最近几年，从中央到地方政府，从资本大鳄到本土房地产开发商，都在尝试开发特色小镇，你方唱罢我登台，非常热闹，也涌现出一批比较成功的特色小镇项目，比如杭州基金小镇、云栖小镇、绿城乌镇雅园这些典型项目。

 

中央三部委提出：到2020年，在全国范围内争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。想想看，这么多特色小镇，凭什么都能成功？

 

比如，绿城乌镇雅园我去考察过，比较值得探讨分析，为什么呢？

 

最主要原因在于这个项目不在北上广深等一线城市，而在一个县级市——桐乡市，本地人口只有82万，那么它凭什么可以取得成功？有什么值得研究的商业模式？如何进行选址？客户来源于哪里？如何拿地和融资？

 

一、选址的秘密。

 

特色小镇，一般比较成功的都是选址在北上广深等一、二线城市郊区或周边，有经济基础、有消费群，需求比较旺盛，少数特色小镇布局在传统的旅游胜地，比如丽江、西双版纳、三亚、乌镇等。

 

比如，拿旅游度假小镇来说，有数据研究发现，一、二线城市的周边旅游度假的需求量远大于黄山、丽江、九寨沟等中国知名的风景旅游胜地。

 

比如，拿金融（基金）小镇来说，成功的都主要集中在北上广、浙江江苏等沿海发达省市和国家战略重点区域，如北京基金小镇、上海金融小镇、深圳前海深港基金小镇、杭州玉皇山南基金小镇等。其中，北京基金小镇将建设成为生态环保、智慧科技、宜居宜业、业城融合的国际金融小镇。到2020年，引进、培育具有较大规模的基金机构超过500家，管理的资产总规模超过10000亿元。自2015年5月30日至今，北京基金小镇已引进光大、国开城市发展基金、工银资本、中兵建信、中车世纪、北银丰业、招商局资本等253家机构入驻，管理的资金规模超5165亿元。

 

按照成功项目经验来看，特色小镇的选址布局：主要侧重区位优势、交通便捷、生态环境优美和文化底蕴等多重因素。

 

比如绿城乌镇雅园虽然位于浙江的一个县级市，但是地处江浙沪“金三角”之地、杭嘉湖平原腹地，距杭州、苏州均为60公里，距上海106公里，而且位于中国历史文化名镇——乌镇。这个小镇是国家5A级景区，素有“中国最后的枕水人家”之誉，拥有7000多年文明史和1300年建镇史，是全国二十个黄金周预报景点及江南六大古镇之一，有“鱼米之乡，丝绸之府”之称。2014年11月19日始，乌镇已成为世界互联网大会永久会址，全球国家和地区政要、国际组织的负责人、互联网企业领军人物、互联网名人、专家学者在这里开会，和达沃斯一样，具有世界级的影响力。

 

 

绿城乌镇雅园

 

二、特色小镇特在哪？

 

特色小镇，聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。一般都是旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功能合一的新型发展模式，主要包括四大特色内涵：

 

1、特在“产业”。“特色产业+旅游产业”是特色小镇两大核心发展架构；以特色产业为基石，旅游产业为动力，双核驱动特色小镇发展。比如，绿城乌镇雅园核心区占地面积1500亩，是以“健康医疗+养生养老”两大特色产业+休闲度假产业构成。比如，位于浙江省中药材之乡——磐安县新渥镇境内的江南药镇，定位为“药材天地、医疗高地、养生福地、旅游胜地”，是以“中医药健康产业+养生养老产业两大新兴特色产业+旅游服务业构成。

 

2、特在“功能”。以产业为依托的“生产”或“服务”是核心功能；以旅游激发小镇内在系统与外部系统的良性互动，实现兴业、安居、游乐等复合功能。

 

 

绿城乌镇雅园六大功能板块

 

比如，绿城乌镇雅园，规划有医疗公园、老年大学（颐乐学院）、自助养老中心、高端养老示范中心、五星级酒店会议中心和特色商业中心六大功能板块。

 

 

江南药镇功能布局

 

 

比如江南药镇，融产业、旅游、社区、人文功能于一体，建设成为以中草药文化为主、集高端中药产业、旅游度假养生、区域联动发展的特色小镇，塑造一个尊重和传承中国中医药文化、一个人与自然和谐共生、一个可持续发展的精致特色小镇。

 

开发了绿城乌镇雅园、三亚绿城蓝湾小镇、杭州绿城桃李春风等著名小镇系列的宋卫平说，业主即家人，我们要为他们提供包含生活、教育、养老、医疗、健康、金融等全生命周期、全方位的综合服务……蓝城作为“美好生活综合服务商”，要以一颗真诚之心，在利他的商业模式下，不断改善生活、提高生活、引领生活、创造生活。

 

3、特在“形态”。特色小镇需形成独特的风格、风貌和风情；以历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境为基础，塑造“小而精”特色风情小镇。比如，杭州玉皇山南基金小镇，在旧厂房改造上，保持原有的结构体系不变，按照花园式办公的理念，改善厂房周边的庭院环境，尽可能做到“一窗一景”。旧仓库改造，修改建筑外立面，调整建筑内部功能，使得建筑、庭院、空间等具有中式传统建筑的特点，用现代设计从内到外演绎诠释“中式韵味”。

 

 

杭州玉皇山南基金小镇

 

比如，绿城乌镇雅园建筑风格和室内风格，整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。

 

 

绿城乌镇雅园

 

4、特在“机制”。政府为主导、企业为主体、社会共同参与；政府把控整体方向、提供政策基建等服务；企业负责整合资源进行市场化运作管理；当地居民，则积极参与并负起监督责任。比如，在杭州玉皇山南基金小镇，工商、税务等政务服务都集中在小镇的一期办公区，对于入驻的机构十分方便，真的可以做到小镇行政服务中心实行 五证合一 、一照一码 ，新注册企业可以实现上午办理、下午领证。这里还专门成立了国税山南分局，为企业的项目申报、银企对接提供一站式服务。同时，在出入境签证办理、招商引资上都有很多便利机制。不仅如此，这个基金小镇还设立了创投社区服务中心（路演中心）、基金经理人之家等交流对接平台，提供资本对接、项目路演、联合调研、人才培训等多类型活动形式，在“募”“投”“管”“退”产业链全方位构建平台服务；提供人才公寓、国际化医疗中心、健康管理中心、国际化学校、行政服务中心等“店小二”式配套服务；协助对接银行资金池，打造国内最完善和高效的私募基金产业链和生态系统；引进专业金融数据资讯wind和全球最大的财经资讯服务提供商彭博，不出小镇就能与世界经济互联互通，准确把握金融行业发展脉搏，为机构入驻基金小镇提供了良好的硬件环境、政策和服务配套。

 

据媒体报道，目前杭州玉皇山南基金小镇已集聚各类金融机构1556家，包括国新国际、中金启元、中兴金控等大批国企背景的基金，其中千亿级资管规模5家，也包括敦和资管、赛伯乐投资等一批私募龙头，小镇资产管理规模突破8350亿元，今年1-5月已实现税收9.79亿元，同比增长90%。小镇已连续三年每年实现入驻企业数、资产管理规模、税收100%以上增长。

 

三、业态组合比例。

 

特色小镇的产业组合比例很重要，比如一个养生养老的特色小镇，你认为医疗康复医院应该建多大规模？养老公寓应该占多少比例？人生养生居住、小镇商业、老年大学等配套各占多少比例比较科学？

 

不同的产业形态组合，决定了你能否盈利和成功。

 

目前全国各地正在上马的几百上千个特色小镇，你以为随随便便就可以成功吗？

 

下面，我们来看看绿城乌镇雅园是怎么做的？

 

绿城乌镇雅园核心区占地面积约1500亩，其中1000亩配套、 500亩住宅。具体产业经济技术指标分析如下：

 

 

绿城乌镇雅园效果图

 

其中，医疗公园（雅达国际康复医院），按照国家三级康复专科医院标准建设，占地约195亩，总建筑面积约7.3万方，总投资约8亿元。由综合主楼、病房楼、服务楼、后勤宿舍楼以及老年门诊等在内的8幢楼宇组成，规划有350张床位。康复医院的医护比例也向高端康复医院看齐，预计在1:1—1:1.5，一位患者可配1到1.5个左右的医护人员。

 

 

老年大学（颐乐学院），占地面积150亩，总建筑面积约3.5万平米，投资2.5亿，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，是项目最核心的特色，也是绿城集团学院式养老的核心要素。规划有文化教育、健康促进、休闲娱乐、社区商业、餐饮服务等功能。老年大学以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常组织形态，开展适合老年人身心健康的各类活动，帮助老人尽快适应退休生活和新环境。

 

 

休闲度假区（Alila精品酒店、特色商业中心），总占地大约480多亩，由湿地公园、特色商业街和酒店区组成，营造小桥流水、古色古香的感觉，类似于一个小型版的西栅。在方便业主日常生活需要的同时，还满足游客休闲度假的需求。湿地公园南面是特色商业街，比如餐饮、特色店、农贸市场之类的，湿地公园北面是酒店区，建筑面积约3.4万平方米，约200间客房。

 

 

养生养老住宅区（自助养老居住区），总占地面积650亩，包含100亩的颐乐学院和50亩的白马湖公园，也就是说，建造住宅用地只有500亩。地价5亿元（约77万元/亩） ，分三年支付。

 

整体容积率1.16，总建筑面积约85万㎡，地上建筑面积50.3万㎡，其中可售面积48万㎡。

 

 

住宅由五到六层的多层电梯公寓，高层电梯公寓和平层中式小别墅组成，其中多层22.5万平方米，高层24.5万平方米，多层1万平方米。具体物业类型配比如下：

 

 

项目采用新民国建筑风格，白墙黛瓦，与乌镇水乡的建筑特色相呼应。在每一幢楼之间设计了风雨连廊（除别墅区外），无论阴雨天还是烈日当头，业主出行无需打伞，便可以到达业主想要去的园区里任意建筑内。连廊采用了无障碍缓坡式的设计，这也大大方便了坐轮椅的老年人。为了给业主提供更方便快捷的服务，每一个组团都设有一个服务中心。项目交付使用后会配备园区电瓶车，方便业主在园区内的出行。

 

国际养老中心，建筑面积约4万平方米，引进国际知名护理服务品牌，将被建设成半护理和全护理养老中心，采用先进的养老护理模式，提供订单式服务，满足养生居住区老人的护理需求。

 

 

绿城乌镇雅园的盈利模式是“产权出售+服务提供”。产权出售物业就是70年产权的居住物业，服务包括基础性物业服务、健康管理服务（包含年度体检、日常血压检测等）、颐乐学院课程费用及相关内部设施使用费用等。

 

从目前现状来看，主要还是依靠销售人文养生居住产品来实现资金回笼，其他经营性物业，由于入住率不高，尚未盈利，甚至医院、商业、酒店还未开始营业。从考察实际情况来看，我认为，绿城乌镇雅园医疗公园（雅达国际康复医院）、老年大学（颐乐学院）的配套面积过大，投资过大，未来盈利存在很大问题。

 

一般来说，特色小镇的盈利模式包括：土地开发增值、物业租售、产业运营获利、增值服务收费、旅游收入等。

 

四、客户构成。

 

根据考察、媒体报道数据以及访谈了解，绿城乌镇雅园的客户主要来源于桐乡、杭州、上海和江苏等周边客户，其客户构成区别于一般养老地产以老年客户（如北京泰康之家燕园客户平均年龄约80岁）为主的特征，主要以三类客户为主：

 

1、中高端阶层的老年客群。他们的生活比较独立，物质基础较为丰厚，更多地追求精神上的享受和丰富多彩的晚年生活，如子女在海外的老年群体和独立居住的中老年群体。

 

2、度假疗养兼投资的中青年客群。一是可以让父母居住养老养生；二是可以兼顾自己的度假休闲生活；三是为自己将来养生养老居住做准备。

 

3、追求健康生态、休闲居住的自由职业者，包括学者、画家、艺术家、自由职业者等，工作与生活可以随意切换，享受休闲养生生活。比如地产自媒体联盟的老黄就买了一套。

 

五、拿地模式。

 

绿城乌镇雅园是一个典型的大规模、多产业形态的养生养老特色小镇项目。其用地性质包括居住用地、医疗卫生用地、科教文卫用地、商业酒店用地。他们采用了分业态、分用地性质、分期的拿地策略，以降低成本。

 

六、资本模式。

 

一般来说，特色小镇的建设资金来源于政府资金、社会资金或者金融机构资金。其中，政府资金和社会资金联动的PPP模式，是现行条件下特色小镇的核心投融资模式。

 

特色小镇的资本模式也很重要，要充分运用银行、保险、债券、基金、扶持资金、投资机构资金、众筹等各类资金，搭建一个“政府——社会——金融机构”构成的多元化投资平台，在遵循科学合理的投融资规划基础上，为特色小镇全力提供金融支持。

 

比如，泰康之家资金主要来源于IPO融资、银行、保险等。

 

 

文章来源：王忠频道