养老地产的现状以及养老产业遇到的问题

来源:网络 时间:2018-11-28 作者:陈仁科

 

不可否认,老龄化社会的进程为养老行业创造了巨大的市场和机会,蓝皮书预计,到“十三五”末,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右,占总人口比重提升到17.8%左右,老年抚养比提高到28%左右,养老服务需求呈现总量和质量双提升的发展态势。许多开发商也嗅到先机摩拳擦掌跃跃欲试,门外看着养老行业门槛很低,觉得老人的需求不大,只需要提供一日三餐、一个舒适的环境即可,但是真正进了门才发现,开门见“山”,且山路崎岖,一旦失足便是人仰马翻。看似简单的康养实则有相当多的致命风险,养老行业,真的不是人人都能做的。

Part 1

庙小乾坤大

养老绝对不是提供一日三餐、一个广场这么简单,除了住所,综合性养老配套是必不可少的环节,这其中的细节就有千千万万。

综合养老配套包括硬件设施和软件设施。

在硬件设施上,可以分为室内设计,室内配套设施,室外配套设施。

室内设计十分注重细节,以方便老人生活、规避危险为原则,比如楼梯踏步高应该在16cm以下,踏步顶面高应该在30cm以上;楼梯照明要注意隐藏光源,不能直射人眼,并且照明光源应当采用多灯形式,以防止踏步表面出现阴影或者自身的投影;楼梯扶手手端部应该延长200mm以上,否则易发生危险,扶手的端部应向墙壁或下方弯曲,以防止老人勾住衣袖绊倒等等,从进门到卧室、厕所、厨房、客厅,老人的活动空间都需要全面覆盖到安全设计,全力避免意外发生。

室内配套设施可以配置医院、康养室、公共食堂等,为老人提供术后医学修复、中医养生调理、营养配餐、作息管理等服务,还应该配置健身中心、棋牌室、书吧、老年大学、茶室、自助农庄等娱乐配套,丰富老年人的精神世界。建设此类配套时,最远距离不宜超过五百米,否则老人行动不便,文娱活动反而变成负担。

室外配套则需要建设无障碍道路系统,包括但不限于盲道、轮椅专用道、轮椅入户坡道、长坡升降梯,此类设施在养老地产中应为强制性硬件设施,不可缺少。

科技日新月异,老人也应该享受到科技的巨大力量,以此便利生活、规避危险。现代人工智能可以全天候为老人提供检测监护服务。通过佩戴手环能实现随时随地的检测心率、血压、血糖等,提前预知风险,阻止恶化;不慎摔倒第一时间发出报警,及时送医;一键呼救、准确定位,还能实现远程线上咨询问诊,科技所展现的便利性、实时性,无疑是老人们可靠贴心的保障。在软件设施上,至少应当做到以上程度的配置,才能达到养老的标准。

以上只是达到养老标准的基本配置,要想把养老项目做大,发展成养老社区,还需要配备医院、酒店、养护中心、舞蹈室、电影院、演出馆等,否则单纯的依靠养老院作为盈利点将是一个漫长的回收过程,而缺乏这些相关的配套也难以称得上是养老社区,甚至会被消费者称之为一场骗局。

 

Part 2

法律风险:于情于法都不占理

也许会有许多开放商认为,养老行业好做,老人的钱好赚,自己作为开发商,为老人提供了颐养天年的场所和服务,自然是大头的一方,在社会一般人认知上,也确实认为服务对象——老人是弱势,养老机构是强势,从法理上讲这没有问题。但是相对来说,事实上,遇到纠纷,特别是遇到相对强势的老人亲属,养老机构同样变成弱势。相对于学校、医院,养老行业至今没有一部老人伤害事故处理办法或规定。近几年,全国各地机构养老发展迅猛,但由于相关法律法规的缺失,在规范养老机构和入住老人之间权利义务关系上却经常面临无法可依的窘境。老人入住养老机构后发生传染性疾病和精神性疾病,老人身心状况发生变化应该进行升级护理或者调房服务,老人不适宜集体生活与他人经常发生谩骂打架事件,或者老人在养老机构内出现自残、自杀的行为等情况,家属经常会采取“拉横幅、堵大门”等过激方式索取高额赔偿。在这种情况下,很容易引发社会舆论一边倒向老人和老人家属的情况,养老机构走到千夫所指的境况,即使最后法律作出了公正的判决,但声誉受损对养老机构后续的运营是致命的打击。

在做养老前应该设想到,因子女经济等原因不愿赡养老人的现象会时有发生,有的子女恶意逃费、欠费,会给老人造成生活和精神的双重伤害。面对有的老人亲属不履行协议所规定的缴费约定,养老机构却没有任何有效应对措施,如果简单地将老人送回家,就会陷入社会的道德指责。在管理服务上,老人走失、坠床、跌倒,老人之间争执引起的伤害、猝死,如烫伤、烧伤、噎食、窒息、自杀、自伤、突发疾病等方面也存在风险。纠不明,说不清,这是开放商遇到上述纠纷时最常见的困境。

Part 3

投入风险:高投入,高风险,缓产出

由于目前国内还没有专业完善的养老服务团队,无论从人员培训还是团队管理方面,养老机构都难以做到专业可持续,看护团队难以做到真正的专业、精细,甚至有些看护人员没有经过培训就直接上岗。加之养老产业还需要医疗等更加专业的资源,真正能够持续经营的养老机构少之又少。国内养老企业受无法持续经营影响,运营成本较高,且收益回报慢。

民营机构用地用房受规划、拆迁影响的风险,一旦遇到拆迁,以前的投资和建设都面临巨大的风险,如果不能找到合适的迁移点,将会面临着倒闭的危机,即使找到了合适的新场所,老人的迁移、老人对新环境的适应也是非常繁琐的工资。这就导致了社会资本对进入养老行业十分谨慎。另外,养老行业高投入、低回报的行业属性也让许多经营者忧心忡忡,特别是许多民营机构,购买或租地大多数处于城乡接合部或郊区,交通条件不便,床位入住率在一定时期甚至长时间都难达到预期,处于勉强经营状态,运营风险相当大。

目前养老行业主要的五大融资模式为:银行贷款、政府创投引导基金或养老产业基金、房地产信托投资基金、养老债券、PPP。而老人养老所需要的费用,除了子女负担,就仅有国家补贴的最高800元,各地因经济发展水平不同、根据老人健康状态收取的服务费用也不尽相同,但建设养老院及配套折算到每张床位的平均成本也有十几万,从成本、维护到盈利,中间还有很长一段路,无论是子女断交赡养费用还是开发商自身融资链出现问题,都将是整个项目的大危机。

 

 

 

Part 4

运营风险:一步一个考验

要做养老,从一开始的选址上就要严格要求,不能接近重工业区、屠宰场等污秽产业链,即使是小型工厂需要避开,养老最讲究的就是干净、清静,如果空气中飘散着工厂废气,晚上睡觉时还要忍受工厂机器的轰鸣,本来就身体单薄、精神脆弱的老人如何能承受?不止工厂,酒吧、KTV、演出场所等吵闹的地方也是应当避开的因素。在空间距离上,不能太接近城市中心商圈,人口密度大、车辆多,无法保证空气质量达标,同时密集的人口也会带来无可避免的纷乱、嘈杂。但也不能太远离市中心,或者说,不能离中心医院太远,否则老人遭遇突发疾病不能及时送医,同时,位置太过偏远也不利于子女过来探望。

在配套上,可能不少人会认为,老人都是清心寡欲的,提供好吃穿用住,搭配一些花花草草,就能满足老人所需。但是老人们通常行动不便,加之与子女们长时间分离以及年龄差距引发的代沟,使他们对情感、氛围的满足有更高的要求。以“休闲度假”为基调的生活环境更加适合老年人长期居住。比如,依傍江南水乡名镇——乌镇而打造的乌镇·雅园,成为众多人度过晚年生活的天堂。再比如,三亚四季如夏、拥有美丽海景的休闲度假环境也成为众多老年人趋之若鹜的地方。这些地方的闲适、惬意情怀与老年人的心理特征是十分吻合的。需要提醒的是,依傍休闲度假区打造康养公寓或其他康养居住产品,要重视康养配套的重新规划。不要把度假配套当作康养配套,适合度假旅客的配套设施不能满足定居康养人群的日常生活需求。

 

老年人的休闲时间较多。怎样使他们打发休闲时间呢?过于目标性、任务性的内容显然不是度过休闲时光的好选择。文创类事儿似乎更加轻松,且能提升生活格调。

这里有两种选择:一是仿乌镇·雅园一样建立老年人学校,安排专门的老年人课程让业主选报。这种方式适合于文化修养比较高的老年人,但依然有过于程式化、计划性的缺点。毕竟,老年人的精神需求适宜带有更多随意性,不适宜有太多框框。二是引入自由创业者的文创产业。像“画家村”这些由艺术家自发聚集,在村里创办工作室、特色艺术品店铺以及自由写生等生活方式,也是陶冶老年人性情的好环境。老年人可以随意与画家们聊天并讨教艺术造诣,艺术家们也可以向长者讨教人生经验,增加艺术创作题材,何乐而不为?而且后者的运营成本与老年人的消费成本都似乎更低。

 

目前国内的养老公寓的开发在收益模式上主要有三种形式,即出售、出租和出售与出租相结合;对于大型综合性老年社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

Part 5

跳不出房地产

特色小镇兴起之时就有不少开发商打着做小镇的旗号做房地产,那是伪小镇,不需要多少时日消费者就能看穿,并不会为此买账,这些小镇自然也活不了多久,如今养老行业迎来了巨大的发展前景,相信也会有不少冲动的开发商想浑水摸鱼,打着养老的旗号做房地产项目,这实在不是明智之举。养老虽然也需要房地产成分,但房地产在其中的比重已经大大降低,颐养天年需要的不仅仅是一套房子,还需要完整的配套,独立的生活空间。他们对电影院的兴趣不高,但是很需要一个或者几个公园来开展文娱活动;他们看到花里胡哨的购物街不会侧目,但是完善的医疗服务能让他们感到安全,因为老人更容易遭受各种疾病的威胁。如果不能再康养上体现出鲜明的特色,那这个楼盘就和普通的住宅没有任何区别,消费者是不会为其买单的。

本文罗列了养老行业的几个大的风险区,并不是危言耸听来劝退开放商进入养老行业,养老行业将迎来巨大的发展先机,能把握好时机是可以生根发展的,对于全国的老人颐养天年也是很大的帮助,我只是讲清其中的风险,希望大家能避免一拍脑袋毫无准备就往前冲以致最后狼狈而归的困局,做养老要有热情但不可莽撞,做好相应的准备才能走得更远更稳。

现在的养老地产市场,尽管表面上风平浪静,但水面下已是暗流涌动。人口老龄化的问题不用多说,一张图就能体现。

 

 

以往一说到养老地产,房企心里可能都会戏谑的说一句:这就是个赔钱货。 但他们切分这块蛋糕的速度却比谁都要早,都要快。

全国约有超过  150  家房企进入养老产业领域开始前瞻性战略布局,比如万科、恒大、保利、远洋、龙湖、绿地等。尽管近些年,其他领域的运营商都纷纷入驻了这一块领域,但说到老大,还是地产商 们。从单一依靠销售型物业盈利到服务型业务都有布局,房企更是一直走在由「开发商」向以房子为中心的生活服务转型的路上。 

今天我们将以列举的代表项目展开,就给大家 盘点一下 8 家房企在养老产业上的布局概况。以下为表格预览:

 

1. 龙湖集团

代表:「 椿山万树 」 养老品牌

最近入局的 龙湖集团 ,肯定放在第一个盘点, 9  月  11  日, 龙湖 宣布以 「 椿山万树 」 养老品牌正式跨界进军养老产业, 开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。

 

 

接下来,椿山万树将持续布局颐年公寓、社区照料中心、持续照护养老社区和居家养老等四大产品类型,以全业态的产品结构辐射多元养老需求。 打造品质空间的同时,椿山万树持续创新运营模式,建立医护体系、照料体系、餐饮体系、社工体系等四大服务体系

2. 万科地产

代表:随园嘉树项目

万科随园嘉树是万科在杭州的首个养老公寓项目, 也是万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目 ,同时还是声蜚中国的良渚文化村的一个组成部分。也是最能体现适老化设计的部分。走的是租售并举高端活力老人养老社区模式。

 

 

万科集团共有 4 个养老地产项目和一个开发协议项目。 2010 年,万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目「万科幸福汇」,采用以销售为主的养老地产开发模式,为万科集团的养老地产开发铺路。此外,万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目,配建了养老地产项目,但规模都较小。

3. 保利发展

代表:西塘越项目

保利地产首个养老服务项目 ——保利·西塘越,项目占地面积达  10  万平方米, 3300  平米私人高尚会所,近  9000  平米康复理疗中心。是保利地产  2012  年在养生地产领域的创新力作。

 

 

保利西塘越位于申嘉沪高速的门户位置、沪杭高速大云出口,距上海、杭州、苏州都在  100  公里以内,车程约一个小时左右。该项目三面环水,与古镇西塘隔水相望,以类独栋、合院别墅、联排、公寓产品为主。

2008 年,保利地产高层前往日本考察养老地产的经营模式,2012 年,保利地产和北京安平投资有限公司共同出资 2000 万元,成立养老产业专业管理公司——北京保利安平养老投资管理有限公司。 此外,保利在北京、长沙、广州等地也开始启动养老地产研究试点。

4. 复星集团

代表:星堡中环养老社区项目

作为复星首个养老项目 ——星堡中环养老社区,是中美合资的高端养老项目,采用的是国内尚处试水阶段的持续照料退休社区模式( CCRC ),为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。为更好地推进养老产业的发展,复星成立了全资子公司星健。

 

 

作为复星地产旗下的大健康投资和运营平台,星健聚焦「医、康、养」整合式照护体系,全方位探索养老产业模式的创新和运营能力的提升。星健尝试寻找机构型养老的效率,以及社区、小微、居家型养老服务客户体验之间的平衡,而宁波的星健兰庭项目( CCRC )则是其养老服务项目代表之作。

5. 绿地集团

代表:绿地 · 21  城孝贤坊项目

该项目的开发模式是在整个房地产项目中选出一个片区配建老年住宅;整个项目分为度假、尊老、国际、商务四大社区,各个社区之间资源得到的充分的共享,互动性强。

 

 

绿地·21 城孝贤坊位于江苏昆山花桥镇最东端,毗邻上海嘉定区和青浦区绿地,能够同时辐射上海、江苏、浙江等长三角区域。 项目规划占地面积 50~100 万平方米,预计入住 5000~10000 户老人。首批开发总占地面积 35 万平方米,住宅总建筑面积约 26 万平方米,可容纳 2000 多老年住户。包括玫瑰园联排别墅区,约 536 套联排别墅和 140 套电梯公寓;合欢园电梯公寓区,约 1900 套公寓。 这个项目是长三角规模最大的智能化、多功能、综合性尊老社区。

6. 绿城

代表:乌镇雅园项目

2007  年,绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓,同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套,以满足老年人的需求。   

 

 

2012  年,绿城公布了一例新增项目桐乡雅达国际健康生态产业园,该项目也是以养老地产为主题开发,项目中规划了  600  多亩用于养老地产项目的打造。

7. 远洋地产

代表:椿萱茂项目

椿萱茂定位于高端养老,属于机构型养老的一种,面向全龄长者提供生活服务、生活照料服务(生活照料、康复训练、医疗护理)。 该项目还与美国领先的失智照护运营商Meridian通力合作,推出老年失智照护解决方案——「忆路同行」,为失智老人提供特别的照护服务。  在国内养老机构普遍不具备接收失智长辈的能力时,椿萱茂(北京·双桥)老年公寓就已经具备了国际水准的失智照护专业能力。

 

8. 上实地产

代表:瑞慈花园项目

上实瑞慈花园共有  6  大服务体系:健康、膳食、文娱、旅居、生活、智能。这  6  大方面中,基础服务  128  项,增值服务  25  项。

 

 

东滩养老项目——上实瑞慈花园亦是第一个由国有企业开发运营的市场化、经营性养老项目 ,上实还与美国知名养老社区运营公司——Watermark 签订了合作协议。上实瑞慈花园项目总投资达 150 亿元,占地约 2500 亩,净地约 1300 亩,总建筑面积约 100 万平米,可容纳 7700 户超过 10000 名老人。

9. 首创置业

代表:香河养老项目

首创置业早在 2010 年,就与河北建设集团有限公司联手,投资了近 70 亿元开发位于河北香河的养老项目。

 

 

10. 融创&金成

代表:融创金成博鳌金湾项目

海南博鳌有一个大规模的综合性养生旅居社区,就是博鳌金湾项目。据悉,博鳌金湾总建筑面积 2600 多亩,海岸线 2.6 公里,整个规划为休闲、旅游、养生三大部分。 博鳌金湾项目位于海南省琼海市东部,在海南两大重镇博鳌和潭门之间,毗邻博鳌亚洲论坛永久会址。

据了解,该项目原为金成集团所有,但在 2016 年  8 月 22 日,融创中国发布公告称,以 20.54 亿代价,收购海南博鳌金湾项目 50% 股权。 杭州金翰旗下的三家子公司 50% 股权,其中,金成集团也在股东名单中, 博鳌金湾也一直以“金成·博鳌金湾”案名示人。

 

 

盈利难题

正如 万科董事会主席郁亮曾在业绩会上公开表示 的 , 「 目前万科在全国有  140  多个养老项目,但是都没赚钱。养老业务刚发芽,前期试错阶段我们可以不挣钱,甚至可以亏本,但一定要突破过去做地产的思维和习惯。 现在老百姓需要的是养老服务,而不是养老地产,换个方式卖房子,这是不合适的。」

其实总结来说,无非可以概括为以下 5 点:

  • 融资困难 ;
  • 资金链敏感;
  • 快速去化,快速回现;
  • 需借助外力;
  • 经验不足;

养老行业的盈利性很差,因为养老产业相对来说回报周期比较长,在发展初期,一些相关的政策、回报的模型,是非标准化的一个产品。 目前企业的盈利普遍都不是很好,都还处在投入期。 

郁亮 也曾 在 某次 月度例会上的讲话说过, 「 我们有些业务是可以长期投入的,但是长期投入后没钱回来、没有产出,这样会拖累整个集团,所以必须要调整,比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故、政治上的负面事件等,一旦发生,业务只有关门 。」

让业内人士感到欣喜的是,政府对养老产业的逐步重视。日前,国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案 (2018 ~ 2020 年 ) 》中,取消养老机构设立许可,开展家政服务标准化试点示范建设。 

市场成熟的确需要时间。

未来发展长期看前景乐观,短期内竞争加剧

养老地产从 长期看,因我国人口老龄化加速,中国老年人口规模将持续上升,从源头上增加了养老地产的受众;其次,人均可消费能力提升,未来高端养老地产有效需求 或将 急速增加 ; 从短期看,我国高端养老地产的竞争加剧,表现为投资与参与主体的快速增加,更多类型企业加速布局进入养老地产。

我们可从以下  5  点具体方面分析:

(1) 从投资风险看,三大风险依然存在,需要更多政策与经营模式创新 。

(2) 从政策层面看,需要未来加快推动养老金融的发展,创新金融领域的参与方式,通过投资主体的多元化降低高端养老地产的短期投资风险。

(3) 从经营模式看,养老地产的产业链需要更进一步延长,地产、保险、护理、医疗、文体娱乐、旅游、零售、餐饮等行业需要加速融合。

(4) 从利润回报看,长期内高端养老地产的回报率都不可能过高,这是因为养老行业自身特征所决定 。

(5) 从国际上看,目前高端养老地产的平均投资回报都不超过 10% ,未来,高端养老地产在经营上需要打造基于多元服务的更具选择更富弹性的利润群,而非单一的传统地产经营的租售回报模式。

康养新业态:森林+康养

每个领域都需要创新, 而在养老这一块,森林康养就是一种新业态,我国还处萌芽阶段,发展潜力巨大。 其实这种业态一直流行于美国、欧盟、日本、韩国等发达国家,并进入蓬勃发展时期。我们看以下四个国家:

韩国: 已经营建了  158  处自然修养林, 4 处森林疗养基地, 1148  公里森林步道,以及完善的标准,认证,人才培养体系。韩国每年有五分之一人口参与到康养森林活动中来。

日本: 于  2004  年成立于森林养生学会, 2007  年成立日本森林医学研究会, 2013  年日本共认证  57  处  3  种类型森林疗养基地,每年参与森林疗养超过  8  亿人次。

德国: 已有  350  处森林疗养基地,公民到森林疗养基地的花费已被纳入国家公费医疗范畴,通过森林疗养,德国全国医疗支出减少了  30% 。

美国 : 1987  年制定了美国大户外游憩战略,森林康养是其中重要的组成部分,至上世纪  90  年代,每年疗养人数在  20  亿人次,消费总额达  3000  亿美元。

地新说

其实,养老地产的兴起不过短短数年时间,却衍生出了不同业态,养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块,在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展,在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。而未来,或许以上中这些国家的形态就是养老地产的路。

 

 

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