商业地产的价值关键在于经营

商业地产越来越成为地产领域的重要版块，各种关于商业地产的论谈，研讨活动层出不穷，就其目的，不外乎在寻求一种能怎样让商业物业价值最大化的模式，开发商希望在负起社会责任的同时又能从商业地产获取比其它类型地产更大的利润，投资者希望投资商业固定资产物业获取长期稳定的高额回报。但现实情况是，开发商赚了钱，但却留下一系列问题，投资者投了渺渺无期的希望。

商业地产，顾名思义，就是用于商业经营（这里主要指零售服务）的土地产品，现无外乎有以下几种类型：

1.    政府规划，企业参与开发的大面积单体商业物业或商业中心；

2.    住宅小区规划设计配套商业物业；

3.    办工写字楼规划设计配套商业物业；

对上述商业物业发展商一般会采取的办法是：

（一）     通过包装出一套诱人的投资回报方案，分拆作独立产权出售，赚取比办公住宅物业大得多的销售利润；

（二）     整体保留或局部保留，通过经营赚取长期的经营利润。

  以上处理方法从企业投资经营的角度（只要能收回投资获得利润回报）无可厚非，但现实情况却是，许多大型或单体商业物业，一旦产权分散，在统一经营过程非常难以协调产权与经营权的关系，整体经营状况普遍较差，其结果就是，小投资者无法达到预期投资回报甚至于再掏腰包补偿银行按揭，潜在结果会造成银行信贷风险加大，更有甚者造成发展商与小业主的纠纷。归其原因，无外乎是商业经营利润未达到投资回报或投资预期；另外整体或局部保留商业物业，发展商除须有资金实业作支撑外，还须有一套适应市场的长期经营计划方案，并要有强有力的经营操作团队，从而赚取长期的商业利润；另一部分就是政府行为下的商业中心区域商业物业，其经营价值主要取决于整体商业区域经营状态，但现实存在的问题是：低层部分经营较好，物业价值较高，而中高层部分（统一经营除外）相对较差。

  综上所述，商业物业（宏观商业地产）价值高低关键取决于其本身经营的好坏，其价值应是一个动态价值概念，但经营是一项长期系统的应变性极强的“工程”，它需要对综合资源的强力有效整合。