2014年10月，浙江提出“特色小镇”概念。此后三年，特色小镇大潮涌向全国，大干快上之下，文旅业、房地产业仿如重新找到春天。

热潮之下涌现危机，无论百镇还是千镇，同质化仍是特色小镇建设路上最大的骚扰源，房地产化也应警惕。以房地产化运作旅游小镇的企业是吃过亏的。大举进入的房企开发特色小镇面临着资金回收周期长的难题，必须做好拉长战线的准备。

特色小镇必须产业化运作，需要大量资金作支撑，已有房企宣布亿元计的资本投入、百个小镇建设计划，他们把在房地产开发的规模野心带到特色小镇领域。那些地处偏远，过去低调维生的特色小镇能否在企业的大资本、大资源加持下实现爆发?400个国家级特色小镇已在大建设，新的小镇仍在前仆后继地走在路上，谁能给行业启示?

房企开战特色小镇

2017年8月，住建部公布第二批特色小镇名单，一共276个。加上在2016年公布的第一批中国特色小镇，全国已确定的特色小镇已达403个。

国内“特色小镇”概念的提出与发展已有三年。2014年10月，浙江提出“特色小镇”概念。此后，特色小镇在国内的发展以燎原之势铺开，政策出台密度加大。目前为止，福建、重庆、甘肃等多个省市均已发布相关政策。

去年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部决定在全国范围开展特色小镇培育工作，提出，到2020年，培育1000个左右特色小镇。此后，第一、第二批特色小镇名单的公布已是众所周知，剩余的600个左右的特色小镇名额将驱使更多地方的低调小镇走向台前。

国务院参事、北京市政府原副秘书长张玉平在近日以特色小镇为主题举办的安仁论坛上指出，跟西方国家相比，我国特色小镇的建设相对较晚。

跟“晚”相应的词有大器晚成、后发制人。国家为支持特色小镇的发展而给予的土地、财税、金融等红利使资本趋之若鹜。因拿地难、亟待挖掘新业务增长点的房地产业更是仿如重新找到春天，土地和资金是房企的两道命门，如何禁得住心动。

第一财经不完全统计发现，截至今年11月，就有近20家房企明确提出特色小镇计划，在各地政策密集出台的同时，房企的小镇计划也在加速落地。

10月末的一则消息显示，万科与上海市北高新集团签订战略合作仪式，双方将从“特色小镇开发、产业资源导入、项目信息拓展”三大方面开展合作。而在此前不久，万科在北京发布了营地教育特色小镇“弗农小镇”。

今年销售金额已超过5000亿元的碧桂园，早在2016年8月就宣布，将在5年内投资1000亿元，建设数个智慧生态科技小镇，重点选取一二线城市的周边土地和项目。

华夏幸福于去年11月发布的小镇计划也显示，这个定位于产业新城运营商，以产业新城和产业小镇为核心产品的房企，计划用三年时间，在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等城市及周边布局百座特色小镇。

华侨城也提出了“100个美丽乡村计划”的蓝图，通过政府与社会资本合作的PPP模式，投资建设100座特色小镇。华侨城进行全国化布局，目前在深圳获取甘坑新镇、光明小镇等项目，在北京签约斋堂小镇项目、昌平十三陵项目，在天津签约京杭大运河(天津西青)项目，在成都签约安仁、天回、黄龙溪等项目。

安仁小镇样本

安仁论坛为践行和推进国家新型城镇化建设而举办，位于成都市大邑县的安仁镇是安仁论坛的举办地。

2016年10月11日，第一批中国特色小镇名单公布，共计127个小镇，而四川省的入围名单仅有7个，安仁镇是其一。同批名单中，包括浙江金华的横店镇、安徽黄山的宏村镇、广东开平的赤坎镇、贵州遵义的茅台镇、新疆阿勒泰的可可托海镇等。

经过多年的资源积淀，无论是横店还是宏村、赤坎，均业已成名。而安仁镇仍走在路上。

“中国博物馆小镇”是安仁的主要卖点，这个小镇上有保存完好中西合璧的老公馆27座及以建川博物馆群为主的近40座博物馆。

2009年4月，成都市政府宣布，计划用五年时间，投资50亿元，将安仁打造成为世界级博物馆小镇，并成为继大熊猫、金沙遗址、青城山、都江堰之后的成都旅游第五大品牌。但如今五年之约过去，安仁成为世界级別的博物馆小镇的美丽愿景还只是愿景。

安仁的转折点发生在2016年5月，华侨城与成都市就安仁镇、天回镇、黄龙溪镇三个小镇的建设签订合作协议，投资资金共1200亿元，其中投往安仁的资金是100亿元。

2016年12月30日，项目公司成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司(下称“安仁公司”)成立，是华侨城西部投资有限公司、成都安仁文博旅游发展有限公司(成都文旅集团下属公司)的合资公司，由华侨城控股。在此之前，2015年，成都文旅集团为子公司成都文旅股份引入华侨城为第二大股东。

担任安仁公司的法定代表人、董事长、总经理的是张大帆，他还担任华侨城西部集团的总经理。在华侨城进入安仁近一周年之际，他给出的一些数字可以旁窥华侨城建设特色小镇的速度。

张大帆透露，“安仁的双年展从厂房改造到布展开业只用了68天，安仁乐道美食街从改造到运营也只用了90天，安仁花卉公园建设到现在初具规模用了169天。”

安仁公司商业管理部负责人康剑对时间节点分析得更具象，以美食街为例，康剑告诉第一财经，“公司在2017年7月1日开始建铺，10月1日开街，如今出租率是95%。”

也有对安仁小镇的建设表示质疑的观点。执惠旅游分析师王惠认为，小镇的硬件设施尚不完善，目前停留在观光型旅游为主的状态，体验游、深度游不足，且举办的活动缺乏连贯性和影响力。

而张大帆指出，“华侨城的博物馆小镇之路时至今天还只是1.0的版本。”按计划，华侨城计划在安仁投资建设100座博物馆，争取2018年把安仁创建为5A级旅游景区。

对于华侨城建设特色小镇，安仁背负着示范性的重任。而此时，与安仁镇同批签约的天回镇，进展不算顺利，目前处于被“搁置”状态。

小镇核心仍系产业

安仁是华侨城造城的一个缩影，更是大资本主导下，大干快上的特色小镇建设热潮的缩影。那些科技型小镇、农业型小镇、文创型小镇、产业型小镇在红利的映照下发出灼灼之光。

中国城市规划设计研究院副院长兼党委副书记李迅表示：“全国的特色小镇建设已经进入了IP的时代，我们要有各种各样的IP，文化IP、旅游IP、名人IP。”

但这并不代表小镇建设没有风险，不会失败。李迅认为，世界上成功的特色小镇都需要经过长时间沉淀，而小镇失败有可能是产业定位失当、只规划不策划、理论脱离现实、为文化而文化、做旅游无差异等。

与此同时，因为与土地紧密关联，特色小镇建设“房地产化”备受警惕。在申报第二批特色小镇名单过程中，以房地产为单一产业的小镇被剥离。

而那些高调进入的房企参与特色小镇的开发面临着前期资金投入量巨大，且回收周期长的难题，必须告别靠卖房盈利的高周转模式，面向靠产业运营来收租金的，低周转的长线路径。

但行业中，已有企业因把旅游项目房地产化运营而吃到苦果。无锡灵山旅游文化集团战略合作伙伴、赛博旅游文创执行董事谢超透露，“七年前尝试过像房企那样走开发路线，在灵山拈花湾修了两亩半的样板示范间就尝试卖房子，但是一年来卖出不到20套房，因为项目位置尴尬。”最后拈花湾项目放弃了卖房思维，按照旅游景点来运营才得以成功。

但在项目成熟之前，如何维持运营，考验企业的资金实力。对此，第一财经问华侨城，随着多地项目的启动，华侨城如何平衡现金流、如何把万亿的蓝图规划转变成万亿的产出和利润、能承受多长的项目过渡期。截至发稿前，华侨城未给出回复。

 2015年，华侨城提出“文化+旅游+城镇化”的全新战略构想;2016年，华侨城在原有的“旅游+地产”、“文化+旅游+城镇化”模式上，增加了“旅游+互联网+金融”的补偿模式，希望以“互联网+”推广旅游业，以金融反哺旅游业。

在华侨城的发展中，金融手段的运用受到重视。祭出金融手段为沉淀的资金纾困亦将成为多数企业的选择。

小镇建设路上曲折，宋城集团执行总裁黄鸿鸣指出，“小镇的核心问题仍在于产业的培育”。以3~5年为小镇的建设周期，第一个建设周期即将过去，缺产业、缺资金均可能成为小镇烂尾之因。在示范性项目出来之前，新的小镇仍在前仆后继地做准备，但愿届时无人裸奔。