供给侧改革与楼市“殇痛”

来源:飙马(中国) 时间:2019-01-30 作者:P.M

 供给侧改革与楼市“殇痛”

 

2015年十月,习大大首次提出“供给侧改革”这个概念。对于房地产市场而言,犹如久旱逢甘霖。众所周知,今年以来,中央出台一系列史上最宽松的组合拳政策从需求侧屡屡发力刺激楼市,旨在让房地产市场止跌回暖,通过拉动需求引导房地产业复苏,即从拖GDP后腿转而为GDP做出应有的贡献。大半年时间过去了,总体上看救市效果不佳,除一线城市和几个二线城市间隙性回暖外,大多数二三线城市“吃了药”没反应,许多城市甚至继续下跌。为挽救房地产市场的颓势,习总书记及时一针见血的指出房地产市场的病根主要不在需求侧,而在供应侧,为房地产市场调控拨正了方向。

为什么房地产要推动供给侧改革?

一直以来,楼市调控的逻辑是侧重需求端,不管是限购、限贷抑或是购房和户籍政策挂钩均如是表现。

然而,当前的楼市形式已经表明,楼市的需求端是有限的,2014年9月,中央出台了一系列的楼市托举,刺激住房消费的政策。飙马认为,托举政策对于稳定房地产市场,防止房地产硬着陆具有重要作用。但也存在诸多后遗症,且无法从根本上解决房地产问题,比如利好集中一线城市放大一线城市房价泡沫,再增三四线城市供应等。

也就是说,以刺激需求为主的房地产托举政策并不能从根本上解决中国房地产问题,进而促进房地产持续健康发展。

飙马认为,让房地产市场回归消费品,力推房地产的供应侧改革是从根本上解决当前的房地产问题,促进房地产持续健康发展的根本。

供给侧改革不是简单的增减供应

供给端更强调从生产、供给端入手,而房地产因受土地财政、投资投机等相关因素的影响,一直处于低质量的高供给状态,这也是此次房地产存在过剩的关键原因之一。

1.总体来看,房地产及相关产业链存在明显过剩

据不完全统计,房地产上下产业链涉及20多个行业,以支撑房地产发展的建材水泥为例,根据国家统计局数据,1-8月份全国累计水泥产量15.05亿吨,与去年同期相比减少8600多万吨,同比下降4.99%;8月份单月水泥产量同比下降4.25%。

今年前十个月房地产投资增速降至2%,不排除进一步降到零的可能。在房地产投资增速下滑的同时,上下游产业端的需求也将进一步下降。

2.从区域来看,三四线城市和部分二线城市存在明显过剩

在中国的城镇化过程中,存在大中小城市不平衡发展的现状,且不同城市的产业导入、资源和人口流动均存在差异,这也直接影响房地产的供需状况,也是导致楼市分化状态难解的主因。

3.按照房地产属性来看,也存在结构性过剩

长期以来,工业用地供给成本较低,但在土地财政的属性下,商业和住宅地价被抬高,与此同时,新型产业业态、养老、创业、影视等土地短缺。

在新企业层出不穷时,一些管理不善、效益不佳的“僵尸企业”却占用大量资金、土地等宝贵资源,延缓了产业转型升级和结构优化。

同时,保障房和棚改以及农民居住需求紧缺,商品房品种过剩。

4.低成本、污染较高的地产品类过剩,反之绿色、高质量的地产品类紧缺。

长期以来税收、土地、资源价格等相关机制都是注重鼓励工业发展的,服务业发展的成本较高,而且金融、养老、医疗、教育等服务业发展还面临市场准入方面的障碍,存在玻璃门、弹簧门。

楼市的“供大于求”之殇

为什么在2003年以来,我国的房地产市场十年九调打压市场,结果形成反作用力,屡调屡高,调控南辕北辙;今年又反过来用行政手段救市托市,效果依然是反预期。两次调控想打压却压不下,欲拉动又拉不起,视乎市场是个弄潮儿,在故意捉弄我们,政府的调控几度遇到尴尬,这不得不引起重视,飙马认为是没有把脉市场行情和没有找到病根所致。

2002年以来的十多年里,伴随着以上一轮城镇化为驱动力的房地产开发迅猛发展,违背房地产的居住和使用属性,政府热衷于土地财政,开发商和中介商赚快钱赚大钱,助推房地产业的投机化、过度支柱化、过山车式运行。过去三十多年城市人口增长1倍,建成区面积增加了接近4倍。我国的城镇化率从1978年的17.9%提高到2014年年底的54.77%,而享受均等公共服务的城市户籍人口2013年仅达35%。祖国的665个城市几乎无一例外地疯狂造城,不择手段地演绎“混凝土森林”,其中尤以2008年世界金融危机后,4万亿的强心针,直接导致房地产业与其他产业一样,显现严重的“三期叠加”。尤其是刺激楼市政策带来最大的后遗症是房地产产能过剩。全国出现一大批空城鬼城。按照规划指标:每一平方公里建成区容纳1万人口。如,一个城市的建成区面积为100平方公里,其城区人口应该为100万人,但是有大量的三四线城市由于不注重产城融合,大量人口外流,导致人口土地比低于50%,有的西部城市甚至低于10%。据国家统计局数据显示,前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工,超过48亿平方米的住宅在施工,3.7亿平方米的住宅竣工,即便不将在售、待售住宅面积计入,也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积33平方米计算,这些待售住房还可供近2亿人居住。

房地产库存持续高位,直接影响到房地产投资数据。国家统计局数据显示,1-10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%,创历史新低。这一增速增速已经连续21个月下滑,在习近平第一次就楼市表态的2013年,它还基本保持在20%左右的速度。与此同时,1-10月份,全国房屋新开工面积下降13.9%,房企土地购置面积同比下降33.8%,降幅与1-9月份持平;土地成交价款5794亿元,下降25.2%,降幅收窄2.3个百分点。高库存、低投资格局下,房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。有关方面称:我国自2010年以来经济增长的放慢有一半原因是由于住房建设的大幅下降,而2016年这种影响势必会更加严重。在过去30多年年均26%的增长之后,今年前10月,中国固定资产投资增速已下滑到10.2%,全年很可能跌破两位数,这对GDP的对冲是前所未有的。在今年三季度我国GDP增速仅为6.9%的情况下,今年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点,创下2000年以来的新低,几乎要落入负增长贡献轨道。

在房地产严重地供过于求,行业发展持续下滑,有可能重创国民经济的紧急关头,习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上,罕见地做出18个字表态,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”无独有偶,11月11日,在国务院常务会议上,国务院总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。可见,房地产已经到了救业图强,浴火重生的紧急关头。

楼市的“供需错位”之痛

除一线和少数二线城市外,多数二线和几乎所有的三四线城市房地产库存积压压力山大,今年以来尤其是3.30以来,政府救市的政策越来越多,力度越来越大,但是其调控的逻辑思维进入悖论:一是,从人口结构看,一线城市和少数二线城市就业环境好,配套设施及公共服务资源优厚,有吸附人口的能力,而其他二三四线城市由于不注重产城融合,只会造空城,导致就业难,配套设施及公共服务严重短缺,其人口在外流。目前,政府出台的政策大多在消费者身上打主意,以为政府给了一些刺激政策,人们就会趋之若鹜地加入购房者行列。殊不知,一线城市和少数二线城市虽然人口集聚,但是从农村和三四线城市及乡镇来的就业者,在这里被限购政策阻隔,无法购房。结果是该买的不能买,而城市里很多原著居民由于不限购,大肆炒房,推高房价,又反过来抬高房价收入比,使许多城市内原有中低收入者和外来人口被房地产市场边缘化,打压了合理的刚性需求和改善型需求。其他二三四线城市给再多的优惠政策,包括利率、税收、首付、公积金等,有的城市甚至买房给补贴,可以说是史上最宽,但由于人口增长缓慢或外流,这些政策对应不到具体的人头,结果救市政策大打折扣,在部分二线城市和大多数三四线城市打水漂。二是,全国665个城市,一线城市虽然市场一度火爆,但北上广深加几个二线城市,总的城市个数占全部城市总数之比却很低,这里又有两种情况:首先,从房地产投资看,一线城市加几个二线城市仅占全国房地产总投资的20%,而面广量大的多数二线城市和三四线城市要占80%,就房地产业对GDP的贡献而言,刺激楼市的政策发生靶向性偏离,效果不佳,必然要大面积拖GDP的后腿。其次,在一线城市和几个二线城市,由于刺激政策仅盯住刚性需求,而忽视改善型需求,加之改善型需求的供应端乏力,楼盘品质和品味跟不上,刺激楼市政策每每都是密集出台集中释放,刚性需求被屡屡透支,反映在市场走向上是阶段性或间隙性回暖,其态势逐步递减,难以满足房地产市场大幅度回暖加大对GDP贡献的需求。三是近十来年,在快速城镇化的进程中,房地产脱离其居住使用的基本属性,投机现象十分严重,房地产已经不是居住使用的产品,投资投机人把其当做股票炒作,其预期就是为了增值抛售,赚取溢价。在这样的市场背景下,地方政府、投资人、开发商、购房人、炒房人、中介商共同助推房地产市场的“过山车”,政府运作土地、开发商运作项目、买房人炒作楼盘均是低进高出,把房地产当做股票玩,各个利益主体并不关心楼盘的质量,他们关心的只是增值与否,因此,在很多城市尤其是三四线城市出现的空城鬼城,其交通、医疗、教育、商业等公共配套不全,居住项目品质品味低下,几乎是钢筋混凝土的森林,这些项目可居性、宜居性非常差。另一方面,我们的经济虽然在下行,但城市居民的消费却在升级,中国梦,小康梦引领他们追求全新的生活方式,而现在的房地产项目大多不能满足他们的需求,因此,政府给再多的优惠政策,他们都捂住钱袋子,不肯出手。习近平总书记提出的:“加强供给侧结构性改革,提高供给体系质量和效率以及化解房地产库存”是消除“供需错位”之痛和有效去库存的一剂“良方”。

楼市的“供给侧改革”之路

如何落实习总书记关于供给侧改革和去房地产库存的指示?飙马认为有必要借鉴美国苹果智能手机的发展路径,从乔布斯开始到后来的苹果公司高层都颠覆传统经济学以销定产的定势,从2007年1月9日发布第一代iPhone以来,已经历八代产品,正是因为其产品不断升级换代,技术创新和款式的推陈出新很好地满足了消费者的虚荣心和猎奇心,所以才有了每次新机型上市初万人排队买手机的“奇景”。飙马认为房地产产品也经历了四代转型:第一代是为业主提供一座好房子,一个居住空间; 第二代是为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化,好的生活配套; 第三代是为业主提供集品质及服务于一体的大体量的住、商、旅、文、老综合体; 第四代是提供高品质的生活方式,即通过创新实现文化、信息技术、科技创新、互联网+应用的合成与整合以及向后期服务产业链延伸,建立舒适生活、健康愉悦、延年益寿的生活环境。让住户得到更舒适的居住体验,回归住宅本身的居住价值。消费者对住房的需求不再仅仅停留在一座好房子、一个好地段、一种好户型的层面,而是需要享受高品牌的楼盘,包括高品质的建筑及配套设施和高品位的生活,即便捷的生活配套服务,有绿色环保的生活理念,有与众不同的人文情怀。

为此,地方政府和存有滞销楼盘的开发企业要卯足劲做好改进产品质量的“功课”。首先地方政府要调整规划,完善滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源的配套;其次地方政府还应通过直接收购或兼并重组及时盘点、清理、整合因受资金困扰而无力追加投资的僵尸企业、僵尸产品及烂尾楼,将其转让给优质企业进行以优化升级为目的的再次开发或重新开发。督促和扶持开发企业追加投资,根据不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消费需求,通过嵌入文化、科技、绿色等宜居要素调整和优化其所开发的滞销楼盘,因地制宜地配置各类共享设施设备,改善社区环境;最后还要对购买其楼盘的业主提供综合运营配套服务,利用轻资产的模式,配置提供专业从事社区服务的贴心管家,吸引消费者的住房需求。特别是二三线乃至四线城市,其产业萎缩、失业严重,导致人口净流出,他们没有工作,没有收入,即便买房也只能将其空置,市场长期低迷,有的库存消费可达十来年,这些城市只有创造奇迹,做靓产品,夺人眼球,才能吸引消费者回流,进而撬动住房市场的需求。因此,这些城市应根据当地历史脉络、文化特色、资源禀赋等人文与自然条件,重新规划设计,改造、优化滞销楼盘乃至烂尾楼,做出自己的特色,用以创造需求,让本地尤其是外来人口在旅游、养老、商业、文化等特色地产上萌发需求,消化库存。这样才能让滞销的楼盘重新焕发青春,释放华彩。

对房企而言,开发商不仅要运用新技术、注重产品的品质提升,更要注重产品投入使用后的运营服务;不仅要有一个开发建设的团队,更要有一个运营服务的团队;不仅要注重产品的营销,更要注重服务的营销;不仅是在销售产品,更是在销售有品质有品味的生活方式;不仅仅要做一个圈地盖楼的开发商,更要做一个以轻资产模式或部分或全部持有物业的城市配套运营服务商。要做到以上几点绝不是靠一日之功能实现的,必须持之以恒精心打造,其投资经营理念、策划设计理念、管理团队、人才队伍、产业模式、产品模式、营销模式、融资模式、管理模式、服务模式等都要发生颠覆性的改变;要凝聚共识整合资源,围绕消费者的实际需求,生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子;同时提供人性化、全方位、全天候的社区服务,为消费者构建美好的生活方式。唯此,才能充分调整供给端的结构,发挥供给端对需求端的吸引力和拉动力,全面激发市场活力,以无微不至满足弥足珍贵的人本需求,以产品升级调动源源不断的住房需求,进而消化库存,撬动楼市。

房地产的供给侧改革政策建议

飙马认为,要给“高烧”的经济系统降温,去库存,要力推房地产的供给侧改革,而力推房地产的供给侧改革的根本是分割开房地产领域政府和市场的关系,毕竟政府占用房地产生产要素最多。

具体来看:

1.深入推进财税体制改革,加大地方政府负债管理和政府融资体制改革、弱化地方政府收入与经济增长之间的关联程度,遏制地方政府在房地产市场中的获利行为。更深层次的改革还要包括对官员政绩考核体制的革新。

目前,地方政府最感兴趣的房地产的功能,是其具有的资本特性的增值功能,而非房地产满足居者有其屋的社会服务功能。这使得政府容易将城市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入和拉动经济增长的主要渠道来对待。

2.加快设计系统的房地产税种,对房地产的建设、交易、持有的各个环节,充分利用税收的杠杆作用进行调节,抑制房地产市场投机行为的出现,使房地产回归消费产品的属性。

3.预期降温,中国需要有限市场化的房地产管理模式。让中国房地产回归消费品角色、弱化其资本属性,强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。

4.启动房地产资源普查,包括当前的住房库存、分布,以及闲置情况,基于供应端和未来住房的需求,来确定房地产的供应。

5.优化用地结构,一方面大力盘活低效利用建设用地,包括农村建设用地存量;另一方面,提升土地利用效率,优化用地结构,更好的满足新产业新业态、新消费新投资的项目用地需求,降低新业态的用地门槛。

6.力推户籍制度改革,提高劳动力资源配置效率,建造适应农民居住的房产,降低农民进城购房的门槛。

飙马认为,房地产的供给侧改革并非是忽视需求,而是根据真实需求创造有效供给。房地产的供给侧改革的要求是通过法律和制度的完善,将房地产的生产要素引向需要的发展的地方去。相比之下,养老、物流、绿色建设、科技等未来的新型业态将成为房地产的主要需求方向。

2016年2月2日央行降低首套房首付比例首付最低20%,此次政策的出台,实际上贯彻了2015年以来“去库存”的政策导向。可见,2016年楼市去库存的组合政策还会陆续出台,飙马将持续关注“供给侧改革”的后续的政策和相关解读。

 

 

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