当银行贷款、公司债（公募+私募）等房企主要融资渠道收紧之际，“不计入负债”且监管相对宽松的ABS(资产抵押债券)正悄然兴起。

　　来自鹏元资信评估有限公司（下称鹏元评级）研究发展部的数据显示，截至2017年8月，我国房地产ABS发行了123单产品，总融资规模2008.45亿元。应收账款、信托收益权、不动产信托基金（REITs）成为主要拟证券化的基础资产，民营企业、外商投资企业是融资的主要力量。

　　多个融资渠道收紧

　　2015年1月15日，证监会出台新的《公司债发行与交易管理办法》，为房地产开发商打开了境内债券融资的窗口。

　　Wind数据显示，2016年房地产企业债券共发行497只，发行规模达7770.98亿元。其中，公募公司债发行2549.40亿元、私募公司债发行4324.28亿元、中期票据发行674.30亿元、短融和超短融合计发行142.00亿元，定向工具发行74.00亿元，可交换债发行7亿元。

　　但从2016年下半年起，出于防范资产泡沫和金融风险，除银行贷款、公司债（公募+私募）等主要融资渠道外，地产企业股权融资、地产基金、资管融资等各类渠道均有不同程度的收紧。

　　2016年10月，上交所、深交所纷纷出台文件明确公司债发行门槛，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域。除交易所外，国家发改委也下发了《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

　　此外，针对此前非常火热的互联网金融，国务院《关于印发互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》指出，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P 网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。

　　2017年2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。根据此前信托业协会数据显示，2016年4季度末，资金信托投向房地产领域的规模为1.43万亿元，占比为8.19%。

　　2017年2月17日，证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》部分条件进行修订。其中上市公司融资后18个月内不能启动再融资，次新股再融资将受限。此外，融资额度也不能超过上次发行股份的20%。

　　来自海通证券研究报告显示，2016年4季度地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%，2016年11月以来地产公司债仅发行29只，2017年2月以来则处于“零发行”状态。与此同时，银行向地产企业发放的贷款也在下滑，其中2016年3季度房地产开发贷款余额为7.04万亿元，较2季度末净减少300亿元，4季度也仅新增700亿元。

　　在上述融资收窄的大环境下，资产证券化作为金融创新工具， 开始悄然兴起。

　　不计入负债

　　中信建投证券表示，相比银行间接贷款，证券化过程可以优化房企和银行的资产负债表，提高表外融资能力，缓解信贷压力， 降低对银行信贷的过分依赖及银行业的系统风险；相比股权融资，证券化过程不会稀释现有股份和公司控制结 构；相比债券融资，ABS又不占用企业的贷款和发债额度，相应募集资金用途所受限制相对宽松。“发行ABS融资，最大优势是不计入负债。”时代周报记者援引《证券日报》报道。

　　从基础资产来看，房地产ABS产品以应收账款、信托收益权及REITs为主。房地产企业主要以应收账款证券化为主，其标的资产主要包括购房尾款、企业应收账款等；而非房地产企业标的资产主要为不动产产权、商业地产的物业费、租金收入等。

　　2016年6月29日，碧桂园公告称，全资附属公司增城市碧桂园物业发展有限公司于6月29日决定向中国合资格投资者发行购房尾款应收账款资产支持证券。碧桂园同天另一则公告也宣布，全资附属公司福建省碧桂园房地产开发有限公司于2016年6月29日决定向中国合资格投资者发行购房尾款应收账款资产支持证券。据悉，上述两笔发行所得款项将用作集团日常营运资金用途。

　　资产支持债券为碧桂园开启新的融资渠道。有业内分析师认为，以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS融资，资金成本相对较低，可以提前将资产变现，降低回款压力。

　　除购房尾款外，当前不少公司也都在尝试将物业管理业务证券化，旨在将公司有价值的部分业务释放出来。　　

　　物业公司属于轻资产劳动密集型企业，资产规模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产，实际上较难获得传统的银行融资。但由于物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定，因此物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券，为物业公司开拓了一条新的融资渠道。

　　2015年7月，世茂地产推出首单物业费资产证券化（物业费ABS）。据悉，该产品由博时资本管理，基础资产则源自世茂集团的物业费收入。自“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”成功发行后，这一融资模式被广泛复制。

　　2016年2月，国君资管发行雅居乐物业服务债权资产支持专项计划。雅居乐抵押其管理的若干物业未来5年的应收款项权利，通过该项专项计划确立总面值达11亿元的资产证券化。扣除发行成本及雅居乐附属公司所购买的次级债券后，专项计划所得款项净额约9.74亿元。

　　截至2016年9月末，市场上一共发行了17单物业费资产证券化产品，累计发行金额达到176.2亿元。从已发行的情况来看，不仅融资金额高，尤其是远高于物业公司自身资产规模；而且发行期限长，一般发行期限在5-10年，远高于物业公司传统融资期限。

　　在部分企业看来，物业费资产证券化不仅可以显著降低融资成本，同时也能盘活物业管理的存量资产，提高物业服务企业的资产流动性。

　　中信建投证券也同时指出，目前地产资产证券化依然存在资产风险定价不匹配、交易监管市场不统一、二级市场流动性匮乏、多个交易主体重复征税、信评体系尚不完善、 缺乏第三方资产服务机构等问题。