核心提示：商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合型商业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。随着商业地产行业的飞速发展，商业地产策划作为商业地产前期规划中不可或缺的部分，有着举足轻重的地位。

浅谈商业地产策划的基础知识

商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合型商业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。随着商业地产行业的飞速发展，商业地产策划作为商业地产前期规划中不可或缺的部分，有着举足轻重的地位。
一、定义
商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。
而商业地产策划是一种非常复杂的活动，它不同于一般的“建议”，也不是单纯的点子，它其实是一种包含创造性的建议，是商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。因此，策划是为了解决现存的问题，为实现特定的目标，提出新颖的思路对策，并制定出具体可行的方案达到预定的效果的一种综合性创新活动。
二、定位
（一）商业地产策划与定位在前期阶段举足轻重的作用
目前大部分商业地产项目前期规划设计的基本流程是：土地获取阶段时进行一些土地信息的收集、初判、可行性研究，土地申请阶段找策划公司进行市场调研、项目定位和方案设计，然后再找设计院设计和报建。但是这种流程已经不适合于现在商业地产的发展。正确的流程应该是在拿地前期策划公司便介入其中进行认真的规划和研究，然后与政府商议许可证件，保证土地的设计定位的精准。
因为在整个流程当中开发商虽然对项目的定位也会做一些调研论证但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多开发商对项目的定位是模糊、摇摆不定的。而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。
（二）商业地产策划其实是一种对项目发展预期宏观层面的决策和判断
一个成功的商业地产项目不仅需要开发商很强的战略思维，而且需要非常理性的发展思考。
身为策划人员就是要告诉对方：做什么，怎么做;为什么这样做，这样做的结果什么。把这些内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可，做到集思想、文字及表达于一体。
为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。
（三）策划方案是依据项目条件因地制宜的结果
世界上没有哪一套策划方案是能医百病的灵丹妙药，任何先进的策划都是根据项目所在的城市状况、地理位置和商业状况而做出的一种因地制宜、适宜当地实际情况的策划方案。
三、要素
商业地产策划的制定必须包含以下几个要素：
（一）必须有明确的目标。策划如果没有主题目标，就成了一些无目的的构思的拼凑，根本没有成功可言，更不能说解决问题了。
（二）必须有崭新的创意。策划的内容及手段必须新颖、奇特，扣人心弦，使人观后影响深刻，打动对方的心。
（三）必须有实现的可能性。在现有人力、物力、财力及技术条件下有实现的可能性。否则再好的策划均属空谈。
四、目的   
（一）深度把握项目所在区域的商业环境，洞悉项目商业机会；    
（二）以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；    
（三）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质；    
（四）通过专业运作经验及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。