商业地产之“中国风“

商业地产在中国的发展时间还不长，当国外新兴的商业模式被带入中国后，如何解决本土化问题，就是商业地产定位必须考虑的实际问题。本乡本土的中国的商业地产开发商对自己环境的了解还是要远远胜于具有国际视野、习惯国际化手法操作的国外商家。

从世界范围来看，任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特色，国内商业地产的发展，不能简单照搬先进国家的经验，而应针对性地研究适合国情的开发经营理念和模式以及发展方向，这也是商业地产的中国化特色。

在借鉴国外成功的模式或者好的思路后，要根据中国社会当前的特色进行适当改造。通过本土化来适应中国国情，在选址、规模和经营方式等方面要充分考虑当地的经济环境、商圈结构、消费水平、生活习性和城市发展规划等现实状况。否则太过超前无疑是无本之根，终会水土不服的。

例如，家乐福每决定开一家分店时，会用长达两年的时间对当地人们生活方式、消费水平、人口增长、都市化水平、居住条件、兴趣爱好、传统习俗、储蓄情况、宗教信仰、意识形态、中产阶级比例，甚至是女性化程度等情况都要进行非常缜密的调查与论证。这是确保家乐福成功旺场的大前提。而这看似烦琐而冗长的摸索与调查，也正是决定商业地产是否能在异域或异地立足的先决条件。

做任何事情都不能简单的克隆，必须创新学习，在法国和澳大利亚有少数三五家购物中心在城区边缘，全部都是在远郊，购物广场外露天停车不收钱。为什么？地便宜。但在中国就不能照搬这种模式。

第一中国交通条件不允许。按中国的国情，中国只能发展大交通，中国不能敞开发展私家车，将来肯定是有限制的发展，北京二百万辆车交通就已经很紧张。中国虽然有960万平方公里土地，但真正能用的也就1/10，大多数是丘陵、山地等，中国土地太紧张，所以中国绝对不能敞开发展私家车，也不可能像国外似的，到郊外随便征1000亩地搞购物中心。

第二是中国人的消费心理。虽然人们有车了，但在廊坊建购物中心，北京人也还是不愿意去。亚洲大型购物中心基本都在城里面，亚洲人、中国人好热闹不喜欢冷清，购物不完全是购物行为，还包括情感交流，买百货叫逛，女的进去逛两个小时出来什么也没买，这是中国人的天性，老外没这个习惯，一去买一周的东西回来了，就再不去了。所以中国不能走国外购物中心的发展道路，现在万达做的购物中心基本上都是在城区，部分在商业核心区，很受欢迎。

国内商业地产的从业人员通常将购物中心的零售、餐饮、娱乐比例设计为52：18：30，但实际上中国的Mall很多时候应该增加更多的餐饮及娱乐业态比例，在国外的Mall中，餐饮和娱乐的业态比例较少，加起来通常不超过Mall总体量的三分之一，更多的面积是给了零售，欧美一些国家的大型Mall里有两个、甚至更多的百货店，这一点与文化、消费者的消费习惯有关系，这是因为欧美国外的餐饮远没有中餐的种类繁多，大众娱乐业态也有较大的偏好差异。在中国的实践中，一个购物中心中餐饮和休闲娱乐的比例却占到了一半，有的甚至达到总体量的55%，这个比例接近东南亚的购物中心的水平，但要比香港、日本、新加坡等地的购物中心的比重要大，SM集团在连锁购物中心中就提出要把餐饮、休闲娱乐业态的体量比例提高到50%。

但餐饮、休闲的比例也不一定是越大越好，更多的需要结合实际情况来执行。如果一个购物中心旁边饮食业很多，还在按照这个比较来招商，商家的经营压力会很大。因为周边的餐饮已经做了很多年，各种菜式都有了，再做饮食空间不大；如果旁边已有很专业、设施很好，号召力很强的娱乐场所，再做娱乐也会犯同样错误。