商业地产策划常见误区

来源:网络 时间:2018-10-29 作者:飙马

商业地产开发的成功与否,并不取决于市场环境,而是取决于专业素质。即 使是一街之隔的商业项目,策划定位的差异造成的结果可能就是“生与死”的差 别。在当前,商业地产开发的成功与否,并不取决于市场环境,而是取决于专业 素质。即使是一街之隔的商业项目,策划定位的差异造成的结果可能就是‘生与 死’的差别。下面飙马商业地产策划列举出来商业地产策划中的常见误区
误区一:简单复制成功案例
目前商业用房空置的问题已经比较严重,全国房地产开发中商业地产所占比 例不到10%,而空置面积中商业地产就占了25%。造成空置的主要的原因是商业 物业供需的结构性失衡,目前商业地产开发同质化、模式单一特别是简单复制成 功案例的问题已经在一定程度上阻碍了商业地产的正常发展。 实际上,区域的经济特征、居民消费习惯乃至自然环境对商业地产的设计定位影 响巨大,在商业地产的开发中简单复制成功案例显然是行不通的。
误区二:规模盲目求大
盲目求大会带来市场承载能力、业态组合等各个方面的问题,并进而影响经 营效果。
首先,商业物业的规模是由本地的消费承载力或者说是项目能够覆盖到 的区域的消费承载力决定的。同时,还要考虑地块本身的条件以及区域的交通环 境能够吸引多少消费者。按照惯例,位于市区的商业项目最好临近地铁,郊区的 商业必须邻近高速公路。一般来说,一个30 万平方米的商业项目平均每天至少 需要15 万人的消费来支撑。因此,首先就要考虑区域的消费承载能力是否能够 支撑这个项目。此外,还要从地块的条件和周边区域的交通环境考虑,这15 人是否能够进得来。如果商业项目的规模与市场的消费能力不相匹配,就会影响项目的整体竞争力。要知道,如果一个30 万平方米的商业项目的收益与一个25 万平方米的商业项目一样,那多出来的5 万平方米的规模就没有创造价值。过大 的规模造成的招商压力还会造成商业项目业态组合的问题。商家50%以上的销 售额都是在节假日完成的,不合理的业态组合显然降低了商业项目单位面积的商业
误区三:住宅底商定位模糊
住宅底商开发规模的不断扩大是目前商业地产迅速发展的重要推动力。
但是,统计数据显示,目前住宅底商的空置问题同样已经比较严重。一方面是在新 盘比较集中的居住区,每个项目都有自己的底商,周边区域的消费能力难以承载 如此规模的商业面积。同时,由于定位模糊、经营同质化、缺少差异化的特色, 这些底商也不足以吸引更大范围的消费群体,因此造成了空置的情况。另一方面, 是一些在城市中心区域比较好的地段的住宅项目,在临街的商业开发上对市场情 况把握不足,开发了较大规模的商业。但是由于中心区域商业竞争激烈,一旦这 些临街商业的策划定位出现问题,同样会造成经营的问题进而造成空置。 从目前住宅底商策划定位的实际案例来分析,在实际运作的过程中,对本区 域商业环境的准确把握和对项目竞争优势的合理定位,是住宅底商开发的关键。 首先是位置远离市区的住宅项目。小区的居民就是重要的潜在消费人群,因此, 在对区域商业环境的分析上,首先就要考虑小区住户和周边住户的消费需求。一 方面是满足这些消费群体的日常生活需要应该设置那些业态,需要占用多少商业 面积,以及这些商铺在内部空间设置以及在相对位置上应该怎样安排。另一方面 是周边区域的商业物业的情况。即在满足小区内部消费群体基本需求的基础上, 与周边商业形成互补和差异化经营。而位于中心区域的住宅底商,则主要是根据 区域商业的历史情况和发展空间进行策划定位。如果是传统的商业区域,应该重 点考虑当前和未来的商业饱和度。哪些业态是已经饱和的,哪些业态是有发展潜 力的,然后根据具体情况规划合理的面积以保证底商的经营效果。另外由于商业 物业和住宅对建筑的空间构造的要求不同,因此在底商的招商、设计方面要进行 综合考虑。所谓“一把钥匙开一把锁”,底商的内部建筑空间和商业形态组合的 匹配至关重要,要尽量做到招商先行,使空间设计能够满足商家的需要。
误区四:不重视专业服务机构

一些开发商对专业服务机构的刻薄态度感触非常深,往往是项目建好卖不出去或租不出去了才来找你,你要帮他销售、招商他还开出极端苛刻的条件,事实上让你根本无法做。

开发商不重视专业服务机构的结果就会走弯路甚至走错路,不愿意花顾问费可能就要向市场交学费,无数忽视专业服务价值的开发商正在前赴后继的向市场交学费,这种现象在相当长的历史时间内都会是一种必然的现象,这就是市场内在的游戏规则。

只有来自市场的教训才能让他们真正明白建立以客户为中心的营销哲学的价值、才会真正重视前期规划和策划、才会真正重视专业服务、才会真正尊重外脑的价值。

商业地产策划误区

误区五:商业定位越高越好

现在,有很多人在商业地产定位上,求大求洋,强调高端,顶珍品牌,其楼书、宣传单将项目吹上了天,这种作法,是很不负责任的。

因为每一个项目,较终都要“落地”,它都应该是为老百姓服务,而非为某开发商一个人服务的。当然,开发商也属于消费者,但只代表了一部分消费者,我们在做商业定位的时候要看清更多的消费者是谁,而不能按照投资人的喜好来定。例如沃尔玛超市,很多人说它是美国的贫民店,认为它不够档次,但是不可否认的是,沃尔玛由于其定位准确,一直以来确实是家“赚大钱”的店。 所以说,商业的定位要符合市场的需求,适应市场的需求是较好的选择。企业在做项目时,要做到诚实守信,什么样的项目就做什么样的宣传,不能失信于消费者,如果宣传的与消费者自己亲眼看到的出入很大,其结果可想而知。

虽然商业地产近年来处于一个高速发展的阶段,但是从整个商业地产发展的 历史看,目前中国的商业地产仍然是处于初级的阶段,商业地产的专业化进程和 商业地产运营管理的逐渐成熟还需要长期的探索。

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