商业地产需要科学的商业性规划

商业地产不同于住宅等其它建筑形式，商业地产项目是多功能、多业态的集合体，涵盖的功能不仅仅是购物，还有旅游、休闲、健身、娱乐等，几乎囊括所有的商业业态类型。商业地产项目的设计不仅仅要符合建设规范和消防规范，更重要的是，它的设计要符合商业要求，满足不同商业业态对物业的具体要求和标准。因为，不同的商业业态对柱距、荷载、层高、灯光、动线等要求不一样，对客梯、扶梯、货梯的配备要求不一样，对强电、弱电、消防、安防、广播的要求也不同，商业长期的良性发展依赖于其功能、商品及业态结构所产生的整体效应，因而，必须由专业的商业设计公司根据项目的立项定位，按商业规范进行规划设计，这样才能保证今后物业的实用性和商业价值的最大化。

然而，我国目前商业地产设计的专业机构很少，承担设计的多为民用建筑设计院，他们对物业的商用需求了解不多，沿用更多的是一般的民用建筑规范。而建筑设计院并不熟悉每一个行业和每一种业态，往往会提供常规设计思路，或者是根据开发商的常规思路进行设计，从而导致最终物业的各项要求与商来项目的实际需求背道而驰。此外，我国在商业物业的设计没有统一的规范和标准，既有的行业标准落后，因此，很多商业物业设计后的实用性差、利用率低，商业价值因而也就低了。

规划局是从容积率、楼层有多高、退缩有多深、绿化率和建筑空间有多少来考虑问题；设计院是在钢筋混凝土的技术指标上考虑问题。比如说建一个购物中心，设计院会考虑要打多少地深，做多大的柱子才能撑起这个大厦，梁要有多厚才能撑得起载重量；营销公司考虑的是通道怎么走才能留信人流，铺位怎么划分才能体现价值的均衡；位置好的铺位与位置差的铺位的平衡。首层铺位与高楼层铺位的平衡，不能落差太大。

商业地产规划设计的最佳方案是在设计过程中把运营公司的理念和想法交给设计院，让设计院按技术指标进行规划和完善。因为运营公司不知道哪个地方是消防通道，消防的面积有多大，空调占的面积多高、多厚。千万不要设计院设计出来的东西在工程上、质量上一流，楼层高度、柱距宽度、电梯载重量、消防通道都符合标准，但不符合市场需求，卖不动。如果没有考虑市场需求而做出来的东西，做好了受众人群就受到限制了。

一个以餐饮娱乐为主打的商业项目，在设计之初就应该考虑到为餐馆经营的顺畅而建设好排烟设施、下水道和消防通道等；建材市场往往需要两倍于经营面积的仓库；运动用品超市往往需要超过6米的层高；IT商城需要大量的敞开式设计；机电市场需要有超高的楼板承重能力……如果商业规划人员对这些行业个性缺乏相当的研究和了解，没有充分地与资深商业经营专家沟通，与经营者沟通，做出来的设计往往与实际需求相悖。某些开发商为追求经济利益最大化，一味简单地以好卖、好租和降低建设成本为原则来规划设计，将造成一些不良的结果，具体表现为：商业地产由于市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平；在使用中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便，降低了效率，设计出来的东西无疑是闭门造车的产物。等到面临招商的时候才发现诸如隔间太小、层高不够、承重不够、停车位不够等问题，最后只有削足适履了。

国内的商业地产项目在规划设计方面的错误比比皆是，教训深刻，不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度改造物业，从而造成了人、财、物的严重浪费。或者是项目建成后不符合进驻商家的要求，因而一改再改，这不仅增加了成本的投入，并且延误了项目的投入使用时间。