常见商业地产开发项目失败10大原因

来源:未知 时间:2018-08-22 作者:pmmarket

 

常见商业地产开发项目失败10大原因
成功的商业地产项目都是类似的,商业地产项目的开发能够带动周边土地市场繁荣,商业氛围兴隆,政府税收增加,为公众创造就业机会,帮助政府解决民生问题。而失败的商业地产都有哪些特点呢?飙马商业地产总结了常见的商业地产开发项目失败的十大原因:

1.整体定位错误,盲目模仿,盲目追求高大上
  整体定位错误,忽视市场研究及策划定位,凭自己的想法或思路随便做做、模仿照搬,对第三方服务机构缺乏专业判断。盲目模仿盲目追求高大上。后果:定位错误会导致项目方向性错误,导致项目一开始就埋下了失败的诱因!
2.商业业态定位与整体定位不匹配,埋下失败诱因
即使整体定位正确,商业规划及业态定位错误,建筑规划替代商业规划,老板理念高于理性分析,决策随意,战术脱离战略。后果:商业规划及业态定位的偏离将直接导致招商的失败和后期运营失败!
3.忽视城市整体规划,失去持续发展的土壤和空间
忽视城市总体及区域规划,无长远发展战略眼光,重眼前利益,轻长远利益,不考虑未来区域商业增量及未来市场竞争。后果:招商难、运营难,在未来逐渐失去市场竞争力,失去持续发展能力。
4.缺乏开发管理经验,系统内耗大,重大经营决策失误
一些开发商对专业服务机构的刻薄态度感触非常深,往往是项目建好卖不出去或租不出去了才来找你,你要帮他销售、招商他还开出极端苛刻的条件,事实上让你根本无法做。绝大多数专业机构,扮演的都是先向先知先觉者学习,然后教育后知后觉者的角色,因为大多数开发商都在忙着做项目,没时间去学习,专业机构可以利用自己在学习上的优势打个时间差。
5.资金投入估算不足,资金来源有限资金链断裂
资金链断裂,以小博大的投机心理,成本投入预计不足,自有资金占比小,对第三方融资及销售回款依赖性大。后果:一旦融资失败或融资金额远低于期望金额,一旦销售受阻,有价无市,就会造成资金链断裂,项目就会成为死盘或烂盘!
6.招商凑数,忽视商家利益,运营难以为继
招商凑数,缺乏专业管控,脱离市场定位和业态规划,重视招商率、忽视招商成果质量,忽视商户利益,以凑满开业为目的。后果:商户经营难以为继,开业不久就关店、撤店、索赔,影响项目开业及后期整体运营,项目就会成为垂死挣扎盘!
7.政府性及政策性,风险预估不足,报批报建受阻
商业地产项目能否取得成功,不仅需要前期的项目调研、决策定位, 还需要考虑当地的城市规划,商业板块规划、环境治理、交通区位等地方法规政策对项目的影响,因政策法规对一个项目来说是生死存亡的因素,此风险同时也是商业地产项目根本的风险,飙马建议专业的商业地产策划公司介入时,要密切关注城市发展规划,查看城市总规划图以及是否有最新修订,城市未来的发展方向,产业政策,交通区位等,上述因素都应当成为开发商关注的焦点,否则可能仅仅因为上述某一个因素就导致项目开发的失败。
 政府性和政策性风险,投机取巧、偷换概念、过度相信政府和依赖政府,政府资源+打插边球的方式偷面积。后果:一旦政府人事变动、举报、执法力度加强,报批报建受阻,无法通过政府验收,无法实现开业!
8.开发管理失控,成本、质量、工期难以保障
商业地产项目的建设及装修标准一般要高于住宅项目,而且建设阶段、装修阶段均可能因承包方资质、施工组织、质量工艺、垫资能力、施工安全、施工工期等问题导致工期严重滞后,最终导致不能如期开盘影响整个项目的招商与销售工作。建议前期谈判阶段飙马即建议由项目工程部相关人员与招商(外包情况下)对接装修标准、出图审图、施工进度、消防验收等环节,按照开业时间倒推工期并制作装修施工进度横道图并严格按进度施工。
9.不能如期开业,产生纠纷、索赔 濒临崩盘
商业地产项目的销售不仅直接关系到实现商业目的获取利润,更关系到项目资金链的运转,若开发商在项目建设的过程中,因项目市场定位不准、规划设计出错、销售团队不力、销售控制失误、销售渠道不通、推广不力、定价失误等因素导致项目销售出现困境。因销售不佳导致项目整体对外形象受损,有可能导致成为烂尾项目的严重后果。
10.只懂地产,不懂商业,影响项目持续发展
只懂地产,不懂商业,懂地产而不懂商业运作;重眼前利益,轻长远利益;重自身利益,忽略相关方利益;用开发住宅的理念开发商业地产。后果:商业地产的三重特性(地产、商业、投资)决定操盘过程中必须统筹兼顾,系统平衡。否则项目开发就会出现举步维艰、半途而废、昙花一现的尴尬局面!
为什么目前国内各级别城市会出现如此大量的商业地产失败项目呢?仅仅是因为商业体量过剩、市场竞争残酷吗?根据我们多年商业地产操盘经验以及对成功项目和失败项目的深度剖析,答案并非如此!
飙马商业地产提醒:失败案例中的共性现象:失败案例中很少有成熟的、专业的商业地产开发商身影,大部分是住宅开发转型商业地产、企业转型涉足商业地产、新兴金融机构投资商业地产等。在这些企业身上,均没有商业地产运作经验及积累,缺乏专业的商业地产全过程开发管理!

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