国内商业地产规划设计目前存在哪些问题?

来源:飙马商业地产 时间:2017-10-30 作者:P.M

本站讯  上周(10月23日至10月29日)共有4家来自全国各地的开发商或品牌商,通过各种渠道向飙马寻求项目合作。

 

 

寻求服务的项目是:1、皖北某县城70多亩纯住宅项目寻合作开发,基本情况如下:项目/地块概况;地块大小:70多亩,净地。总地价:3亿左右。相关指标:容积率不小于1.5不大于2.0,建筑密度不大于26%,绿地率不小于35%。合作基本要求,土地出让合同已签署。已交部分土地出让金算作股份,股份比例另议。剩余土地出让金由合作方全权募集资金支付,联合开发,按股比分配利润。2、山东设计院,有一个180亩地的综合体项目,在寻找设计公司阶段;3、西藏日喀则某综合体项目寻求合作;4、江苏仪征商业项目,占地24亩纯商业地块,欲寻求专业公司提供相关服务。

 

国内商业地产规划设计目前存在这五大问题

 

1、开发商忽视商业定位的重要性,忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。

 

目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是:拿到地以后,组织自有力量做个简要调研论证,然后先找设计院设计,再报建,项目批下来之后再找策划公司。

 

在这个流程当中,开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证,但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度,与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论,导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。而项目定位不精确,甚至带有一定程度的主观性、随意性,又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强,由此埋下种种隐患。

 

2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。

 

发展商以销售为导向的开发模式,加上资金链的需要,决定了商业地产的规划设计越快越好,回款越早越好。这种销售的功利性,导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案,等方案报建之后,策划公司介入,即使方案不合适经营定位,发展商也往往急于开工建设,难以下决心更改设计方案,其结果往往是,策划公司只能在方案不大改的前提下,提出适当的修正意见,商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。

 

3、在商业地产领域,设计院本身也有一定的局限性。

 

尽管规划设计院在规划商业地产项目时,也是会考虑市场定位,但是,由于行业的局限,规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多,只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比,在商业地产领域,其经验和深入程度,差得太远。

 

4、商业地产规划设计,与商业的实际经营者脱节严重。

 

商业地产的实际参与者包括:发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者,这五者之中,商业经营者是商业地产的基础。商业地产的规划设计,必须充分了解经营者的需求,才能做到适销对路。令人遗憾的是,在实际的规划设计过程中,极少有某一方与经营者沟通和求教,一个经营者缺席的商业规划设计,其结果必然与实际市场需求脱节。

 

5、策划行业有其自身的运作规律,开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。

 

以深圳为例,商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理,更关注招商、销售代理收益,如果单独做前期策划,不但投入人力多,而且收费太少,往往兴趣不大。同时,开发商对于策划机构介入前期规划的价值也没有充分的认识,更不愿意在前期策划投入资金。于是商业地产规划设计为先、策划滞后的现象见怪不怪,而规划设计没有策划的导航,就只能跟着感觉走了。

 

文章来源:飙马商业地产

顶一下
(0)

文章评论 [] [ 查看完整内容 ] [ 注册新用户 ]

用户名: 密码:
评论内容:不能超过250字,需审核,请自觉遵守互联网相关政策法规。
匿名?
搜公众号:飙马中国商业地产
搜微信号:pmmaket

扫一扫,请关注我