养老地产信托融资与REITs 实践

来源:中国房地产网 时间:2014-10-31 作者:未知

核心提示:在融资方面,养老地产开发经营应该利用信托融资方式灵活、形式多样的特点进行间接融资,并积极探索进行结构性融资,用好资产证券化工具。

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信托:融资新通道

在融资方面,养老地产开发经营应该利用信托融资方式灵活、形式多样的特点进行间接融资,并积极探索进行结构性融资,用好资产证券化工具。结构性融资是将高度市场化的金融资源、实体企业资产信用资源高效配置的过程和结果,它将资金提供者、需求者两方直接配置,使银行、信托等金融机构成为融资的辅助者、中介服务者。
 
结构性融资的本质是一种以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资,只要某项资产能够产生现金流,该资产产生的现金流就可以被证券化。资产包括实物资产、现金资产、债权资产。债权包括既有债权和未来债权。在目前的法律环境下,实物资金、现金资产和既有债权可以被证券化。但养老地产在经营过程中产生的多是未来债权,如老年人入住后每月定期固定交纳的床位费、餐费和养老服务费等。未来债权是指现在尚未存在、将来有可能发生的债权。这种债权需要在特定条件下(如一方交付标的物、持续履行义务等)方可形成。在债权产生之前,权利人实际持有的是一种期权,该权利受到合同约束和法律保护。有债权的证券化对养老地产开发企业更具现实性和可行性。
 
从目前我国信托业在养老地产融资方面的主要职能来看,信托在养老地产融资中的作用主要有两种,一是充当间接融资中间平台或通道,通过单一信托计划,如理财产品等形式,让银行资金以表外业务形式通过信托渠道发放给养老地产项目,用于支付项目建安成本和养老设备采购成本等。二是成立各种特殊目的机构(SPV),通过结构性融资充当直接融资工具,以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题,包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、设备采购成本、经营费用等。
 
信托在养老地产开发融资中的作用是:一是融资介入早。通过公司制、契约制和合伙制等产业基金组织形式,SPV和养老开发商可以作为股东、受托人或普通合伙人,扮演项目经营者角色,其他投资者可以作为战略投资者、委托人或有限合伙人充当资金供应者角色。在项目刚刚立项时,就以股权投资的形式提供最初的注册资金和启动资金。二是资金额度大。信托公司投资的单一项目可以投入不超过项目总投资额65%的资金,结构性融资工作可以为养老地产项目开发提供大部分资金。三是时间期限长。结构性融资工具可以为养老地产开发提供从前期费用、土地摘牌、建安成本、设备采购和经营费用等全程成本,与间接融资主要覆盖项目建设期和项目经营期相比,信托资金供应周期要长得多。四是融资方式灵活。在养老地产后期的开发经营当中,有限合伙人可以以债权或增资扩股或股债结合等多种方式继续投入资金,具有操作灵活、方式多样的特点。因此,信托在养老地产开发过程中的融资能发挥较大作用。
 
养老地产开发完成转入经营期后,由于养老项目以持有为主,在前期资金投入巨大的背景下,后续经营当中的资金需求问题更大更迫切。养老地产的经营过程中,会产生两种收益:一是老年人入住养老项目时交纳的入门费或者抵押金,这属于既定债权;二是老年人入住时每月需交纳的养老服务费、房费、餐饮费等,该类费用明确、稳定,属于未来债权。根据分析,有基础法律关系的未来债权是可以作为信托财产设立信托的。因此,通过结构性融资工具,把既定债权和未来债权证券化,能够解决养老地产持有运营阶段的融资问题。
 
REITs的可行性
 
房地产信托投资基金(REITs)是专门从事房地产开发、管理、买卖等经营活动的信托投资公司,它将房地产全流程开发、销售、租赁和运营中所得到的全部收入以派息形式分配给股东。其是一种起源于美国的创新融资模式,美国目前拥有全球规模最大的REITs市场。截至今年6月11日,全球养老健康REITs共发行了26只,总市值861.6亿美元。中国内地第一单REITs——中信启航专项资管计划由中信证券于今年4月推出,并于5月21日在深交所综合交易平台挂牌交易,中国REITs市场的探讨和尝试从此开启。
 
然而,由于中信启航专项资管计划的具体形式为私募信托,由券商而不是信托公司发起,并且是在证券法框架和证监会监管下而不是在信托法框架和银监会监管下的REITs产品,其性质实际上是资产抵押证券性质,因此它离标准的公开募集REITs产品尚有距离。
 
REITs可以按组织形式、投资对象、运作方式和募集方式等进行分类。REITs的优点是:具有低波动性和保值性;可免除双重征税和无最低投资要求;拥有稳定的即期收入;资产流动性强;管理的透明度高、道德风险低。房地产投资信托基金特殊的组织形式和治理结构达到了人人都能当老板、外行当甩手掌柜的效果,实现社会资源的最佳配置。特别能满足老年人投资养老社区、入住养老社区的需求。针对养老地产的特点,在养老地产的开发阶段可以通过REITs解决融资问题。
 
养老地产REITs融资是个复杂的系统工程。首先,由养老地产开发商制定养老地产项目规划,由养老产业基金管理公司选择建筑商按开发商的要求进行工程建设;同时由养老产业基金管理公司作为基金发起人向政府部门申请养老地产REITs,并向养老信托的投资人募集资金。基金存续期结束后由养老产业基金管理公司回购,回购完成后注销养老地产REITs并将养老地产项目移交资产管理公司。在养老产业基金存续期内,养老地产出租和出售的资金作为REITs收益来源,配套设施比如商场、医院等经营性收入归养老地产开发公司。当收益率无法满足REITs最低收益要求时,由养老地产开发公司进行补贴。
 
在我国,信托型REITs比公司型REITs更适合我国国情。从法律层面来看,我国《公司法》等相关法律禁止成立特殊目的的空壳公司。从股东收益层面来看,公司型REITs存在双重纳税问题,需要同时缴纳企业所得税和个人所得税,双重税收使得股东收益缩水。从管理层面来看,信托型REITs能够使股东和管理者之间保持信息对称,提高管理的透明度,降低管理者的道德风险,有利于投资者了解REITs运行情况,保障投资者利益。
 
在运作形式方面,我国养老地产REITs宜采用封闭性结构。因为不管是养老地产的销售还是经营配套的相关产业,其周期都很长,在短期内REITs不可能有足够的现金完成对基金收益凭证的回购。而另一方面,养老地产REITs的投资对象是标的确定的养老地产,基金发行前就已经确定基金的发行规模。证券封闭基金的存续期为15年,综合考虑养老地产项目出租和销售的期限,养老地产REITs的存续期至少应在10年以上。存续期满后,基金管理公司回购全部基金收益凭证并解散基金。
 
在具体发行途径方面,我国养老地产REITs建议采用公募方式。公募REITs的优势在于,一是有利于动员广大投资人参与长期投资;二是有利于社保基金、保险基金等机构投资者参与投资。在价格制定方面,以REITs形式运作的养老地产一般应定位于高端养老社区。尽管定位高端,但养老社区的定价一定要与该地区经济发展水平相符,不能脱离市场实际而虚高定价。这是养老地产REITs获得盈利和控制风险的关键。
 
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