成都商业地产发展与现状大盘点

来源:网络 时间:2018-11-09 作者:飙马

成都因地形地理条件,商业格局呈组团式发展,大方向上从市中心向外延展,并同时形成多个区域型商圈。

但不同商圈之间,发展速度差异与商圈贫富差距始终存在。

在成都提出“东进”战略之后,东门的商业也开始出现新的一轮“兴奋劲儿”。

只不过,在探索如何更“进”一步之前,先探讨城东商业的新旧关系,以及如何在这样的关系之下,完成真正意义上的商业升级,似乎很有必要。

城东商业的“新旧关系”

 

不避讳地说,城东在过去的很长一段时间留给大众的印象是“穷”,“东穷”也因此流传许久。

但这样的刻板印象在商业格局的缓慢成型中正在逐渐得到改变,政策层面则给予了区域规划、城市配套等利好条件。

于是,市场有了更大的期待,东门商业的未来潜力也被日渐看好。

但或许很少有人记得,在商业发展层面,城东其实有着不错的“起跑线”。要知道,成都最早的一批购物中心里,有两大代表项目落址城东——2006年现身的SM城市广场与2007年开业的锦华万达广场。

 

图据SM中国官网

 

在随后的2010年,购物中心在全国开启爆发式增长,龙湖在成都东门建设路商圈开出其首个商业项目——龙湖三千集,但无奈受限于体量,始终后劲不足。

2013年华润成都万象城的高调亮相,让东门商业从量级上有了一个质的提升,运营至今仍是目前城东商业不二的门面担当,只是稍显孤独。毕竟,让市场期待已久的攀成钢商业群,尽管就在万象城身边,却迟迟犹抱琵琶令人止于浮想……

 

 

华润成都万象城|图据网络

 

或许,正是因为有着还不错的开局,让后来城东片区商业的表现平平,显得尤其让人遗憾。并且,新旧商业之间的“关系冲突”也在城东表现得尤为明显。

在谈及“新旧”话题时,大部分人会自动带入“更替”的关系,但实际上,在商业领域,并不存在绝对的“取代”与“辞旧迎新”。

就如,购物中心一片繁荣之际,百货仍坚持着自己的发展路径;就如,尽管新的零售模式层出不穷,最古老的“杂货铺”也依然在焕发生机。

因此,真正多元的商业繁荣,不是来自于新旧更替,而是新旧商业在各个阶段都能够共存共荣。这种协作共荣的关系,既表现在新商业项目的不断出现上,也表现在项目之间的相互补充、相互促进上。

对于亟待升级的东门商业,万科商业或将给出一个有趣的范本——天荟·万科城市广场(以下简称“万科天荟”)。

 

 

天荟·万科城市广场项目效果图

万科商业的“创造力”

 

万科虽向来以打造城市美好生活的住宅类产品见长,但“城市美好生活”也离不开重要的商业配套。

因此,深谙此理的万科也在商业地产领域早有累积。

过去五年时间内,北京悦荟万科广场、深圳龙岗万科广场、佛山南海万科广场、上海七宝万科广场等项目的陆续现身,都让业内和大众感受到了万科做商业的决心与实力。

其中,于2016年10月开业的上海七宝万科广场,更是成为万科商业近几年的标杆项目。涵盖零售、餐饮、亲子、娱乐以及生活美学等多重业态,共引入300余个品牌。其充满个性又兼具人性化的服务设施尤其让人印象深刻,譬如特地设置的儿童厕所,以及位于项目3F的“老公寄存站”。

上海七宝万科广场不仅收获了业内与大众良好的口碑,在万科商业体系内,也是榜样之作,其运营的成功,无疑为接下来万科打造更多商业产品,提供了一个很好的范本。

 

 

上海七宝万科广场|图据网络

 

正是得益于一个又一个项目取得的成功,万科在打造商业项目时变得愈发游刃有余。

CRR了解到,万科目前在全国已开业的购物中心项目30余个,大大小小的社区商业项目更是超过100个,遍及全国29座城市。

如今,来势汹汹的万科商业大军,已经全面开启了在成都市场的商业布局,目前规划布局的商业项目已有十余个,遍及成都各个方位的多个商圈。位于城东的万科天荟,则是这支大军中的“排头兵”,除了万科天荟之外,第五城和翡翠公园的万科生活广场,也将紧随其后,于明年现身成都城南。

 

 

成都项目布局情况(点击查看大图)

 

预计在明年亮相于成都城东的万科天荟,既在很大程度上开启了万科商业在成都的布局,也将从商业模式与内容组合上,给过往略显疲软的城东商业,带来更多活力。

万科天荟综合体总规模达80万方,涵盖了多元化的复合业态,如SOHO、酒店、写字楼、长租公寓等。

 

 

万科天荟项目鸟瞰图

 

其中,自持商业分两部分开发,B地块规划的开放式商业将于明年率先亮相,并且,这部分商业未来可能为区域贡献的“创造力”,不容小觑。

若试着将一个项目进行拟人化,那么万科天荟则应该是一个“雅痞”——优雅又个性,不规矩、但有趣。

 

 

 

 

关于优雅,可从其商业本身的建筑形态与设计构造上直观可见,万科天荟选择开放式的街区商业模式,从视觉与体验上将商业空间进行“扩展”。这是万科天荟的个性所在,同样也是成都这座城市的性格喜好所在。

在身旁鳞次栉比的高楼之间,这一处低矮的街区院落到底有多珍贵?想必这座城市的消费者会用实际行动给出答案。

 

 

 

 

 

所谓不规矩,是指天荟·万科商业广场在业态安排上打破常规,引入了大量休闲体验、小众文创,以及先锋个性类品牌。也正是因为这样的“不规矩”,才让万科天荟显得特别有趣。

从商业规模上讲,万科天荟并无优势,但这并不妨碍其凭借独特的物业形态,吸引多元化的个性品牌,为区域、商圈带来更多的“新血液”。

无论是对于品牌方,还是对于消费者,来到万科天荟,都将收获不同以往的商业体验。

 

而尤其值得一提的是,这位“雅痞”的最大创造力,还来自于他给予商户伙伴的足够的自我发挥空间。

具体而言就是,万科天荟先是从物理形态上,给了品牌方不小的惊喜,然后也在空间规划与利用方面,让进来的每一个商户,都能够大胆尝试自己独有的风格。

最终,参与商业的最重要的双方,将合力为城东乃至整个成都,呈现出一个全新的带着“精致”、“格调”、“先锋”、“文创”、“体验”等一大堆关键词的商业新成员。

从“有用”到“有趣”的商业升级

 

东门商业亟待提升,这在过去较长一段时间内都是业内心照不宣的事,但具体如何提升?似乎少有明确的方向。

直到万科天荟给出了一个答案:不止于有用,更需要有趣。

因为,对于商业而言,“有用”只是及格线,“有趣”才是达到优秀的必要条件。

先说“有用”。这一点首先可以从目前万科天荟所处区域的人口密度得到印证。

打开地图可以直观可见,在万科天荟周围3KM范围内,聚集了多所高校和密密麻麻的住宅区,并且其中包含不少知名开发商的中高端楼盘,譬如中粮锦云、九龙仓御园、保利康桥、龙湖三千里、锦绣东方,以及万科的金色乐府、金域蓝湾等,并且都已经交付入住。

 

 

项目周边住宅分布情况(点击查看大图)

 

更详细的数据统计显示,项目3KM范围内的居住和工作人口高达120万人,其中家庭客群占比48%,大学生及研究生客群占比51%,年龄比例占比最高的是18-44岁人群,高达77%。

这意味着,万科天荟的主力客群,受教育程度与收入/消费水平,都处于这个城市中等偏上的水平,这里不仅拥有着稳定的常住客群,还隐藏着亟待开发与刺激的巨大消费潜力。

实际上,东门片区从二环内的建设路到三环外的理工大学,商业很多,也很少。

“很多”是站在“有用”的层面,囊括了所有可以满足日常基础生活所需的各类商业模式,小到社区超市,大到辐射城市的商业综合体。

“很少”则是站在“有趣”的角度,这里的有趣不只是单一的娱乐性,还包含了由品质感、体验感等多重元素构成的项目独特个性。

一方面,基于前期的数据调研,万科天荟首先要满足庞大消费人口的基础需求,即有用;另一方面,源于对项目的自我认知,以及考虑到细分客群的消费喜好,万科天荟则还需做到“有趣”。

于是,这个项目在内容规划上,引入了较大比例既时尚又先锋,同时兼顾个性化与品质感的业态,其中还不乏多个“首进”品牌:

京东旗下线上线下一体化生鲜食品超市7FRESH的城东首店;

全国最大的娱乐文化机构之一华人文化的青年潮范娱乐品牌卡丁菁英全国首店;

加拿大力沃集团旗下的乐体健身品牌ROCKIES西南首家旗舰店;

囊括一个层高超过7米、全国最深的潜水中心水域运动中心Aqua Pro西南首店;

拥有双舞台、每年将有超过200场次精彩演出的中国第一音乐现场MAO LIVEHOUSE西南旗舰店;

以及著名的音乐酒吧莲花府邸概念店和成都网红打卡地贰麻酒馆等。

 

 

已签约部分品牌

这些内容一旦呈现,万科天荟势必会吸引到更大范围内的,年轻、时尚、品质客群,一座定位城市级、有用且有趣的商业体就此成型。

虽然地处城东老商圈,但万科天荟极有可能成为城东商业的一个新起点,从这个“点”出发,会有越来越多有意思的内容进入到这个片区。

在未来,成都商业的更多面,也许会随着万科天荟项目,慢慢汇聚至城东,而同时,万科商业旗下的更多产品线,也势必将陆续铺满成都市场。

这一次是“雅痞”,下一次会是什么呢?



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