商业地产项目之购物中心有效商圈调查研究

来源:飙马(中国) 时间:2013-12-19 作者:P.M
项目名称: 城市:
商业面积: 类型:
开发商: 开业时间:

商业地产项目之购物中心有效商圈调查研究
什么叫做商圈
    商圈是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店,它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心,向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
    零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限,也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响,其商圈也并不是一成不变的,商圈规模时大时小。
    商圈分析是百货商店选址的一重大步骤,也是重要的基础工作。在商场选址时,首先要明确商圈范围,了解服务对象,确定经营范围,评估经营效益,然后确定大致地点和商店规模。
商圈的构成
    商圈大致由三部分组成,即主圈、次圈、边圈。

最靠近商店的主圈区域
    主圈即主要商圈,也称第一商圈,是指最接近商店的区域。在主要商圈内,消费者去商店购物最为方便,一般情况下,百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内,顾客在人口中的密度较高,每个顾客的平均货额也最高,这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠,否则就易出现过度竞争。一般来说,小型商店的核心商圈在0.8公里之内,顾客步行来店在10分钟以内;大型商场的核心商圈在5公里以内,无论使用何种交通工具来店,不超过20分钟。
位于主要商圈以外的次要商圈
    次圈即次要商圈,也称第二商圈,是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内,顾客较为分散,但消费者来店购买商品也较为方便,在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说,小型商店的次要商圈在1.5公里之内,顾客步行来店在20分钟以内;大型商场的次要商圈在8公里以内,无论使用何种交通工具来店,平均不超过40分钟。
位于次要商圈以外的边圈区域
    边圈即边缘商圈,也称第三商圈,是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内,散居着百货商店约10%左右的顾客,在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说,小型商店的边缘商圈在1.5公里以外,顾客步行来店在20分钟以上;大型商场的边缘商圈在8公里以外,无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。
    商圈受各种因素的影响,其范围和形状是会经常变化的。一般情况下。商圈形态表现多为各种不规则的多角型,为便于研究分析,一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圆型。
商圈分析的必要性
    商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。对商场来讲,商圈分析有重要的意义。它有助于企业选择店址,在符合设址原则的条件下,确定适宜的设址地点;有助于企业制定市场开拓目标,明确哪些是本商场的基本顾客和潜在顾客群,不断扩大商圈范围;有助于企业有效地进行市场竞争,在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上,开展有针对性的营销。
商圈分析是购物中心进行合理选址的基础工作
    商场在选择店址时,总是力求以较大的目标市场,来吸引更多的目标顾客,这首先就需要经营者明确商圈范围,了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料。在此基础上,进行经营效益的评估,衡量店址的使用价值,按照设址的基本原则,选定适宜的地点,使商圈、店址,经营条件协调融合,创造经营优势。
商圈分析是购物中心制定竞争经营策略的基本前提
    在日趋激烈的市场竞争环境中,价格竞争手段仅仅是一方面,同时也是很有限的。百货商店在竞争中为取得优势,已广泛地采取非价格竞争手段,诸如改善商店形象、进行企业形象设计与策划、完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析,掌握客流来源和客流类型,了解顾客的不同需求特点,采取竞争性的经营策略,投顾客之所好,赢得顾客信赖,也即赢得竞争优势。
商圈分析是购物中心制定市场开拓战略的重要条件
    一家百货商店的经营方针、策略的制定或调整,总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析,可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群,哪些是潜在顾客群,力求在保持基本顾客群的同时,着力吸引潜在顾客群,制定市场开拓战略,不断延伸经营触角,扩大商圈范围,提高市场占有率。
商圈分析是购物中心资金占用的重要手段
    百货商店经营的一大特点是流动资金占用多,要求资金周转速度快。百货商店的经营规模受到商圈规模的制约,商圈规模又会随着经营环境的变化而变化,当商圈规模缩小时,而百货商店的经营规模仍维持现状,就有可能导致企业的一部分流动资金的占压,影响资金周转速度,降低资金利用率。
商圈分析应考虑的因素
因素一:人口数量及特点
    包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数,及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。
因素二:建设状况
    包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等关系到百货商店营销的方便程度的配套设施情况。
因素三:社会因素
    分析地区建设规划、公共设施(公园、公共体育场所、影剧院、展览馆),以及本地区的人文等,是否有利于百货商店的发展。
因素四:商业发展潜力
商业发展潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时,应计算该地区的商圈饱和度,以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店,其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。
 

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