浅谈:商业地产经营特点

来源:飙马(中国) 时间:2019-05-08 作者:飙马

浅谈:商业地产经营特点

1、租赁经营采用放水养鱼的原则。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气,再做生意,一起分享成长空间”的原则。

2、招商不是一个开业前就完结的工作,实际上商业地产的招商是一个无限循环的工作,开业前是大规模招商,开业后根据销售情况进行调整招商,这都需要信息系统的分析支持,更需要基于知识的辅助决策。

3、制定大型MALL招商计划、营销宣传计划,为保障大商家及供应商利益,发展商要做好细致的准备工作。运营部门要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用,并得到发展商主要领导的支持。

4、商业地产项目首先确定我们的零售商

① 我们的商业地产项目目标在哪里?

② 我们商业地产项目需要多少主力店?

③ 商业地产项目怎么规划这些主力店的位置?

④ 商业地产项目主力店的位置占据多少面积?

5、目前商业地产领域,开发商和策划商基本上还停留在销售时代,其营销流程是:先找一个经营定位,再大肆炒作,然后强力销售。

6、尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性,但还是停留在表面需求上,忽视商业基本规律。 如某商场引进电器主力店,再销售电器辅营区,却不知电器主力店的辅营区很难定位,也很难经营下去;再如某零售中心引进家具主力店,却不知家具属 于大宗采购型消费,人流很难与超市百货互补。

7、商业地产必须进入专业化运作体系,把握几个重要环节:

商业地产定位必须同时满足销售与经营两个条件。

商业地产作为不动产长期持有经营时,其经营定位是比较单纯的,商业地产一旦要分割销售,就必须在满足经营条件的同时,还要满足销售条件。这就是商业地产以销售为前提的特殊性。

8、商业规划调动策划、设计、经营全体参与

住宅开发经过多年的发展,行业已经十分成熟 ,比如在建筑规划设计方面,无论是设计院、开发商、代理商基本都难免独自为住宅的建筑规划设计,提供完善的方案,发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等 。都具备了一定的建筑规划设计能力。

9、商业地产营销的根本:

①以销售为目的,以经营为导向。

②商铺销售的风险性,正在于商铺经营与销售的冲突性,不同的商业业态,涉及到铺位面积、装修 标准、统一收银还是独立收银等各种要求,而商铺销售,大多要求面积较小、独立收银,一个成功的商铺定位,正是在这种冲突中找到契合点。

相比住宅市场,商业地产作为新兴的开发领域,既无经验可循,也缺少完整的规划设计体系,给出商业地产的规划设计造成了一定的障碍。

不精通商业地产,甚至缺乏起码的了解,发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥,但在商业裙楼上却交了学费。

在商业较为发达的城市,一个初级阶段的商业地产开发,必然会与商业水平形成较大的反差,而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场,面对规划设计先天缺陷的商场。

开发商业必须了解商业,一个商业地产的开发者,通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触,了解商业地产开发基本规律,提前与拟引进的大商家进行意向性接洽,让设计者按业态量向定做,达到商业设计与业态需要的高度吻合,这才是一条商业地产规划设计的捷径。商业地产,规划决定成败,一个规划不当的商业项目,其结果只能是市场的弃儿,商场每建高一层, 风险就会增大一成,发展商是最后的买单者;

只有以策划定位为先导,真好规划设计每一步,并充分把握商业地产运营的每一个环节,才能成成竹在胸,才能有效降低商业地产开发的风险。

10、招商必须严把招商质量关

a.招商工作是一个承上启下的环节,此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。

商业地产项目的前期招商,一定要立足长期的经营管理,不要有急功近利的思想,要在放水养鱼的同时把好招商质量关。

b.商业经营管理建立团队前期介入

商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作,它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、 经营、推广多个阶段性工作,这就要求发展商必须建立经营管理团队,从项目开始动作之初就深入市场和项目。

                

 

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