商业地产的概念源于英文的“CommercialRealEstate”，包括零售物业、写字楼物业、酒店以及出租性的住宅物业。在国外，由于商业地产具有稳定的租金回报(或其他形式收益)，因此较受机构投资者的青睐。家具卖场是家具业从事零售的场所，本质上也是商业地产的一种，收取租金也就成为投资者获取回报的主要方式之一。

    人流量是租金的决定因素

    商业地产的租金高低是各相关因素共同作用的结果，受多种环境的影响，如商业环境、地理环境、交通环境、行业环境，还有国家的宏观政策等。商业地产的魅力也正在于此，因为其综合性强、涉及相关行业广，这样的特性使得这个领域充满挑战性。综合来看，商业地产的租金高低受以下因素的影响。

    宏观环境：国家宏观调控政策、银行信贷政策、政府商业网点规划、土地政策等。

    外界因素：人流、地段、历史商圈、发展趋势、地域居民收支能力、周边商业环境。

    项目内在因素：建设周期、规模、业态、招商、经营、定位等。

    虽然商业地产的租金高低受以上众多因素的影响，但是影响最直接的是人流量，因为只有人流才能给入驻的商家带来消费者，实现投资者投资商铺的目的。所以说，人流量大是商业地产店铺高价销售的前提。

    在上述各因素不变的情况下，马克思主义经济学理论认为：供需关系也影响价格，同样，商铺租金高低也与卖场可提供的面积及企业、经销商的入驻需求相关。总之，家具卖场的租金水平应该与卖场人流量与卖场供求关系挂钩，否则肯定会引起矛盾冲突。

    减租呼声与改革收租方式并存

    在去年底的广东家具商会年会中，家具销售商联合会会长、盛家家居(中国)连锁机构总裁曾震宇在大会上向国内最大的家居卖场——红星美凯龙提出：我们明显感觉到百姓的消费意愿正在减弱，经销商的各项运营成本依然居高不下，特别是卖场的租金。同时大卖场越开越多无序扩张，甚至出现了四店、五店、六店连招的状态，使得广大的厂商疲于奔命，经销商单位面积产出创历史新低，利润急剧下滑。经销商大面积亏损，有些城市经销商亏损率达80%以上。我对卖场有三点建议，第一，放缓扩张的步伐。第二，成立大卖场管理委员会，让经销商在做好经营的同时，参与卖场开店论证、租金价格论证、营销效果评价。第三，国际形势不好的情况下主动让利，降低经销商的租金压力。

    作为全国最能代表经销商发言的机构——家具销售商联合会，他们对经销商的生存状况最为了解，曾会长在会上的发言绝对是家具经销商这两年的生存现状及心声，因为继2008年家具行业出现“斗地主”风潮后，2011年是家具经销商与卖场冲突较多的一年，广大经销商纷纷撤店或者缩小规模以求生存。曾总的建议反映了长期没有地位的经销商，终于抬头向卖场讨要应有的地位与权利。

    卖场租金居高不下

    一方面是经销商苦不堪言，一方面是大卖场每年涨租不停，难道卖场就不怕空置吗?造成这种矛盾的根本原因，还在于厂家对卖场的需求量超过了市场的承载量。

    中国现在规模家具企业几万家，一家企业又有三五个品牌，甚至十多个品牌，这些品牌都要在全国各地设置专卖店。而过去几年，卖场数量相对稳定，造成卖场供不应求的局面。前几年房地产的火爆，刺激了家具消费。而家居卖场自从有了连锁模式，一些卖场就希望能走出区域，走向全国，如是借地产火爆的局面，在全国范围内跑马圈地，各地的卖场格局迅速被这些外来大鳄打破。而那些本地卖场不愿意丧失自己的市场份额，也用扩大规模来应对外来大鳄的冲击。卖场规模的扩大，必然带来成本的大幅攀升。而卖场要取得收益，就只能提高租金，这就会牺牲经销商的利益。可以说，在各大卖场角逐霸主的过程中，经销商的利益是被忽视掉了，经销商成为这一争霸过程中最大的受害者。

    卖场方经营卖场就是逐利的，在这个人力成本、宣传成本不断增加的大环境下，他们的扩张也伴随着资金压力，租金是其主要的流动资金，所以这些年卖场租金一直居高不下，即使市场环境不好，卖场也不愿意轻易降租，希望能维持租金为自己的霸主地位添砖加瓦。
 

    降租：治标不治本

    正如曾会长所说，经销商的现状确实难过，但降租其实只是治标不治本的事情，最重要的是卖场应根据市场需求来开店，不要盲目开店，应尽量提高单店产出率。

    据笔者了解，在2008年，一线城市比如深圳，家具卖场的月租金多半在每平方米100元左右。而如今，每平方米200元的月租比比皆是，虽然有地价上涨的原因，但是如此昂贵的租金，确实可以迅速压倒刚积累点资金的经销商。

    卖场扩张与消费者消费意愿降低双重夹击造成的恶果，不能由经销商一方单独承担，卖场也必须为自己的疯狂扩张埋单。比如去年杭州几家卖场关门转业。而在国内一线城市中，现在经营着的卖场也有许多经营困难，勉强支撑。好百年集团总裁韩茂胜说：“如今，新建的卖场数量过多，竞争空前激烈，卖场如果只注重数量的建设，而忽视了软服务，最终会失去消费者的支持。”

    降不降租，也只是是否扬汤止沸，并不能从根本上解决问题，只有卖场面积与市场需求相对平衡，才能从根本上解决经销商的生存问题。