浅谈商业地产之运营管理

来源:互联网 时间:2010-07-21 作者:秩名

  经济大融通,战略管理决定商业成功。在全球以商业经济为主导的地产经济风起云涌之际,以优良的运营管理体系促进商业地产成立国际流行趋势。因此国际性商业巨舰的扬帆起航,需要国际化的经营理念做导航。

  成功的商业地产,其至臻完美的运作,是一个在极高专业基础上进行多元化考虑的综合系统工程,必须考虑到投资客、经营商户、商业管理等多个因素。商业的整体经营氛围营造以及可持续经营管理才是商业地产项目成功的基础。运营管理和战略一样,是如此重要,以致有人说现代商业已经进入了地产运营管理的阶段。

  商业地产的发展建设成为人们的关注焦点

  从温总理的批示到各部委的联手行动,大型商业地产的建设再次成为了人们关注的焦点。于是,商务部也正对大型商业设施进行统计梳理,银监会正通过其内部系统对购物中心的贷款情况进行重点调查。因此商业地产如何健康、协调、有序的发展,也牵动了业界敏感的神经。

  对于目前商业地产所呈现的境况和具体问题,俨然成为房地产业界的关注焦点。如,一些商业地产投资商出于自身利益的需要,追求新的投资盈利模式,引发了大型商业网点发展热潮。抢商机争项目,论证不充分,建设开发盲目,招商和项目定位与市场脱节,造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理,并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性,突出表现在网点布局上,东部多西部少,老城市多新城市少;在业态结构上,大型百货店过剩,新型业态发育缓慢;在店址的选择和经营定位上,有的开发商和经营者缺乏科学性,重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费。特别是大量的SHOPPINGMALL项目正在全国范围内上马,它们对小型商业企业杀伤力很大。

  因此,这些商业地产在发展中所发生的情况和问题,应该从宏观上引导商业投资,优化商业结构,它是投资者的重要投资依据。另外,政府应该引导商业地产开发,营造公平、合理、透明、有序的投资环境,对不符合商业网点规划的商业地产项目不予批准,同时在城市商业网点建设上实行听证制度,促进商业地产协调、健康的发展。

  而关于在具体商业地产案例的操作中,该如何确保一个商业项目的成功,无疑成为当今商业地产和整个地产界一直热点探讨方向。

  运营管理模式,当前商业地产的热切问题

  随着现代商业地产的发展,能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目,无一不是经过理性而严谨的规划而来的。除了以MALL为代表的商业业态的发展趋势之外,商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。

  运用国际运营理念,营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式。不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境,更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。

  统一的运营管理是商业地产成功的关键

  运营管理是商业运营的核心,是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用,其实际意义就是旨在把投资者,经营者,管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目,会在激烈的竞争中逐渐蜕变,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

  运营管理的统一性,就是开发商和入驻店铺精诚合作,在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施,但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

  经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业项目的功能就是帮助商户创造收入,提高每一平米商业面积的赚钱能力,这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键。换句话说,大型商业项目长期成功与否的保证,成功的统一运营就是一个关键。

  商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一:统一招商管理(立足长远)、统一营销(广告宣传等)、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心,都以一个真正MALL的理念来运营,必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的MALL,其成功运营就是很好的例子,除了选址成功外,最重要的就是遵循购物中心的特点,开发商自营了主力百货---天贸南大-天河百货。"四个"统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题,并且能够提高非主力店的租金收入。

  虽然运营管理是一个项目成功与否的关键,但在运营管理之前,要确保一个项目完美顺利地开发、进展,则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作,因此说,它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。

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