旧城改造商业项目工作流程与方法

来源:飙马(中国) 时间:2015-03-19 作者:P.M

核心提示:旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境,以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。旧城改造是个不间断的过程,取决于城市的发展方向和速度。

 

  旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境,以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程,城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程;又表示物质成果,反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程,取决于城市的发展方向和速度。
 
  旧城改造流程图
 
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  旧城改造资金回路表
 
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  一、前期准备阶段(时间:一个月)
 
  (一)旧城改造办公室(以下简称旧改办)前往地块现场勘查,确定是否符合旧改的条件;如需进行危房鉴定,报区危指办申请危房鉴定。
 
  (二)街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查,确定地块的搬迁户数及面积,并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见(需90%以上同意)。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
 
  (三)投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
 
  (四)区旧改办向区政府提交旧城改造申请,获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
 
  二、搬迁实施阶段(时间:五个月)
 
  (一)搬迁实施:投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议,明确搬迁过程中双方的责权利关系。
 
  (二)搬迁实施:投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
 
  (三)旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。
 
  (四)由区旧改办编制搬迁维稳评估报告,街道办编制搬迁维稳方案,投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
 
  (五)区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。
 
  (六)召开搬迁动员大会,由住户代表在大会现场抽取评估公司,邀请公证人员做现场公证。
 
  (七)若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议,搬迁户可提出申请,旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
 
  (八)在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后,区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
 
  (九)将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议(空表)、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
 
  (十)带方案进行模拟搬迁,入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限(64户通常为2个月)内,签约率达到100%,则所签模拟搬迁安置协议正式生效;若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%,则终止模拟改造搬迁,所签搬迁安置协议自动终止。
 
  (十一)模拟搬迁安置协议正式生效后,投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金(返迁户搬迁面积乘以评估价的50%)。
 
  (十二)正式开展发放补赔偿款工作。
 
  (十三)搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。
 
  (十四)搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。
 
  (十五)审计单位对搬迁项目进行审计。
 
  三、土地上市拍卖阶段(时间:2个月)
 
  (一)土地上市:区旧改办向国土局申请国土证销户。
 
  (二)土地上市:区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。
 
  (三)市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求出具土地拍卖相关文件:
 
  1、面积计算(市规划勘察设计院)
 
  2、地籍前前置调查(市地籍调查中心)
 
  3、红拨、界址点成果表(市规划勘察设计院)
 
  4、红线图(市规划局)
 
  5、规划设计条件通知书(市规划局)
 
  6、文物勘探(市文化局)
 
  7、电网配套方案(市电业局)
 
  8、地籍前置调查(市地籍调查中心)
 
  9、起始价评估(市地籍调查中心)
 
  10、搬迁安置审查(市征地事务中心)
 
  (四)与市土地拍卖中心商议土地起拍价和上市拍卖条件。
 
  (五)由市土地拍卖中心上会(土地供应会)审批,并根据旧城改造土地上市条件的要求,制定上市拍卖标书(带返迁设计条件)。
 
  (六)区旧改办与土地拍卖中心签订土地上市工作责任协议(带详细拍卖内容、条件)。
 
  (七)市土地拍卖中心在拍卖开始日前 30 日发布公告,公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。
 
  招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:
 
  1、出让人的名称和地址;
 
  2、出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;
 
  3、投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;
 
  4、索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;
 
  5、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;
 
  6、确定中标人、竞得人的标准和方法;
 
  7、投标、竞买保证金;
 
  8、其他需要公告的事项。
 
  (八)公司索取土地出让文件,招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。
 
  (九)报名及缴纳竞买保证金,报名所需资料:报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证明书及身份证、资质证书等。
 
  (十)根据土地出让的方式(注:商业兼住宅可挂牌,住宅兼商业或纯住宅必须拍卖)、竞买人数等确定竞价的策略。
 
  (十一)公司竞得土地后办理成交确认手续,签订土地成交确认书,土地成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址,出让标的,成交时间、地点、价款,以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。
 
  (十二)公司竞得土地之后,根据成交价格向市土地拍卖中心缴纳服务费。
 
  (十三)公司向市地税局缴纳拍卖总价3%的契税,并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》后,按土地成交价格的50%缴纳土地款给市国土局,经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后,市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后,上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的50%(已含资金成本)将资金返还投资方。
 
  (十四)公司与市国土局签订土地出让合同2个月后,按土地成交价格的20%缴纳土地款给市国土局,经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后,市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后,上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的20%(已含资金成本)将资金返还投资方。
 
  (十五)公司与市国土局签订土地出让合同6个月后,按土地成交价格的30%缴纳土地款给市国土局,经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后,市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后,上报区政府审批。审批后区财政局按照拍卖土地用途基准地价的20%提取土地出让金、扣除相关的必要税费后,再将30%土地整理成本的剩余部分返还投资方。
 
  (十六)区旧改办按照搬迁总成本的12%作为投资回报,回报给投资方。
 
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