商业地产如何构建良好的外部环境

来源:飙马原创 时间:2018-10-30 作者:飙马

商业地产如何构建良好的外部环境

 

一个商业地产项目的建成,其外部环境的影响也是极其重要!外部环境主要包括交通环境和商业环境。

交通环境——主要考察项目的通达性。我们主要看一下一点:1、其外部交通动线是否高效引导车流及客流,2、其外部市政交通是否高效输送客流。車行动线清晰,进入项目顺利。3、远处行车可凭借远端标识顺利进入项目周围,车流交汇处拥堵时间不超过多少分钟;4、近处行车可凭借外部车流导视系统进入停车场,且寻找停车场入口时间不超过多少分钟,入口处等待时间不超过多少分钟,停车场泊车时间多少分钟。市政交通系统(公交、地铁及出租车)与项目的连接程度密切,客流引导清晰。5、乘车方式和路线多样,落客区域距项目较近。6、落客区域与商业区域具有清晰的引导标识,进入时间不超过多少分钟。

 

商业地产

商业环境——主要考察项目的市场潜力。换句话说,项目未来的增长空间,优秀的商业环境可以促进项目尽快摆脱市场培育期,潜在消费群体基数越大,项目盈利空间越大。所以主要看:1、周边1-2公里,目标消费人群结构、数量、消费特点等,此时肉眼目测,进入项目实地统计。2、周边1-2公里,商业设施对项目的影响,换句话说,商业环境呈大鱼养小鱼的态势,集中规模的商业业态,即商业地产仅此一家(大鱼),分散经营的小商家(小鱼)林立街头。注:并不是说市场环境里有小鱼就一定好,毕竟分散经营、自发形成的小商小贩业态参差不齐,影响”大鱼“的外部形象。但是没有一点”小鱼“和巨大的市场潜力(居住人群),硬生生拔起一座商业地产其经营难度较大,毕竟消费心理与习惯受地缘影响较大,消费者意识里容易对本区域固有认知趋于固化,比如往日在此购买日常蔬菜瓜果较多,遍地污渍,那么新兴的商业地产的市场形象也会间接受其影响。再如,项目周边大部分为行政办公单位(“小鱼”数量较少,原因在于周边居住人群较少,因此自发形成的商业业态难以维系生存),尽管目标消费客群素质较高,工作日期间进场消费次数较高;而周末或节假日消费客群就近消费的心理较为明显(除非你居住的区域周边一个消费场所就没有。),所以这样的商业环境简直糟透了,节假日这座商业地产就会变成“空城”,也证明商业选址很重要。居住人口(可估算)、消费结构(年龄区间难以统计)、消费能力(家庭收入与支出难以统计)、消费习惯(一年支出种类及常去消费场所)等。注:消费者行为学,还得探索简单且直观的量化方法。否则还是直观感觉、经验之谈。业态种类及数量(餐饮、休闲、生活服务等)、规模(经营面积及业绩)、租金状况。

所以讲商业地产项目外部因素是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。

 

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