寻找商业地产最佳“合伙人”

来源:飙马(中国) 时间:2013-11-20 作者:P.M
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 “拥有同样的梦想至一起打拼事业,最后功成名就实现梦想的励志故事。”这是中国合伙人电影火爆荧屏的原因。不过,在现实中找对合伙人,共同干好一件事情并不容易。比如商业地产开发商应该寻找什么类型的“合伙人“,自持出租还是干脆散售?不管是销售千亿的房企大鳄还是中小开发商,就都是一个很纠结的问题。

 
  行业内人都知道,商业物业的整体持有对于开发商好处很多。即可以为企业提供长期稳定的现金流,而且对股市融资、银行贷款、吸引外资基金都非常有利。但因为商业地产的开发周期过长,对企业的现金流压力是个考验。越是房企大鳄,开发的楼盘越多,占押的资金越多,就越不敢持有物业,因为害怕现金流断裂。从另一方面说,自持也体现了开发商的社会责任意识。
 
  在这一背景下,“以住养商”和销售部分商业物业,从而实现资金自平衡成为国内开发主流。以位于秦皇岛海港区的世纪港湾来看,为了保证项目整体业态完善以及长期运营管理品质,世纪港湾以主力店自持经营,其他商铺销售的操盘模式,实现统一规划、招商和管理。
 
  那么对于一般开发企业来讲,商业地产理想的持售比例究竟是多少?首先,以持有部分商业来满足主力店的需求。目前商业地产通常的操盘模式都是打“主力店”牌。一般10-20万平米的购物中心,大型超市、百货、影院对于拉动人气起到关键作用。例如世纪港湾通过引入家乐福、大地影院、凯宾斯基旗下的谭阁美酒店等知名品牌商家,在秦皇岛市场产生积极影响,形成了全面复合的竞争优势。而从一般购物中心业态比例来看,超市、百货基本占到整个购物中心业态比例的50-70%,如此大比例的持有,对于开发商的资金实力是一大考验。
 
  其次,主动持有优质资产。一般来讲,项目资金自平衡有“住宅+商业”、“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”等几种模式。这其中,销售住宅、街区、塔楼、地下商业都可能实现项目资金自平衡,从而把综合体中的商业、购物中心、裙楼等优质部分持有。
 
  最后,参考品牌企业房企的路数,找出适合本身的持售比例。以此前典型的销售型商业地产企业SOHO中国来看,从今年开始告别以往的散售模式,从“开发-销售”模式转向“开发-自持”模式,并预计3年后租金收入将成为该公司盈利的主要来源,而销售收入将逐渐成为辅助收入。
 
  总而言之,国内商业地产领域仍以销售为主流,并出现持有比例升高的发展趋势。通过观察国外商业项目的成功案例,不难发现,商业地产逐步从散售到持有是大势所趋,至于持售比例究竟多少合适?要看企业发展的不同阶段,企业自身的融资渠道、企业制定的战略目标及保证体系,以及团队、企业制度等等因素。
 
  而最理想的持售比例并非越高越好。与项目特点相匹配的持售比例,对企业才是最好的。作为秦皇岛市场首个体验式购物中心,世纪港湾在商业地产开发过程中积极寻找合作伙伴,选择“持有+销售”的模式在符合商业地产发展趋势的同时,也体现了企业的资金实力和社会责任感!
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