资金链断裂导致失败

开发商业地产不但投资周期长，而且对资金需求巨大，动辄数亿、十数亿、甚至数十亿元。商业地产的规模越大，招商难度就越大，培育市场需要的时间就越长，一旦后续资金不足，势必影响商业地产的正常经营。

  毋庸置疑，商业地产漫长的回报期亦将充分考验投资商的智慧和资金耐力。但实际上，很多开发商对商业地产的投资风险认识严重不足，对商业地产的复杂性和困难度认识严重不足。很多地产商完全是受眼前利益驱动，持一种短期投机心态，他们远没有意识到商业地产与住宅地产最大的区别是：不能进行滚动开发

   在国外，购物中心的房地产商或者营运商，超过90%会选择基金方式融资，由一个金融公司发行债券和股票。用长期的资金来开发项目，因为是金融企业的行为，是投资证券化的行为，由证券机构、证监会、交易所监督，审批程序很严格。商业地产大多由实力强大的零售业集团、地产财团和基金战略投资者共同操作，是金融、地产与商业的结合体。这种投资才是真正的商业地产，这也是中国商业地产今后追求和发展的方向。

  但在国内，商业地产项目大多由房地产商主导的开发资金主要来源于自有资金及银行贷款，国内大型商业地产项目的融资模式是：

  先拿到政府准许其投资的土地批文，再凭借此批文到银行贷款，用此贷款和自有资金一起来建造，如果资金依然不足，就寻求合作伙伴，而合作伙伴往往也同样是拿合作项目再去银行贷款，很少是用自有资金开发。

  虽然2005年国内掀起了一股基金热，而且有了越秀试水的成功，但越秀仅是个案。若干年内，基金对绝大多数商业地产开发商来说不过是镜花水月。原因有二：

  一是这些基金都是嫌贫爱富的，不会表睐资金短缺的项目，更不会去雪中送炭，只有那些有着统一产权和稳定租金收入的项目才会获得基金的表睐。因为这些基金的特性就是要有稳定的可持续回报，因此它们绝不会去涉足不可预见的项目的前期开发。还有一点是人们比较容易忽略的，即中国的金融市场和房地产市场还处在发展之中，换句话说，市场并未成熟。没有一个成熟的市场环境，当然也就没有基金生存的土壤。

  另外，人们一直期盼着风险基金和产业投资基金的出现，可是目前我国也还没有一定的与之配套的法律。

  资金是中国商业地产发展要绕过的第一道坎。由于资金链断裂的问题导致后续开发资金不足，变成烂尾项目，这们的案例在国内比比皆是。

例如：在西安，西安市商贸委下属国有大型企业——西安饮食拟投资20亿元打造的“高新Mall“项目也因资金问题元法实施。2002年5月，西安饮食为推进西部大开发和发展西安旅游业，创新西安商业经营模式，加快融入国际经济一体化进程，带动城市消费和周边经济的发展，决定在西安高新技术产业开发区建设一座集购物旅游、运动休闲、餐饮娱乐、文化享受等多种服务和消费形式为一体的，个性化、多功能、超大型、现代化的“高新Mall“项目。

当时该项目资金来源一是通过向银行借款，自筹资金40%左右；二是该项目将作为2004看公司计划实施的主要再融资项目之一，预计可解决30%左右的资金；三是该公司拟按照市场运作的规律，通过向海内外招商、联营、合营等市场运作形式，全力推动名优企业及品牌的入驻和加盟。

 但当时有关人士对开发“高新Mall“的可行性表示质疑，认为”Mall作为商业零售的一种高级业态，并不是孤立存在的，它的出现与当地居民的收入水平、消费能力、消费习惯、文化取向以及城市公共设施建设水平等都有着非常密切的关系。虽然有足够的资金投入，建这么一个高新Mall并不难，但是难的是如何让它持续运转并赢得利润。“

时逢2005年2月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设。随即，央行向全国各大商业银行下文要求暂停对大型商业地产项目的贷款。

西安的有关银行因为顾忌政策，暂停了向“高新Mall“贷款，从而导致了项目的夭折。