花样年从商之道:重资产作打底、轻资产作排头兵

来源:观点 时间:2018-12-06 作者:林心林 曾剑萍

       曾几何时,商业地产一度成为房企的“避风港”,迎来它跳跃式发展的黄金时期,众多“淘金者”纷纷涌进商业地产领域。

  如今,互联网和电商兴起,金融资本与消费潮流蝶变,商业地产面临全新的变化,一方面呈现同质化、泡沫化、空置化的竞争过剩格局,一方面也在积极寻求创新与转型。

  存量运营、社区商业、金融创新、轻重并举等等成为行业里的关键词。

  花样年商业是这场商业新浪潮中的老玩家,走过八年历程的它,在今年喊出的目标是:至2020年,全国项目布局将到达80个,资产管理面积将超过500万平米。

  11月22日,花样年商业管理公司副总裁、大华南区域公司副总经理甘永清讲述花样年商业的“从商之道”。

  “重资产作打底,轻资产作排头兵”

  花样年商业负责花样年集团在商业业务方面的布局、开发以及运营管理,目前已布局全国23个城市,管理的自持和轻资产项目近40个,管理商业面积逾300万平米,主要集中分布在华东、西南及大华南区域,聚焦一二线和发达三线城市。

  走过八年的花样年商业,精心锤炼了“三唐一世界”的产品体系,具体包括红唐、花生唐、芝麻唐、花样世界奥特莱斯,每个品牌均有项目落地。

  “这四个产品线是为花样年商业自己量身订做的,做不同的定位,为产品的价值做提升。”甘永清介绍道。

  据悉,花样年商业从2014年开始慢慢地从自持项目走向轻重结合发展的道路,今年以来,花样年商业也是积极承接受托资产管理项目,逐步实现华东、华南、华中、西南四大区域的战略布局。

  值得一提的是,“三唐一世界”虽属于花样年商业自有产品系列,但也进行了轻资产模式输出。“在走向轻资产的业务过程中,不少轻资产项目的业务、区位、人群、定位等等与我们的品牌属性高度契合,我们也会把品牌授权给他们用。”甘永清说道。

  对于轻重资产的平衡,甘永清表示道,在短时间内,轻资产是解决花样年商业的规模问题,但不是其发展的重心或者重头戏,“我们是以重资产、自持的物业作为打底,以轻资产作为排头兵”。

  甘永清透露,花样年商业计划寻找一些投资性物业来做整租、收购,包括以并购、参股等多种合作的方式来做所谓的重资产的投入,布局地点主要集中在一线城市;同时,轻资产将作为优势业务,继续往外部拓展轻资产模式,多条路并行。

  同时,甘永清也指出,投资并购回归到问题的本质和核心是要追求回报率,这是做投资和并购对项目考核最重要的一个财务指标。他认为,就目前形势而言,商业经营项目的投资回报率是非常低的,它的整个运营成本、未来的运营景气指数是不容乐观的。

  在这样的情况下,花样年商业在进行商业物业的并购投资时,步伐不免沉稳一些。

  “开发商们不管是购买资产还是大宗并购,所选择的标的物都是核心地段的核心物业,具有未来的增值空间,这样才不用背负太多风险,这也是我们考察了很多项目,也做了很多的财务模型跟测算,再去谨慎地选择项目的原因。”甘永清还说道,目前花样年商业有三至四个商业投资项目正在进行前期的考虑工作。

  “社区商业是我们要走的一条路”

  基于庞大的物业管理面积,花样年商业自诞生之日起就带有社区商业基因。可以说,整个花样年集团发展便是围绕着“社区+”进行的,战略目标就是以社区为核心,以金融为驱动来打造一个以社区生活形态为主的商业闭环。

  社区商业这条路,花样年商业走得特别清晰。如重要产品线之一“花生唐”便是定位创新型社区商业——“其实我们很早就在布局社区商业了,在商业这部分,老板就要求我们在社区这一块有独特的玩法,花生唐就是基于社区的。”

  在甘永清看来,随着地产的开发越来越边缘化,社区商业一定会走到配套住宅开发的一个很重要的功能。他指出,早在10年前,基本上很多大开发商已经实现核心地段核心区域的功能布局,这些跑马圈地的工作做完了以后,已经没有地了,也就慢慢地远离这些区域,把城市级、区域级的购物中心的功能搬到社区。

  “只能在城市不断地往外扩容的同时,去做更多的社区级的商业开发,所以这也是为什么这两年社区商业突然之间变得很热的原因,这也是一个发展的必然。”

  甘永清同时指出,目前商业物业的租金稳定程度、客层稳定程度、商务稳定程度、收益稳定程度都已成型,社区商业在这个过程中将会大有作为。

  “花样年的商业起步比较晚,布局比较晚,但社区商业是我们要走的一条路。”甘永清说道。

  谈话渐入尾声,当提及如今商业地产与金融结合的做法时,甘永清侃侃道出自己的见解:“很多开发商的资金沉淀压力很大,所以最终还是要通过金融来找到一些渠道和资金。”

  他指出,早年布局的类似于万象城、海岸城等商业项目,开发商在5年左右就能收回投资,升值空间远超住宅,属于有沉淀的项目,但随着回报年限越来越长,商业投资回报比也会越来越低。

  “所以整个行业讲REITs等融资方式讲了好多年,包括做资产的打包尝试,比如说开发商经营资产获得了最大的回报和管理收益,同时资产还有增值的空间和潜力,他便与银行合作,把整个项目做成资产包,透过它的理财和金融产品吸纳更多的资金进入到这个行业里面来,这个游戏才能玩得下去。”

  甘永清进一步总结道,在商业的经营者眼里,把项目当成一个战略产品,在投资并购项目的同时,慢慢形成一个大的资产包,把资产规模做大,再通过金融寻求回报,快速地形成自己的品牌优势和资金回笼,让资产增值,这可能是商业地产商必经的一条路。

顶一下
(0)

文章评论 [] [ 查看完整内容 ] [ 注册新用户 ]

用户名: 密码:
评论内容:不能超过250字,需审核,请自觉遵守互联网相关政策法规。
匿名?
搜公众号:飙马中国商业地产
搜微信号:pmmaket

扫一扫,请关注我