商业地产策划中人口的分析

商业地产项目开发尤其要重视对人口的考察分析。城市人口数量决定了一个城市可支撑的商业体量，城市人口结构可以影响消费特征和消费水平，城市人口分布将会影响项目可达性，最终影响项目辐射范围，城市人口性质则会影响城市人口数量和城市人口结构。下面我就将从这四个方面谈谈自己的想法，商业地产策划中应该如何全面和深入的分析人口。

1，人口数量分析。人口数量分析看似简单，很多策划报告在分析的时候甚至只是简单重点分析一下人口增长和现状就草草了事，这是远远不够的。人口数量的指标有户籍人口数量，常住人口数量，流动人口数量，项目周边人口数量，有的地方还有管理人口数量。其中项目周边人口数量分析的范围标准不一，但我认为分析周边人口数量的目的就是为了分析项目第一级辐射范围的大小，所以要根据项目所在片区的地理特征和居民的消费习惯来判断未来最可能成为项目忠实消费者的人口分布和人口数量。而管理人口数量指的是当地公安部门统计的人口，是流动人口和常住人口之和。

不同的指标衡量的人口类型不同，数量也不同，所适用的分析范围也不同。以深圳宝安区为例，2010年末全区常住人口数量454.84万人，其中户籍人口数量52.22万人，而公安部门数据显示，宝安现有管理人口626.05万，全区流动人口大致有225万。那么从商业角度来说，流动人口该不该考虑，到底用哪个数据来衡量宝安区人口总数更为合理？户籍人口与总人口的比例如此之大，又会形成怎样的消费特征？

在流动人口数量较为庞大的时候，同样会形成一支庞大而在动态中保持稳定的消费军。尽管人口可能每时每刻人口都有变动，但从宏观层面看，人走人来，这部分人口数量在长期中是可以稳定的。当商业项目附近有较为密集的流动人口分布的时候，必须重视考察这一部分的人口数量和消费特征，必须考察片区管理人口数量。户籍人口远少于常住人口，说明是人口导入型城市，一般是工业型城市，有独特的商业发展特征，过些时间我会写一下不同类型城市的商业发展研究，这里就不扩展了。

当然，这只是纵向分析，还要横向分析。没有对比就没有参照。以宝安区为例，除了分析宝安区人口数量之外，还可以分析一些与宝安区具有类似经济特征片区的人口数量情况。可以让读者对宝安区人口数量的多少、结构获取更为感官的认识。很多策划报告在分析人口或者经济的时候都只注重对项目所在片区或城市的情况分析，而没有对比，这样的展示是很干瘪单调的。一般的读者很少会对指标数量有专业清晰的认识，有了几个同类型地区数据的对比，可以让人对数字的认识更为明朗。

到这里，人口数量的分析是否已经够了呢？当然是不够的。我们还要看看未来人口规划和项目预计开业年份的人口数量情况。大多数情况下，我们做策划是远早于项目开业时间的，有些大盘项目最多可能要十年以上的开发期。有些新区当前人口不多，一旦标志性项目落成和政府政策起作用，人口增加会很快。以桂林市临桂新区为例，某项目开发商业可能要八年，当前新区人口仅4万人左右，但2020年规划人口为40万，这时候我们的人口分析考虑规划人口就是十分必要的了。所以我认为，对有些项目而言，未来项目预计开业年份的人口数量分析才是更能体现策划工作专业性的地方。专业的预判对项目往往至关重要。

2，人口结构分析。人口结构分析可以从人口的性别结构、年龄结构、职业结构和受教育程度四个方面来分析。不同人口结构的地区呈现的消费特征和消费能力会有所不同。男性明显偏多的地区对餐饮、休闲娱乐业态的需求会比较多，女性明显偏多的地区对购物的需求会比较多。年轻人为主的城市比如深圳，比普通年龄结构的城市更具有消费观念，而老龄化严重，老年人很多的城市或片区比如桂林，可以在商场或超市设计中更注重对老年人的人性化照顾，婴幼儿很多的片区或社区商业要注重儿童看护服务。工业区普通流水线工人居多，消费力较低，以满足日常生活消费为主，CBD区高薪白领较多，更注重消费品质、品味。受教育程度越高的地方，消费欲望的层次（五个消费层次，包括满足生理需要的欲望、满足安全需要的欲望、满足归属和爱的需要的欲望、满足尊重需要的欲望、满足自我实现需要的欲望）一般越高，消费观念越强，对商业物业的软实力越看重。

3，人口分布分析。人口分布特征往往与区域地理环境特征是密切联系的。以南昌市红谷滩新区的万达广场项目为例。



红谷滩新区是南昌市规划打造的CBD，与老城区一江相隔，通过八一大桥、南昌大桥和英雄大桥相连，新区2012年已有60万左右人口，拥有目前亚洲最大音乐喷泉群的秋水广场也吸引了昌北和经开区的大量人气。万达广场坐落于红谷滩新区中心区凤凰中大道与会展路交汇处，考虑项目的支撑人口数量的时候必须考虑人口分布特点。尽管新区与老城区最短距离仅1公里，但赣江对两岸商业将会形成巨大的阻隔作用，影响两区商业商圈的辐射范围。万达广场的支撑人口应该只有红谷滩新区规划人口及赣江以北附近的几个片区。

江河山川、高速公路等都会对人口分布会形成重要影响，进而影响到商业项目的辐射力。在分析一个商业项目时，考虑人口分布特征的问题，有助于项目规模的判断。

4，人口属性分析。城市人口性质分析即为判断城市是人口导入型城市还是人口输出型城市，考察一个城市农业人口和城镇人口的数量水平，旅游城市还需要重点分析旅游人口数量规模。不同属性的人口消费特征不同。人口导入型城市一般年轻人居多，人口输出型城市一般中老年人居多。城镇人口数量越多，城市化水平越高，商业发展氛围越好。旅游人口数量越多，旅游地产发展条件越好。