商业地产要保持合理的租售比

来源:飙马原创 时间:2018-11-06 作者:飙马

 

商业地产要保持合理的租售比

 

随着开发商融资渠道的逐渐紧缩,一些商业地产开发商由于受制于资金压力,在开发商业项目中不得不提高出售比例,希望通过出售一些商铺来缓解资金压力,维持项目运营。

 

商业地产要保持合理的租售比

 

其实,只要不影响商业项目的整体经营,商业项目可以出售一些商铺,比如位于项目外部临街部分的商铺,可以考虑出售给购买者,而商业体内部的商铺就要慎重出售,从长远来看最好还是自己持有,这是商业项目以后运营的成功保障,不可为了一时之需而出售。

 

商业地产要保持合理的租售比

 

细数一下全国商业体运营中失败的案例,占比最多的就是商铺产权出售的原因所致。商业体的所有商铺都出售,造成日后运营业态不统一,无法形成统一的定位,变成了一个杂货市场,根本吸引不来消费者。这样的事件当中,虽然开发商一时获得了商铺出售的利益,但是给投资者和商家留下了一个没有人气的烂摊子,开发商却一走了之,如此做法,开发商的名声也被市场列入黑名单,日后再开发新的商业项目就会很难获得市场的认可了,这是杀鸡取卵式的做法,打一枪换个地方,以后想再真正的做商业地产项目也只有改头换面了或者入股别的商业项目。

 

商业地产要保持合理的租售比

 

有些开发商在开发运营商业项目玩出了缓兵之计,通过售后返租的方式来整体出售商铺,然后又与第三方商业管理公司整体运营项目几年,表面上看起来,前期确实是开发商、投资者、商家,三方受益,但是过了返租期之后,开发商要是因为合同规定的原因不再执行售后返租了,把运营交给第三方公司之后,问题也就会出现了,又会出现业态上各自为政的局面。把风险转嫁给了购买商铺的人。

 

商业地产要保持合理的租售比

 

在飙马中国商业地产顾问机构看来,商业地产开发商如果确实想进军商业地产领域的,还是得在总体上持有商业项目的产权商铺,如果是因为环节资金压力的原因想出售部分商铺,最好是自持达到并超过80%的比例,特别是商业体内部商铺,统一运营管理、统一定位,这样才能在市场中获得成功。如果确实因为受资金压力的原因,无法做到自持比例超过80%,也可以考虑选择合作靠谱的商业伙伴,共同开发商业项目,在此过程中需要注意,作为主体方尽量保持超过一半的股权,这样才会在一些重大决策上有绝对的话语权,避免相互推诿扯皮,影响到项目的发展。

商业地产要保持合理的租售比

 

资金链压力如果不是特别大的情况下尽量保持商业项目合理的自持与出售比例,比如自持的商铺占比达到并超过了80%,出售的商铺为不超过20%,这样可以提高投资者的信心,让投资者看到开发商的实力,也为日后的运营打下成功的基础。

建议有些开发商一个项目未完成达到正常运营的情况下,不要再开工第二个项目,同时操作两个项目压力很大,运作不好两边都没操作好,有资金链断裂导致项目烂尾的风险,得不偿失,建议还是得一个一个来,不要操之过急。另外,涉及到一些拥有独立产权的大型商铺是无法再进行分割的,即使是分割成了小商铺,也是无法办理产权证的,这一点作为开发商需要明白,如果是出租可以根据市场情况考虑分割,最好是自己持有整体出租经营,这样麻烦少一点还比较符合市场。

总之,对于开发商来说,克服一切困难,保持合理的租售比,是商业项目的成功保障。

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