商业地产代理机构的分类以及服务内容

来源:飙马中国 时间:2018-08-22 作者:pmmarket

 

现在商业地产开发商需求一个怎样的专业代理机构

商业地产代理机构模式一:咨询顾问策划模式: 盈利模式:收取服务费

    即凭借自身的资源代理下来商业地产开发商的项目,并为之进行项目规划、定位、策划、招商服务。这类代理企业居多,而它们所做的几乎都是商业地产开发过程中的前期工作,这样对于代理机构没什么劣势,可是对于发展商确不是什么好的模式。通常一个项目代理机构在定位、策划阶段不会再发展商项目现场办公,这个阶段后进入招商阶段代理机构会在派驻约3-5人左右组成团队进入现场。到这里几乎是商业地产代理和服务的一个结点,好的则继续做下去,可大多数代理机构此时和发展商会由于种种原因“离婚”!
    此类机构沿海城市和南方居多。大多是以前从事住宅代理公司转型后进入,对于商业地产开发商的帮助不大,反而害处却是很大的。因为前期的服务费靠的是脑力+忽悠能力,大都是纸面上的东西,没有真正走到市场中去,是否经得起市场和项目的锻炼还不知道呢,可是,发展商却为此而付出了他该负担的那些所谓的“服务费”,退不回来了%……

商业地产代理机构模式二:品牌和管理输出模式
盈利模式:收取品牌输出费和管理服务费
    即凭借品牌和供应商资源协助商业地产开发商进行项目规划定位、策划招商和运营管理。通常一个新开店中.代理机构会在前期派驻约5人左右组成的管理团队.在新店进入运营轨道一年后管理团队将会撤出。这种模式资金投入少,不拖泥带水,几乎没有风险。

商业地产代理机构模式三:整体包租业务模式(即所谓“二房东”)  盈利模式:利用品牌价值赚取租赁差价
    即从地产商手中将物业整体承租下来.然后再转租给各家商户。由于地产开发商希望借助知名代理机构的品牌名气和知名度.把开发物业及周围商圈的商业价值炒作提升起来.通常承诺给二房东(大卖场/主力店也是这种模式)的租金和配套条件非常优惠.而二房东则可收取丰厚的租金差价和商场管理费用,运作良好的情况下,自家使用物业几乎是白用或略有盈余。

商业地产代理机构模式四: 全程管理顾问模式 盈利模式:昂贵的服务费和管理费
    即从地产商开发物业的前期就进入,协助发展商做项目的全程策划、市场调研、数据汇总、规划定位、招商策划与实施、开业策划与实施和开业后的管理运营,还有就是负责发展商的融资难题,在发展商资金出现危机或问题时,代理机构将解决这个难题才是重要的,这个环节协助不可以。这可是国内目前和将来最紧缺的“宝贝”,少之又少的啊……

商业地产开发的盈利模式主要有两种,一是“杀鸡取蛋”的快速赚钱模式, 通过快速销售回笼资金;另一种是“养鸡生蛋”的长线盈利模式,通过可持续经 营获取稳定的租金收益,或经营成熟后再售赚取更大的利润。无论哪种盈利模式 都离不开广告通路的全程整合。专业的地产中介能销售招商,经营管理团队能有 效运营,商业却依然需要专业的商业地产代理机构全程运作。 商业地产让最早涉足的一批开发商赚得盆满钵满, 但随着市场竞争加剧和市 场日益成熟,商业地产已是“冰火两重天”,商铺可能是“金饽饽”,也可能是 “烫手的山芋”。

一个商业项目的投入动辄几个亿、上十亿,面对诡异莫测的市 场,很多开发商意识到邀请专业代理公司介入的重要性,却忽视商业地产广告推 广的专业价值,往往为省小钱而随便找一个住宅广告公司,或自己“一条龙”做 到底,“肥水不落外人田”……当开发商深陷推广困境后醒悟过来时,往往几十 上百万的广告费用已经打了水漂,更重要的是错过了最佳推盘时间,导致项目败 北,甚至造成公司整体经营不良的恶性循环。
商业地产高利润的表象下隐藏着高成本和高风险。 从前期规划定位到建筑施 工,从销售到招商,从开业到经营,开发商有太多的选择要做。譬如市场定位是 做零售商业,还是专业市场?是做工业地产,还是物流或旅游地产……接下来的 业态定位、价格定位、策略定位等,一样不能马虎;在长期利益和短期效益的选 择上, 如何突破制度、 资金、 管理、 人才等的束缚?是只租不售, 还是只售不租? 如果是有租有售,那么租多少?售多少……在资源整合的选择上,是全程借助专 业团队运作,还是自己“一条龙”做到底,“肥水不落外人田”……
如果借助外部专业团队,开发商在整合外力的过程中,如何选对真正具备商业地产运营经验 的团队?如何平衡多个团队?如何平衡收与放的利害关系……
一切,都考验开发商的智慧。 市场是残酷的,而尊重市场运行规律、尊重商业地产开发的科学性、专业性,未 雨绸缪,防患未然,邀请成熟的商业地产专业营销广告团队参与,已成为商业地 产开发规避开发风险的共同选择。
 如何选择专业的商业地产代理机构?
开发商在衡量一个商业地产代理机构时,往往会从过往成功案例、是否具备 商业地产操盘经验、公司规模实力等方面来考核,而作为一个专业的、成熟的商 业地产代理机构,至少必须具备以下专业能

力、达到以下服务水准。
首先,要谙熟商业地产的本质特性,能准确认识住宅与商业地产的差异性; 不熟悉市场、不懂商业就做不好商业地产广告。
其二,有成熟的商业地产推广理念、全方位品牌整合能力。成熟的商业地产 推广理念必须是系统的广告攻略、高瞻远瞩的品牌战略、全方位的整合能力。整 合优势体现在纵向的全程整合、横向的内容

整合及资源整合三个方面。
其三,能提供从销售、招商、开业到经营的“一站式”全程整合推广;能帮助项 目快速卖铺,快速回笼资金,为开发商实施滚动开发战略提供有力保障。能速战 速决招商促成开业;能为经营期广告提

供增值服务,成功度过市场培育期,创建 可持续经营的商业品牌,。
其四,有专业、稳定的执行团队。商业地产推广是一个多兵种协同作战的实战体 系,广告更是一个以人为本的创新行业,稳定的专业团队是广告质量的保障。
为什么商业地产广告推广的服务费更高? 为什么商业地产广告推广的服务费更高? 发展商有理由问,商业地产比住宅地价更高、营销费用更多、投入更大,风 险也更大,为什么商业地产的广告推广服

务费比住宅高?其实,目前商业地产广 告推广的价值被严重低估,商业地产广告无论从工作量、工作难度上,还是从投 入产出比来看都与住宅广告不可同日而语,商业地产开发比住宅难度更大,商业

地产广告也绝不是一个轻松活。 如果我们对商业地产广告与住宅广告的差异稍做 分析,便能消除大家的疑问。
 一是从工作内容、工作量上比较。住宅的广告主要是服务销售,而商业地产 广告除销售外,还有招商广告推广、开业广告、经营期广告,而且各个阶段的广 告因诉求对象不同而自成体系。
二是从开发商的收益上来比较。商业地产创造的利润更大。商铺的价格一般 是住宅价格的 2-3 倍,有些区域的项目商铺比住宅的售价甚至高十几二十倍。
三是商业地产是高风险、 高难度的挑战。 商业地产的推广不是住宅广告的 “面 子”工程,对广告公司的要求更高,商业地产广告要求广告团队除了懂广告、懂 地产、懂市场,更要懂商业。 俗话说

,“舍不得孩子套不住狼”。商业地产开发动辄数亿、几十亿,可预 期收益更是成倍数增长,是走专业化营运道路,通过专业的商业地产广告团队确 保数倍增长的财富收益?还是为省广告服务费的小

钱冒可能陷入推广困境的风 险?“舍”或许就是“得”的开始!估计每一位开发商都会有自己理性的选择。


 商业地产整体的经营理念和各操作环节都与住宅开发有着巨大区别。 商业地产需要通过 长期经营收益和物业增值来实现投资收益,涉及投资人、运营方、经营者和消费者等几方关 系,需要通过调研

选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等各环节依 据统一的经营理念, 通过专业团队来予以实现, 开发商需要具备许多与住宅开发不同的能力。 然而,目前许多转型的企业,

在没有完全具备以上要求的情况下,贸然挺近商业地产,风险很大。

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