浅谈商业地产烂尾楼

来源:飙马原创 时间:2019-01-23 作者:飙马

浅谈烂尾楼

 

说到商业地产的烂尾楼,大多数开发商可能也会头皮发麻。这可能是他们最不愿意看到的现象,也是最头疼的问题。作为商户,他们可能也担心血本无归,比比皆是的开发商“跑路”已经让烂尾楼成为社会焦点。接下来就让我们先认识什么是烂尾楼,以及烂尾楼的成因和危害。

烂尾楼,是指已经办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续建设投资或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外,还有因为产权发生纠纷的,工程质量不合格等原因而停工的项目,也算作烂尾楼。

烂尾楼形成的原因较多,例如:在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工,等等。其中多半是因为资金链条断裂,工程未完,开发商已经拿不出钱来,银行也不愿继续贷款,而项目又无法转让给其他投资人,无奈中半拉子工程赤裸在烈日下,任凭风吹雨打。这样的例子有许多,而处置烂尾楼,也进而变成了地方政府长期的“心病”。

形成原因

1、局部地区房地产过热,宏观调控以后,信贷资金收缩,工程后续资金跟不上,只好下马。例如,海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率,其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

2、由于国际经济环境激烈变化,断了资金来源,被迫停工。例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。

3、市场定位不准,暗淡的销售前景,迫使投资者要“改弦易辙”,停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼,十年内盖了又停,停了又盖,一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

4、因施工质量低劣,被迫停工。温州市某烂尾楼,地处寸土寸金的城市中心,建了8年多,始终无法竣工。由于存在严重的质量问题,只好爆破拆除。

5、债权债务等各种纠纷缠身,导致停工。

烂尾楼的教训是:要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握,保持与宏观经济的协调。房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。房地产业增长适当超前一点,有利于拉动宏观经济的发展。但如果超前得太多,则又会对宏观经济发展产生负面作用。产生大量烂尾楼的深层原因,就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。

社会危害

由于房地产是资金密集型行业,因此,烂尾楼往往占用了大量的资金,包括大量借贷资金。因此,银行往往是最大的债权人,也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入,还很有可能损失本金,是银行的不良资产。烂尾楼还有破坏城市形象,浪费土地资源,以致破坏投资者信心等危害。

如何让烂尾楼重获新生呢?烂尾楼又要具备哪些优势才能获得新生?

地段区位好。烂尾楼项目大部分位于市中心办公商业区,具有较高的投资价值。 投资见效快。复活烂尾楼不用经过报建、打地基等前期阶段,项目启动快,周期短。一个正常楼盘从开发到上市起码要两三年,长的甚至要四五年,而盘活烂尾楼通常只要一年左右,大大提高了资金利用率。

投资回报高。有专家分析,烂尾楼转让价格相对比较低,一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金,而其回报率却有可能高达150%200%

有政策优惠。如北海市规定,复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外,还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。

取得项目比较容易。在近年宏观调控、严格控制土地供应总量的形势下,房地产商取得土地较难,周期短、回收快的烂尾楼复活项目必然受到青睐。

当然,烂尾楼也存在许多复杂情况,使接盘投资者不得不慎重权衡。烂尾楼背后一般都有复杂的经济问题和法律问题。例如,产权不明确、债权债务纠葛等等。有的虽已经法院判决,但执行起来还是存在较大困难。此外,还有因产品过时、存在质量缺陷、市场定位不准而无人问津等等。

而从处置中遇到的问题来看,“科学估价”是核心问题。有些开发商不愿接受“代为处置”,有的部门不愿移交烂尾楼,都是因为对价格有争议。

接下来我们看看烂尾楼复活的经典案例:

  最有传奇色彩的烂尾楼: 玫瑰园

  北京玫瑰园原由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发,是北京市政府1992年赴港招商项目之一。1992年前后,邓智仁从香港到北京,和刘常明合作,以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平方米的别墅,并借此成为该项目的销售总代理。邓智仁用1000万港元在香港做策划推广,使玫瑰园一度卖得很火,刚开盘即销售80套。

  但由于刘常明将开发资金挪作他用,且恰好碰上国家实行宏观调控,导致项目进展缓慢。同时,有关部门发现玫瑰园别墅手续不全,是不合法的项目。为了救活玫瑰园,邓智仁从代理的身份走向开发的前台,几经折腾后,邓智仁耗尽资金依然无力回天。玫瑰园也被香港人陆苍以象征性的价格收购,但也没能让玫瑰园起死回生,最终破产清算。

  经法院认定,玫瑰园的债主共105个,债务总额达10亿元之巨,而其评估价仅为5.99亿元,严重资不抵债。1999716日,玫瑰园别墅在京公开拍卖。

  在19997月的拍卖中,玫瑰园的大债主之一、山东包工头梁希森以3.98亿元的价格成为玫瑰园新主人。在1990年代中期,梁希森就曾经垫资为玫瑰园装修了186套别墅,但工程款一直被拖欠着。

  2000610日玫瑰园以崭新面貌重新开园。此前,梁希森接手后第一件事是办好产权手续,第二件事是一口气拆了一百多栋已建成的别墅,腾出空地建花园,降低别墅密度,同时做好业主的安抚工作。

  所以,玫瑰园其后迅速升值,得到了买家的热烈追捧,也成为了北京高档别墅的代表。其中玫瑰园三期258号别墅成交价达3750万元人民币,在当时北京别墅市场上创下一个纪录,引起极大轰动。据说,玫瑰园还打算在项目四期全力打造出一个价格为1.6亿元的超级楼王,并让其成为北京顶级别墅的标杆。

这样的案例还有很多,如:世界最高的烂尾楼——上海环球金融中心,北京第一烂尾楼——中宇大厦,最腐败的烂尾楼——温州中银大厦等。

总之,烂尾楼的形成原因复杂多样,解决方法也要“因盘而异”,希望以上内容能够给大家一些帮助,也希望能让更多的投资者了解烂尾楼,慎重选择投资的方向。

 

 

 

 

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