购物中心新型业态解码
来源：新浪商业地产 时间：2014-12-15 作者：未知
核心提示：初入杭州万象城时，香气缭绕、灯光暖溢，各色商品更是在人流涌动的繁华氛围中愈加显得琳琅满目。作为杭州城内首个真正意义上的Shopping Mall，其红极一时的万象城曾是杭州商业首屈一指的传奇。但如今，万象城所面临的市场竞争和发展现状却让人些许有些堪忧。
12月1日，尚泰百货正式关门。前一夜，一封来自尚泰的告白信，催下了不少“尚泰粉”的眼泪：“说再见，在这个温暖的冬天。谢谢大家一路陪伴，我们将铭记一切美好。”初入杭州万象城时，香气缭绕、灯光暖溢，各色商品更是在人流涌动的繁华氛围中愈加显得琳琅满目。作为杭州城内首个真正意义上的Shopping Mall，其红极一时的万象城曾是杭州商业首屈一指的传奇。但如今，万象城所面临的市场竞争和发展现状却让人些许有些堪忧。
商业项目在业态配比过程中需要遵循哪些规律？
文/赵保军 汉博商业研究院研究总监
传统的5:3:2业态配比已然不是当前购物中心业态配比的主力基调，一方面是基于购物中心集中放量而导致竞争白炙化所引起的功能业态配比的严重失调，另一方面则是基于电商及体验经济对传统商业经营模式的冲击和影响，这种影响将大幅催生出由业态及功能相互混搭而形成的新型商业型态模式。
这些看似无法形成的实际变化恰恰是当前传统商业配比关系所无法解决和优化的。因此，在未来的商业业态配比中，5:3:2的传统业态配比将失去原有的价值和意义。基于体验经济及功能价值导向出发，未来的商业混搭和融入体验特色的新商业型态将成为商业经营的主流，如何搭建此类新型商业形态的功能和价值体系，则需要我们对此类新型商业形态进行重新审视和价值认知，对此，我认为，以功能和价值为导向重新对未来进行细分，将成为未来商业运管过程中着重需要解决的必然趋势。
基于功能构建和条件满足的角度出发，未来的商业业态将有三类形态所构成。
1、以满足基础消费为功能导向的基础型业态
2、以功能消费满足为价值导向的功能型业态
3、以体验消费为价值提升的引导型业态
站在未来发展趋势的的角度来看，以上三类业态将构成为未来购物中心在业态体系构建过程中的核心要素。未来所处成长阶段的购物中心，其业态的构成将以引导型业态为价值主导，而作为成熟型购物中心则将以功能型业态作为价值导向。因此，抛开传统业态分类的5:3:2配比，重新定义以功能业态的分类格局，将会成为未来购物中心的新型5:3:2法则。
对于尚泰百货的正式关门，从运营管理的角度出发，您有何看法？
文/魏东 汉博商业总裁助理兼湖北区总经理
一般而言，一个成熟的商业项目的运营管理需要极度专业的区域分析体系，以此来加强区域消费习性的把控。首先，我认为其对区域消费习性分析环节的把控做的还不够透，且收束于僵化的体制也缺乏机动和灵活性，因此缺少快速应对市场反应的相关机制。其次，杭州传统商圈的传统百货太强势，尚泰作为新兴商圈的新百货品牌，需要在消费者长期固有的商圈消费意识中脱颖而出，度过漫长的培养期就显得非常的重要，没有及时的进行调整，以及未及时得到消费者的认可也是阻碍发展的一大问题。另外，万象城本身具有特点突出和市场氛围好的优势，消费者更看重的是万象城，而非尚泰，同时尚泰因尚未发挥出其固有的特色，与本地百货相比也没有形成自成一派的特色竞争优势，从而未给消费者留下深刻的印象。
作为零售业内的大品牌，万象城似乎不像以前那么热闹，究其原因其主要还是由于不够突出的品牌特点难以抵御同区域的同业竞争，虽然万象城虽然处于钱江新城的黄金位置，周边高端写字楼、住宅林立，但商业氛围始终没能达到预期。同时，跨境电商的兴起更是精确分流了不少万象城中高端品牌路线的定位客群。
购物中心“拼差异、拼体验”能否成为未来实体商业的六字真言？
如今，购物中心有很明显的增量过剩的问题，但从经营角度考虑而言，其拼差异、拼体验只能说是未来购物中心发展趋势中的一个组成部分。商业类型怎么定，商业内容如何叠加是没有一定之规的，没有一成不变的商业，商业项目最有魅力的地方就是在于时刻顺依瞬息万变的市场环境。只有及时迎合市场，超前市场，通过不断适应消费者的需求方能稳中求胜。
杭州作为迁徙型旅游城市，其对于项目定位和品牌招商是否产生影响？
任何一座城市都有其自身的特点和味道，这种味道需要涵盖文化体现、人口结构、经济强度以及产业支撑的很多方面。商业项目的调性应该站在城市的高度来把控，通过项目所在区域的客群、消费习性和消费需求等方面进行综合考量和发展分析，如何从这几方面来结合周边环境和自身特点确定未来的发展方向，是项目定位和品牌招商环节上需要科学分析出来的。符合当下市场且能引领未来的发展，应从建筑结构、环境、内容上来综合体现。未来的商业需要在更加完善和系统化的定位规划后，结合本土环境，将建筑形式与商业体现的内容相互糅合。将城市味道的大范围集中到商业建筑和氛围小范围，以商业项目科学合理的定位且作为城市商业的体现窗口将会在未来显得尤为重要。
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