商业地产管理到底管理什么

来源:互联网 时间:2019-05-08 作者:P.M

 预算管控难

相比住宅地产而言,商业地产的精细化管控要求更高,住宅地产的报表精确度以“万元”计,而商业地产的报表要精细到元甚至角、分,因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。预算目标可控/运营指标可控/现金流可控。

招商管理难

对于商业地产的开发商而言,在解决了预算管控和资金的问题之后,需要面对的最大难题就是如何正常有序地开展招商管理工作。这些新转型的开发商存在一个共同特点,那就是没有一个强有力的品牌资源库作为发展商业地产的坚强后盾,主要体现在三个方面。品牌资源库储备/招商计划的跟进落实/品牌库及时刷新。

业态规划难

众多商业地产的开发商而言,业态规划方面主要存在两个方面的难题。如:第一,招商期难以监控。招商期谈判变数太多,一旦某主力店商家谈判结果有变,则会产生一系列影响;如何将业态规划目标与租金规划目标进行对应,实时了解业态规划落位对整体租金水平的影响,出现风险预警时适时干预项目运营?第二,如何运用合适的手段实现对业态规划落位进行有效监控?业态规划落位的监控难度非常之高,一线编制类似报告或报表难度也很大,因此需要有一个合理的信息化平台来协助监控。

运营管理难

开业节点的达成并不意味着“开业大吉”而是“开业大急”,因为开业之后项目进入持续运营阶段,管理难度更高,如何保持业态持续调整,同时且要确保整体项目的租金收入每年按15%递增?另外租赁政策落地。每个商业公司都会有其一整套租赁政策,这里面包括了不同类型合同的审批流程、装修免租期优惠政策、租金优惠政策、租金减免工作等。对于集团而言,如何确保一线作业规范符合公司租赁政策要求,避免过多寻租空间,确保公司收益不受侵蚀?

横向协同难

商管公司应确保对开发公司的协调力度,避免出现进度延误而面临众多商家大面积索赔,以及因技术不合格而导致后期大量的运营整改成本。但实际上,商管公司对开发公司及跨专业线的协同难度非常大。首先是经营目标难以统一的问题。众多标杆企业的商管公司普遍反映商业板块对住宅开发板块的协调力度不够,在前期技术对接、工程开发建设过程中以及后期整改过程中都处于弱势地位。其次是工作界面难以划分的问题。很多商管公司领导都非常关注商管公司和开发公司的工作界面划分问题,比如工程、采购、物业到底应该归谁管,这些问题如果不想清楚,也会影响到商业项目的成败。再次是跨专业协同难度大的问题。商业地产相比住宅开发多了两个核心内容,即招商和运营,所以专业线之间的协同难度更大,且对各专业线前置参与要求很高。此外,商业地产还需要与各主力店商家进行协同,对商家的优惠政策、技术要求等进行实时沟通协同,协同工作量和难度非常之大。

 


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商业管理机构旗下组织

(一)经营者大会

由全体投资业主和经营户组成,每年召开1—2次,讨论通过商业卖场的重大决策,推选商业管理委员会主任和成员,并对商业管理委员会工作进行监督。

(二)商业管理委员会

1、委员组成:由投资业主代表、经营者代表组成,人数15—20人,每年选举一次,可以连任,委员均为义务工 作,委员会1—2个月召开一次会议以少数服从多数表决;副主任由商管公司总经理兼任。

2、主要职责

A、讨论通过商业管理方案、经营管理规章制度;

B、督监各经营者的经营行为,检举违规行为,进行行业自律;

C、讨论通过年度和阶段宣传促销计划和方案;

D、监督宣传促销费用的使用;

E、监督经营管理公司的工作;

F、反映经营管理中的问题和建议。

(三)经营管理公司

1、行政部:负责商业运营管理、政策关系协调,行政后勤服务等。

2、招商部:负责品牌招商与厂商谈判、组织参加展销会、订货会等。

3、企划部:负责广告策划、营销策划、展示设计、宣传促销、刊物编辑、会员制、销售协助、经营分析、信息服务、品牌专案服务等。

4、督导部:负责建立商业卖场经营管理规章制度,对经营者经营行为进行督查、奖惩以及教育辅导、负责处理顾客投诉、租户调整等。

5、财务部:负责统一收费、财务分析、财务管理等。

6、虚拟经营部:负责品牌后产品生产和品牌资源开发等。

7、物业中心:  

a. 安全保卫:维护顾客的安全,维护经营者的经营活动及财产安全,维护商场的设施设备安全,防盗、防火、防害,确保商业卖场的安全有序运行。

b. 环境卫生:由专人对商业卖场进行清洁卫生和绿化管理,确保干净整洁、舒适明亮的购物环境。

 c. 物业维护:由专业人员对设施设备进行管理,养护和维修,保证其良好正常和低成本运行。

 

五、商业管理收费

1、物业运营费:按国家有关规定收取,包括保安、环境卫生、物业维护等费用,按建筑面积分摊到户,每月月底实收。

2、水电空调费:按实际发生费用,依建筑面积分摊到户,每月交纳一次。

3、经营管理费:包括策划、宣传促销、经营督导、品牌招商,专刊编辑、统一管理等,一般按每户收取。

4、经营服务费:由经营者视需要委托商管公司经营管理,一般按市场价收费。

 

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