调,百货店正补充了这方面的缺陷。因此百货+超市既满足消费者一站式购物的需求,又让商家有钱可赚。
近期广州出现了多起"地产+商场"不欢而散的现象,造成发展商和商家双输。在引进主力商户的同时,应兼顾双方利益,着眼于长期发展为主,切不可急功近利。

5、领先的营销策略
商铺营销较住宅物业专业性更强,面对的目标群体除了商铺的购买者(投资者)外,还有商铺的使用者(经营者)和购物者,如何才能满足不同目标群体的不同需求,是每个项目在产品策划阶段就必须解决的问题。
营销策略通常有四种:分散出售、只租不售、租售结合和合作经营。国外大多数商业物业都只租不售,商场的所有权全部掌握在发展商手中,有利于商场的管理;国内现已接受产权销售模式,将商场分散出售,发展商能在短期内回收资金,但商场将难于管理,难于做旺;采用租售结合,出售少量商铺,大部份则用于出租,有利于"三旺"和"三赢";合作经营方式对于资金实力雄厚的开发商来说是较好的营销方式,开发商建好商场后,与大型零售商合作经营商场,既可以借助零售商的品牌或经验来促进商场经营,免却繁杂的经营管理运作,也可赚取合理的长线投资收益。

6、项目不要盲目求大
年下半年起,国内突然刮起一股Mall旋风,凌峻认为,中国商业物业的开发,不能照搬国外的做法,特别是项目规模不要盲目求大,要与当地居民的消费水平发展趋势相适应,我们提倡"建设有中国特色的Mall"。

凌峻认为,引进商业经营管理刻不容缓。良好的商场管理则是项目拥有持久生命力的保证。商业物业由于所有者、经营者和管理者三者分离,在管理上与住宅物业或其他建筑类别有着本质的区别,商业物业的管理不仅包括物业管理,还包括了经营管理,共两大管理范畴,物业管理和经营管理各有职能、互有分工。概括起来,两大管理范畴的功能是,物业管理为商场经营者与消费者创造舒适的营商和消费环境,经营管理为经营者提供良好的经营条件。

物业管理的六大职能

物业管理是商场开业后营运能否顺畅的重要保证,商场物业管理既向内部商户也向外来消费客户提供服务,针对的服务对象群体庞大而复杂,还涉及到个人和团体的不同需求。商业物业的物业管理职能主要体现在六大方面:建筑物与装修的维护、物业配套设备的维护、物业消防与安全的管理、环境清洁卫生管理、车辆及交通的管理和处理商场紧急事件。

经营管理的九大职能

我国目前的社会分工和专业化程度仍然较低,现有的商业管理经验主要是从百货商店管理中演变出来,商业管理的优势还没有完全体现出来,实行所有者、经营者、管理者各司其职,全面导入专业管理模式,是商业物业发展过程面临的重要课题。

商业经营管理的实质就是以商场商户的利益为前提,制定出相应的经营规则,让全体商户共同执行和遵守,以限制和规范商户的经营行为,最终达到吸引更多顾客到来消费目的。商业管理主要从九个方面体现其职能:商场统一招商、统一开业计划、规范经营方向、组织宣传推广活动、建立和维护商场品牌、协调商户关系与维持商业秩序、禁止恶性竞争、杜绝假冒伪劣商品和处理投诉。

在现阶段,我国商业物业的物业管理和经营管理分工并不明确,两大范畴的管理工作基本都是由同一管理机构负责完成,忽视经营管理,会出现前期销售、租赁火爆,但维持不了多久就

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