习近平首提去库存逻辑,2016年房地产现6大喜兆

来源:飙马商业地产 时间:2015-11-13 作者:xujian

习近平首提去库存


11月11日,国家统计局公布前10月房地产数据,截止到10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。

 


 
图为房地产开发增速

  
而在5个月前,根据国家统计局发布的截止到5月末的数据,商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米,彼时是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少。

  
也就是说,楼市库存在持续的新政后库存首现减少后,再一次出现了上涨。

 


 

  
11月10日,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。

  
这也是十八大以来,习近平首次对于房地产去库存的表态。

  
更需要注意的是,库存问题还存在明显的分化状态,其中一二线城市的库存数据缓解,但三四线城市的库存压力仍很大。

  
除了库存首现减少,房地产销售涨幅放缓,房地产投资持续回落,也是中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展的另一层逻辑。

  
根据国家统计局数据,前10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资53150亿元,增长1.3%,增速回落0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

  
2014年初以来,房地产投资数据即在不断下滑,并不断创下新低。

  
需要注意的是,10月房地产销售数据涨幅放缓,国家统计局数据显示,1-10月份,商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中,住宅销售面积增长7.9%,办公楼销售面积增长13.4%,商业营业用房销售面积增长1.5%。商品房销售额64790亿元,增长14.9%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅销售额增长18.0%,办公楼销售额增长19.2%,商业营业用房销售额下降2.2%。

  
对比发现,10月,全国商品房销售面积为11990万平方米,环比9月份的13233万平方米下降1000多万平方米。

  
谈及销售下滑的原因,国家统计局投资司高级统计师李皎介绍,一是非重点城市商品房销售增速回落。1-10月份,非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点,拉动全国销售整体下行;而重点城市商品房销售面积增速与1-9月份持平,是市场稳定器。二是大户型住宅销售增速回落幅度较大。1-10月份,144平方米以上大户型住宅销售面积增速比1-9月份回落1.2个百分点;而90平方米及以下小户型和90-144平方米中等户型住宅销售面积增速分别回落0.4个和0.1个百分点。三是基数影响。去年10月份当月销售面积下降1.6%,降幅比9月份大幅收窄8.7个百分点,使得今年1-10月份基数比1-9月份明显上升。

  
10月份,房地产开发景气指数(简称国房景气指数)为93.34,比上月下降0.06点。

  
另外,和房地产投资数据相关的房地产土地购置面积仍在下降,前10月,房地产土地购置面积同比下降33.8%,土地价款下降25.2%,不过受益于“双降”和销售数据的回暖,前1-10月份,房地产开发企业房屋施工面积707805万平方米,同比增长2.3%。

  
房地产投资下滑已经严重拖累经济增长,且持续影响房地产投资的前端数据即是高库存数据。

  
不少业内人士认为,在习近平十八大以来首次表态去库存之后,后续聚焦三四线城市去库存政策或将再度次第出台。


2016年房地产现6大喜兆

 


 


2015年这一年,房地产市场经历了从冷清、热情、天晴的逐步回暖的过程。实际上,从2013年以来,中国的房地产就已经开始迸发出新的活力,过去粗放式发展的势头被扼住,新的市场格局正在逐渐形成。而这一切在2015年表现得尤为突出。幕后那只“大手”不会再乱摸,市场自主性越来越大,房地产市场也正逐步回归正途。根据现有的一些信号,飙马商业地产判断,在2016年房地产将会真正享受到多重利好,而目前已经呈现出几大利好兆头。


1、习近平首提房地产库存为房地产定调。


中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议,研究经济结构性改革和城市工作。其中,对于房地产的表述,习近平强调,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。这也是今年以来,习近平首提房地产。


虽然对房地产没有提到多少个字,但是其意味深远。飙马商业地产分析认为,库存问题一直是困扰房地产市场僵局的一大障碍,库存消化不了,开发商没兴致,购房者看不到希望,政府的地也卖不出去,投资增速上不去,经济就会受到严重影响。


而此时,国家从顶层设计出发,把去库存当成未来破市场难题的突破口,可以说从认识上有了很大提高。因为全国房地产市场格局已经不均衡,一线城市问题不大,三四线城市库存压力大,那么未来肯定针对这些城市会有一些更积极的政策出台。


一方面,国家承认库存的危害性,另一方面,通过解决库存问题,新的机制或将形成,房地产长效机制将逐步完善,从金融角度和财税制度将使房地产真正走向市场化。这将对促进房地产业持续发展提供制度保障。不出意外,四季度还会有刺激政策出台。


2、全面放开二胎利好房地产。


全面放开二胎政策落定了!曾受到限制却想生二宝的家庭不淡定了,二胎后家庭结构将会发生一系列变化,原来的三口之家变为四口之家,住房、教育、环境等各项需求也随之改变。未来的刚性需求和一两年后的改善性需求将大大增加。


虽然二胎政策的放开,安家新媒体认为没有开发商忽悠得那么邪乎,但不可否认的是此项政策必然会刺激潜在购房者积极入市。当然,开发商面临的最紧迫的是如何开发更适应时代需求的新产品。


3、政策利好对刚需购房者绝对是好事。


从去年11月22日开始,央行开启了降息通道,在经历了六次降息、五次降准后,至今已累计降息1.65个百分点。有专家认为,纵观历史各阶段贷款利率水平,目前商业贷款4.90%的基准利率已经创下近十年来的最低水平,而公积金贷款3.25%的利率基准早已在几个月前就处在历史最低,这也意味着这个阶段买房利率负担十年来最低,这将成为促进购房人出手买房的重要因素,对新入市购房的人群来说赶在年底买房“正当时”。


2015年9月30日央行宣布,在不实施限购措施城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人房贷,最低首付款比例调整为不低于25%。安家新媒体觉得,如果说降准降息还只是远水解不了近渴,那么降低首付比例则显得更加实惠得多。


4、中国城镇化进程可消化库存。


习近平首次提到房地产,也提到库存,那么对于库存较大的三四线城市则最大可能就是突破户籍限制,户籍政策继续松绑,增加可购房人群的基数,促进房地产市场健康平稳发展。城镇化不只有房地产,但城镇化绝对离不开房地产。11日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,会议确定,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。这也意味着国家通过一些手段确保库存消化。


5、房地产的国民经济支柱地位短期内尚在。


由于房地产不景气,投资意愿大大降低。所以经济也会受影响,毕竟房地产曾经作为国民经济支柱地位起到过很大作用。但李克强曾明确表示,实体经济才是支撑宏观经济的基础,未来中央将把更多关注点放在实体经济中。过去这些年地方政府过分依赖土地财政,给中国房地产也造成了很大的隐患。如果还是整天鼓吹房地产的支柱地位,而忽略房地产自身的问题,房地产别说其地位会动摇,整个行业都有可能会崩塌。所以说,安家新媒体觉得,房地产在推动国民经济增长方面作用依然不容小觑,但其支柱地位或难保,而短期内支柱作用尚存。看来,房地产业找准其在国民经济发展中的合适地位、回归其本来面目,应是大势所趋。这既有利于经济结构调整的大局,也有利于其自身健康运行。


6、房地产市场大调整意味着重生长生。


曾经有无数专家在说,中国楼市正在上演大逃亡,大量中小房企将被收购,转型,或者死亡。市场的力量将倒逼部分跟风进入房地产市场的企业退出房地产市场,利用市场创新为自己开拓出一片新的天地。安家新媒体由此判断,房地产大势已去,房地产业高增长、高利润的时代已经过去,房地产企业必须依赖多元化经营转型求生,整个社会经济结构也将在这种市场转型中逐步走向正常化。这对房地产市场长期可持续发展应该是好事。


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