中国商业地产运营管理中存在的风险问题

来源:飙马整合 时间:2018-08-30 作者:飙马

商业地产的开发、投资热潮是社会经济高速发展的产物,也是我国城市化进程的必然趋势。目前,受到利益和市场机制的驱使,国内商业地产开发、投资正迅速由大 中城市向小城市蔓延。
在宏观布局和结构上,商业地产项目扎堆、盲目上马、重复建设的案例愈演愈烈, 严重耗费着社会资源,制约着商业地产前进的步伐。而在商业地产运营的微观层面, 由于企业不熟悉、不尊重商业地产运营的客观规律,单纯追逐短期利润,不仅严重影 响了商业地产的科学运营和健康发展,而且给企业带来了巨大的损失甚至是毁灭性的 打击。综合来看,商业地产在运营管理模式上主要存在以下四个方面的问题:
(一)规划问题。
许多商业地产项目前期并没有进行过系统的规划。由于缺乏体现特色、品位且富 有个性的主题设计,商业地产项目从内容设置到品牌引进都大同小异,由此引发日益 严重的同质化危机。因此在规划中体现差异化、主题化、特色化成为商业地产成功的 必要条件。商业地产不仅应该成为购物休闲的场所,还应该成为满足社会多元化、消 费者需求多样化的场所。
(二)定位问题。
现在的商业地产项目往往有摊大求洋的趋势,很多项目都追求所在区域第一,甚 至是中国第一、亚洲第一,而且盲目追求高端定位。但是从成熟的市场发展来看,应 该以满足区域内人群消费需求和消费特点为中心,提供有针对性的业态组合、商品结 构和服务。
(三)业态选择问题。
在商业地产项目运营过程当中过度依赖主力店,盲目迷信其积聚客流、人气的能 力。要注重对有利于形成特色差异的商户进行培养和关注。
(四)系统、专业化的运营管理问题。
没有科学的运营管理模式,所有一切都是空谈。只有从开始就以全程运营的视角 进行规划、定位、建筑、招商以及后期的管理运营才能够确保项目能够实现其最初预 期,达到正常的运作水平。
目前,我国商业地产整体处于较低水平,相比国外来说,很多国内企业对商业地 产运营管理模式的重要性认识还很肤浅,无论在理论上还是在实践上还都比较欠缺。
商业地产的运营管理与传统地产有很大不同。商业地产是商业与地产的整合,讲究的是长期、稳定的运营能力和持续盈利的能力,而且商业地产的培养周期长、投资 风险大,要取得成功,必须考虑到商业地产项目的整体性,重视运营管理模式的研究。
商业地产的成功,对于商业经验和运营管理模式有着高度的依赖性,未来商业地产的 增值、商业地产的收益,整体都体现在运营管理上面。
 波特曾提出,产业结构表面现象按发 展源泉可以分 为四个阶段:资源阶段、投 资阶段、创新阶段、财富阶段。而我 国的商业地产市场经 过了十几年的发展, 已经经过了资源阶段, 现 在处于投资阶段, 但即将进入创新阶段。 现阶段的商业地产需要经营创新、 理 念 创新、人力创新、金融资本市场的创新 与相关的设计与技术创新,以上的创新 元 素相结合形成的创新效应将推动我国房 产创新阶段的来临, 进而进入财富阶 段。 因此,我国的商业地产还有巨大的可改 善空间。
如上文所述,由于住宅房市场的政策 打压,商业地产呈现出了逆势走高现象, 这直接推动了商业地产的集体投资的不理 性。但是商业地产在俨然一片红火的 表象 下隐藏着多种风险因素。
1、盲目开发与过剩风险
自分税制改革以来,房 产的坚挺一直 是支撑着地方政府发展的保证, 随着住宅 房产的几近饱和饱受争 议,住宅房产的市 场看衰严重影响了地方政府的经济,出于 经济发展、政绩等 各方面考虑,商业地产 成为了各地政府追求短期效益的“救命稻 草” 。同时商 业地产因为其投资收益较高、 转型难度较小等优势成为众多房产商“转 变发展 方式”的追捧对象,特别是 2010 年以来,众多住宅开发商高调宣称加入商 业 地产业。在政府与商业的双重鼓吹下, 再加上市场研究、定位失准、开发设计 等 因为欠缺考虑, 许多城市的潜在的商业地 产纷纷处于供过于求的过剩风险之 下,投 资收益率也不断下降。
2、融资不畅与金融风险 
商业地产是典型 的资金高度密集型行 业, 而目前我国商业地产的主要资金来源 是银行贷款和自 有资金,而且银行贷款将 占到总体资金的 70%以上,自有资金比 例相对较低。 随着经济形势的低迷和银根 紧缩的宏观政策, 而且在现有的银行贷款 中以银行 短期信贷为主,商业地产开发商 随时面临着资金短缺的问题,而一旦发生 资金链断裂的危机,银行的不良资产 比例 将急剧增加,导致金融界的系统性风险。
3、批量生产与同质化风险
我国 的商业地产同质化严重, 许多地 方的发展规划过分相似,核心点几乎来自 一个 模版。 以以购物商场为例, 一般都会 包括一个大型超市、 家用类商场、 穿戴类 商 场和包括影院、电子游乐场、KTV 等 娱乐设施。在 2010 年时,中粮集团曾高 调宣布截止到 2015 年要在全国复制 30 个大悦城项目,而万达也表示在 10 年 内 复制 100 个以上的万达模式。 这样的同 质化现象必然会导致我国商业地产竞 争力 下降,空置率居高不下。
4、经营管理与运行模式风险
我国商业地 产管理运营模式具有很 大的弊端,往往不能充分发挥商业物业的 效率,损害投 资者的利益, 而引起管理运 营风险的原因主要是两点。一方面是由于 我国的商 业地产商一般由住宅地产转型经 营,沿用住宅开发模式,抱着“卖完就走” 的 心态,因此开发商只注重前期开发建设, 忽视后期管理;另一方面是我国的商 业地 产管理起步晚, 缺乏统一的物业管理能力 和项目的整体控制能力,这使得 商业地产 发展偏离开发商原有设计,项目出现风险。

 解决招商运营环节困境的钥匙,其实在招商运营之外。要想彻底解决招商运营的困境,功夫应该下在招商运营之前的前期市场调研、项目精准策划定位、商业规划及招商策略及运营模式制定等整体系统环节。这些工作犹如在写一个电影剧本一样,只有当一个好的剧本(商业策划案)+好的导演(商业地产操盘手)+有吸引力的片酬(薪资待遇)全部都系统呈现出来时,才会有大牌明星(优质商家及投资客户)蜂拥而至来参与演出,最后才会有好的票房收益(租金及资产价值)。

飙马商业地产致力于商业地产、城市综合体、文化旅游综合体、产城融合项目等,互联网+时代下新商业、新文旅、新产业一体化解决方案。

 
 
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