房企“好孩子”将赢整个世界
来源：明源地产研究院 时间：2015-01-04 作者：王恒嘉
核心提示：房地产行业进入白银时代。有的房企继续发展，真的捡到“白银”，有的房企则举步维艰，这种区别与其过去的赢利模式有巨大关系。不破坏规则、不赚取暴利、崇尚公平竞争的房企，更适应行业内外正在或即将发生的变化。而充分享受了“野蛮生长”甜头的企业，正在应验一句俗语“出来混，总是要还的！”
什么样的房企能被叫做“好孩子”？仁者见仁智者见智。
但在市场经济条件下，在一个法治社会，在一个信息畅通的时代，不违反法律、不偷税漏税、不行贿受贿、不享受特权而与所有对手公平竞争，等等，相信是大多数人的共识。如果加上房企龙头万科“不赚取25%以上利润”的“克制欲望”指标，就更全面了。
我们姑且把上面的条件作为房企“好孩子”的标准。近期来的耳闻目睹，让作者越来越相信，房企中的“好孩子”将赢得整个世界！
一、时代变化，好孩子将在融资、拿地方面占据优势
房企最重要的生产资源，一个是土地，另一个就是资金。
获得便宜而又上好的土地，获得融资成本尽可能少的资金，是每个房企的追求。问题在于，怎么去实现这种追求。
1、能克制欲望、说话算话的好孩子才能实现低成本融资
在香港乃至海外，融资成本取决于企业的信用级别。而要调高信用级别，就要让半年报、年报好看，简单来说：负债不能太多，而且手里要有足够的现金。过于贪婪想让每一分钱都生出更多钱的企业，或者曾在自己的资产负债等数字上弄虚作假的企业，真实的报表不可能好看，信用评级不可能高，低成本融资也就不可能实现。
明源君了解到，某地产企业，为融资把自己上一年的财务报表弄得很好看，还做了很多关于资产负债率绝对不超过多少之类的承诺，在香港资本市场融到了一笔钱。但随后，其承诺完全没有实现，其信用评级被下调两级，此后将很难实现低成本融资。
如果好孩子的融资成本只有5%甚至更低，而坏孩子的融资成本在15%以上，不用竞争胜负已分。
2、利用潜规则、低成本拿“熟地”的模式不可持续，且容易掉入“假熟地陷阱”
过去，很多企业或利用自己的特殊身份，或在背后与当地官员之间搞小动作，专拿大城市中心的“熟地”，这样不但房子好卖，而且前期各种费用远低于郊区生地。而万科等坚决“不行贿”的民营企业，往往只能拿郊区的生地。
不过，明源君认为这种模式将不可持续，原因如下：
（1）一线和许多二线城市市中心的“熟地”基本快被拿完了。
（2）中央持续“打虎”，官员中敢搞暗箱操作的越来越少。
（3）多个巨头进入同一区域的情况越来越普遍，特别是一线二线城市，都搞“特殊照顾”摆不平，当地就索性搞市场化的公平竞争。
（4）操作规范的城市对土地放量有所控制，而搞“暗箱操作”的城市，往往在数量上也没有控制，无序放量土地出让导致市场严重供大于求，造成“假熟地陷阱”。
二、制度设计对规范操作、不赚暴利的房企越来越有利
土地、融资之外，对房企影响最大的就是各种政策，从政策的走向，可以作出很多判断。
税收是各种政策中能直接“落地”的一类。未来几年，对房企影响最大的两个税收政策变化，一个是“营改增”，另一个则是可能全面展开的房地产税。
“营改增”的各种利弊，明源君已经用两篇长文作过详细分析。其有一个一些人可能没有意识到的作用：梳理房地产整个利益链条。
为什么一些房企觉得“营改增”可怕？从外部讲，因为其之前只考虑如何降低成本获得谈判优势的问题，合作对象过于小过于弱，无法提供足够的增值税发票。从内部讲，其整个管理链条不完善，之前交营业税的时候，在终端耍点小聪明动点手脚就可以少交税，现在要梳理整个供应链条，就傻眼了。
而之前内部管理规范，不计较小利、按高标准选择供应商的房企，并不怕这个。
至于房地产税，一旦开征，基本确定会划归地方政府。而地方政府有了这个较为稳定的财源，就希望房地产市场规范稳定，会喜欢中规中矩的房企，而不再喜欢那些短期能带来高收益却不可持续的项目或者买卖。
作者之前分析过，从原始动力而言，之前地方政府有卖地的需求，有卖出高价地的需求，相应的，也就有希望房价高涨，让接下来的地更好卖的潜意识。而伴随着可供开发的土地的减少，房屋保有量反越来越多，以房产税替代“土地财政”是大势所趋。
而一旦房地产税成为地方主要收入，这种原始动力就会发生变化。房产税对地方财政越重要，地方政府就会成为健康市场的呵护之手，在房地产销量与价格之间取得平衡。而追逐暴利的房地产商，将失去支持其暴利诉求的外力。
三、“机会主义头子改也难”，路径依赖是自己给自己挖的陷阱
许多房企可能会说，虽然我之前用潜规则等赚尽各种暴利，但我现在决定改做“好孩子”了。明源君认为，有刮骨疗毒的勇气固然好，但正如毛泽东所说“机会主义头子改也难”。难就难在，企业过去赢取暴利所走的路径，已经成为企业的一种依赖。
举例1：甲企业拿惯了市中心的熟地，突然有一天让它拿市郊的一块“生地”，它真的懂得怎么开发么？它有关于市郊生地的产品线储备么？习惯了市中心项目开盘就被抢空，真的明白怎么做郊区大盘的营销么？即使他们真的下定决心做了，就能和已经习惯于用“生地”赚钱的好孩子们竞争么？
举例2：乙企业习惯于小的材料供应商的廉价，彼此都享受不开发票，互分“省出”的税的好处。一旦找到能开增值税发票的大供应商，材料价格上涨百分之几，企业真的能承受么？
举例3：丙企业习惯于和三线城市的官员们玩猫腻，以最便宜的价格拿地，房屋利润大半来自所出地价与正常地价的差。一旦回归一线二线城市，企业真的有魄力花那么多钱去拍地么？企业的内部管控真的能支撑大城市的项目，并最终赢利么？
万科“高于25%的利润不赚”的原则，广为人知。还有一个故事是这样的，万科在某地拿了一块地，后来自己不想开发准备出售，当时地价已涨，转手就可以赚几千万。万科却坚持原价出售，因为一旦卖地赚钱，各地分公司纷纷效仿去钻营这种“机会”而不好好做项目了怎么办？这就是万科的伟大之处，能看到未来而克制自己的欲望。
而那些囤地1年，一倒手就赚几个亿，内部还狂欢庆祝大发奖金的房企，你们觉得你们的下属真的还有耐心花一年时间废寝忘食地修一个项目，去追求可能的几千万利润么？
最后讲个故事。有两只老鼠，一只奔跑在田野上，寻找抛洒的粮食和野果，另一只躺在米缸里天天吃米。冬天来了，田野上的老鼠在洞里储存了大量的粮食，自己还非常健壮；而米缸里的老鼠发福了，缸里的米越来越少缸口越来越高，他已经跳不出去了。
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