商业地产定位的核心内容及其关键指标简要解析

来源: 时间:2008-03-10 作者:

  商业地产定位的核心是业态定位。定位就像射箭,脱靶免谈,中的和中靶是完全两回事,在商业地产高速发展的今天,成功的道路只有一条。商业地产的定位,有以下几项关键指标是必须要的。

  可操作性:影响到可操作的有这样几个方面的因素:

  一是法律限制,如在目前市场条件下,开药品批发城是一个很好的定位,但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?

  二是商业资源的配置,定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的,无法操作的;

  三是开发商的实力,开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力,如果资金实力强,那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。如果开发商的资金不强,那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。

  适应性:对于商业地产而言,围墙之内的都是次要,围墙之外,才是主要因素。所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。

  商家可以改变商品,可以改变商场,可以改变服务(销售)方法,但是商家没有办法改变消费能力。这就是说:我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力,即商品适销。商品适销是一种纯商业行为,但它影响着商业地产定位,如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场,显然是错误。

  当然这是反差拉开的表示案例,而在实践中,这种反差并不十分明显,但是就是这种不明显的差异,使得部分商场无法生存,从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。

  围墙外面的另外一个因素是商圈因素,开发项目在这种商圈处于什么样的地位,是主导地位还是次要地位,在邻店关系中,处于相生还是相克,或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市,排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等,这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。

  在商业地产经营活动中,“定位”的内容很多,如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。文化定位以及具体的规模定位,消费的档次定位,商业经营方法定位等等,每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功.

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