商业地产产权分割后患无穷

来源:飙马(中国) 时间:2019-01-31 作者:P.M

 产权分割后患无穷

现阶段的商业地产商绝大多数是由从事住宅开发的房地产商转型而来,他们把做住宅的思维模式带到商业地产的模式当中,把一个商铺或者一个商场分割成诸多小块,实施“产权式商铺”开发模式,一般而言,为吸引人气,制造卖点 ,开发商会以极低的租金引入有声望的主力店,然后通过广告吸引投资者,用售后返租的方式把商铺高价卖出,并向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租,承诺给予8%到12%的高额投资回报,有的开发商基至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。

  由于开发商在商铺卖完后一走了之,丝毫不管商业氛围的培育。在分块售出之后,由于不再是所有者,面对几百家商铺,开发商无权进行统一经营,在缺乏一定商业氛围的情况下,很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果,并会引发开发商和租户、业主间的冲突,有调查发现:在国内凡是以产权式分割进行销售的商业地产项目,现实状况是:90%经营情况不好,剩下的10%也仅能勉强维持。

  最早的产权商铺返租是学香港的,商铺返租在许可以实现成功,因为香港返租的理念是返租投资方也是这个商来项目的小股东,是项目的共同利益者,而且香港的商业发达,投资回报相对稳定,法律完善,有保障。但中国商铺返租存在太高风险,因为中国大陆发展商玩商来地产项目资金滚动开发,或者本来就持短期投机心态,没有长期去培育经营市场的耐心,加上国内在法律上也没有严格清晰的问责制度。即使项目在后期经营失败也无伤及发展商切身利益,受伤害的不过是大量的中小投资者。

商用物业一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割,失去了它的整体性。商铺分散卖给业主,业主既是所有者,又是经营者,其有权支配自己的商铺。而小业主在出租时更多的是从自身利益角度考虑,仅将商铺出租给高租金的商户,不考虑经营项目或商品品种、档次,很难顾及到商户对整体的影响,这就会形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起,势必造成项目经营及布局的无序、无特色,业种交叉重复,服务功能残缺。

  为了能实现统一经营,发展商必须向业主承诺一个合适的投资回报率、采取售后返租的经营方式。假设商铺出售且招租成功,开发商就要保证投资人长期稳定的投资回报,也就是必须保持租户长期运营的成功。而刚刚开始经营的商户是最不稳定的,一旦商场整体经营不善,就会产生对营运商培育市场的抵触,就会提前退租、撤场,最终导致项目的彻底失败。

即使个别成功销售之后仍然红火经营的那也是个案,不能成为规律。当年无锡站前城投广场,钻石地段,商铺卖得非常红火,现在开业才二年,整体关门,200多个业主正在打官司。广州曾有一家知名地产公司第一次玩商业项目是在最繁华的市中心北京路搞了一个项目,很快销售一空。但多年无法经营,也是几百个业主追着开发商打官司,并告到了市政府去了。

   产权商铺抢购风在各类城市都曾出现,特别是城市的传统中央商业改建,如北戴河石塘路商来区,驻马店的中大商业区。北京的鼎好电子商城也掀起过天价。但商铺售价的提高大大高于租价的提高。换而言之,开发商挤压了投资客的空间。分割出售产权遗留的问题越来越明显,一铺养三代的神话也开始被怀疑。

     国际经验表明,商业地产的投资者不是小业主,而是房地产投资基金或机构投资者。有了基金投资、专家理财,开发商对商业地产操盘和定位将更加准确。中国目前出现的房地产信托投资理念,没有达到基金化。我国商业地产未来发展的最终目标,是改革投融资体制,改变现在的小业主商铺做法,由投资者通过基金实现对商业地产的投资。

  造成产权式商铺失败的原因往往是因为开发商与运营商、商户、业主的矛盾不可调和。

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