随着国际化大都市的城市发展步伐，西安近年来新兴购物中心不断增长，知名品牌不断进驻，为消费者带来耳目一新的消费业态。但新晋品牌的进驻，就意味着老旧品牌的淘汰或升级。在新旧交替过程中，铺面空置，品牌围挡便成为商业项目发展不可避免的现象之一。

　　围挡可以遮住空置店铺的尴尬，遮住品牌装修时的杂乱，同时，围挡也会给消费者传递很多信息：原来的品牌撤店了，一个新品牌进驻了……但从商业运营者的角度出发，寻找围挡产生的原因所在，才是其项目发展的根本。

　　众所周知，在商业项目的运营过程中，一铺难求与空铺难招租两种现象，都是反映一个项目运营效果的直观指标。近日，赢商网对西安部分商业项目进行了走访，在了解其业态配比及品牌经营状况的同时，品牌新旧更迭导致的商场围挡现状也跃然眼前。

　　根据上图显示，在走访的22家商业项目中，目前正在装修的商铺共计95个，其中老城根Gpark 3个，西安万象城3个，西安益田假日世界3个，凯德广场6个，世纪金花南门店16个，世纪金花高新店1个，西安南门王府井4个，西安赛格国际购物中心10个，西安金地广场2个，西安金鹰购物中心曲江店4个，西安龙湖星悦荟曲江店8个，西安龙湖星悦荟大兴店1个，西安银泰百货钟楼店4个，西安曲江银泰城（A馆）4个，西安曲江银泰城（B馆）4个，小寨银泰城1个，金辉·环球广场3个，西安民乐园万达广场4个，西安高新万达广场1个，西安李家村万达广场4个，CityOn熙地港（西安）购物中心3个，西安太白印象城6个。

　　通过统计数据可以发现，无论是购物中心，还是百货商业，存在围挡装修现象的项目不在少数。那么究竟是何种原因导致品牌不断更迭、项目围挡现状横生呢，对此，又该如何实地去解决呢？

　　项目前期设计缺陷导致空铺

　　解决方案：后期弥补修缮 扬长避短创造收益

　　在本次走访中发现，很多商业项目的商铺并非一直处于空铺状态，大都是进驻品牌撤走后遗留下来的空铺。对此业内人士表示，这一类空铺产生的原因很简单，就是商家在这里难以盈利，甚至长期处于亏损状态，因此不得已只好选择撤走。

　　这一方面可能与项目本身规划、设计上的缺陷存在关联，比如铺面的物业设计存在缺陷、展示面不足、属于人流死角等等，另一方面也可能是项目在运营管理上的失误，没有找准这些空铺所在区域的定位和方向。

　　针对这些前期设计规划导致的缺陷，在后期新晋品牌招商运营过程中，项目方需要通过多种努力来弥补修缮，给予新进驻品牌商家更可能多的支持和鼓励。如通过创意展示墙设计、动线人流引导、辅助客群定位分析等缩减商铺地理位置的弊端，扬长补短，结合精准区域客群定位分析，进行针对性的促销活动，吸引客流创造收益。

　　新旧品牌更迭或原品牌重装升级

　　解决方案：保证正常运营态势 稳定客流蓄势待发

　　为了满足人民美好生活需要，购物中心需要不断调整内部产品架构，完善品牌层级。在这一过程中产生的空铺，其铺面不管是在物业条件还是地理位置上都曾得到商家的认可，而这些品牌之所以被替换淘汰，亦或者重装升级，都只是说明项目方在不断进行战略调整，以找到一个更加贴合市场消费需求的发展方向。

　　但往往一个新品牌的进驻或者固有品牌的升级，从装修到正式营业都需要一个周期的缓冲，在此过程中产生的围挡现象虽然都只是暂时性的、阶段性的，但项目方仍需注意的是，避免在同一时间进行大批量的品牌调整，保证项目正常运营状态，稳定客流，为升级后的品牌发力储备力量。

　　综合而言，对于那些着眼长远发展的商业项目来说，在空铺招商过程中确实会遇到很多难题，一方面优质品牌商要考虑承租能力、物业条件、人流、品牌匹配度等诸多问题，另一方面商业项目也需秉承宁缺毋滥的态度，避免通过降低标准来达到招满的目的，要坚持找寻合适的品牌，以获得长久的运营基础。因此，想要双方都满意，就需要找到一个战略发展的平衡点，而这个平衡点的把握就需要品牌方和项目方去共同探索和完成。

　　未来，无论是通过新品招募还是重装升级，我们都期待会有更多优质品牌能够携手商业项目，为消费者带来更具品质、更有调性，更赋体验感的生活消费场所。