开发商为什么要争相布局"特色小镇"?

来源:腾策顾问 时间:2017-10-20 作者:xujian

中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化,即从农村进入城市。第二阶段是大城市化,即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后,是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地,要么就是刀口舔血的去拍地王,特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。

 

中国城市化进程下一站无疑将驶向特色小镇,特色小镇将成为新型城镇化的特色担当和发展新空间。而核心城市周边小城市或郊区的小镇开发也正在成为房企们战略转移的新据点。就眼下的特色小镇本身而言,并没有完全可以参考的样本,不论国内外。国外的特色小镇,显然由于国情不同、发展阶段、发展历史不同,并不具备可复制的要素。国内来看,目前所示范的不论是云栖小镇,或是梦想小镇,大部分都是从原有的政府存量资源改造而来。这一方面是基于产业本身有急迫的发展需求;另一方面则是政府存量资源的盘活,投入成本相对较小。

 

客观来说,相比于建制性的特色小城镇而言,房企自主开发的小镇,由于开发商理解、资源配合等各方面差异而会导致开发模式的差异,目前新建的特色小镇大部分还处于概念阶段或探索阶段。

 

碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城、蓝城等一批领先房企正在打造中国的"小镇计划",探索用"造城计划"寻找新的利益增长点。

 

业内专家把房企转型特色小镇的模式分为四种:以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇,以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。

 

一、碧桂园小镇。

 

按照规划,未来5年,碧桂园将投入千亿,按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。科技小镇将成为碧桂园未来的新增长点。据悉,自2016年8月,碧桂园宣布"产城融合"战略,推出科技创新智慧生态小镇计划,正式进军产业地产以来,碧桂园已完成5个科技小镇布局,2017年,碧桂园还将新增15个科技小镇项目,从而完成全年20个科技小镇的布局。循着碧桂园这么多年的全国市场布局轨迹来看,科技小镇无疑是坚守沉寂多年后的集中释放,而且也与政策导向相吻合。

 

相关负责人表示,随着建设的铺开,科技小镇未来在碧桂园集团庞大的销售中会占越来越重要的位置,不过,这需要一个过程。目前,科技小镇前期销售业绩贡献不占主流,但后期成长性比较强。碧桂园对科技小镇的成长性和品牌提升的价值非常重视。

 

 

碧桂园创新小镇

 

碧桂园创新小镇位于广东惠州,项目规划面积约1平方公里,总投资不低于300亿元,生态湿地公园配套用地约1平方公里,总开发周期约3年,其中产学研等设施用地占总规划面积不低于70%。项目采用智慧城市、产业融合、科技创新、众创空间的理念,汲取森林城市、立体景观、人车分流的经验,结合海绵城市、低冲击开发的原则,坚持政、产、学、研、金紧密结合,将成为华南地区创新驱动发展的重要基地和产城融合的示范区。

 

碧桂园计划拿出部分现金把产业做出来,住宅项目会放在二期做产业配套,逐步开发完成。按照规划,创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%:30%:40%。不足三成的住宅开发比重,即使前期销售部分物业,回笼的资金也不足以支撑小镇建设。

 

碧桂园相关负责人表示,目前创新小镇已探索设计一些收入结构,综合运用销售物业的收入、租金收入、园区营运收入、股权投资收入等方法,同时希望通过资产证券化获得资本市场的支持。

 

上述一系列的盈利模式探索都建立在创新小镇实现良好运营的前提下,能够通过运营带动产业发展以及物业价值升值,而这考验的还是碧桂园的运营能力,最终是否能够盈利还需历经市场的考验。

 

二、蓝城特色小镇。

 

据介绍,蓝城的小镇从理论探索到实践已铺垫13年,蓝城团队从2003年便开始调研国外小镇经典案例,探索理想的模型。目前其小镇模式已基本成型,蓝城集团董事长宋卫平希望未来将在全国快速复制蓝城小镇。

 

据了解,原来的蓝城集团主营代建业务,兼顾农业、养老及小镇业务。2016年6月,蓝城拆分重组,代建业务拆分为新蓝城,收归绿城旗下,与绿城房产、绿城资产和绿城小镇共同组成绿城中国"一体四翼"的业务架构。同时,绿城集团出售原蓝城全部股权,退出蓝城其他业务。至此,蓝城主营业务变更为蓝城农业、蓝城颐养、蓝熙健康和蓝城小镇四大模块。其中,蓝城小镇便是蓝城重点运营的模块,与绿城小镇独立运作,但均由宋卫平负责。目前,蓝城已通过标准化的流程进行专业自主的把控。

 

 

蓝城农业小镇

 

蓝城在杭州城西北部开发的春风长乐,就寄托了宋卫平关于农业小镇的理想。在1.6万亩的土地上,以农业为基础,打造了旅游、创业、居住、颐养等复合式的功能,实现了宜居宜游宜业的乡村复兴。邀请了近3000多户都市人,到森林、茶园和花海里,置一间农庄、数亩良田,以城市反哺空心化的乡村。

 

1.6万亩的土地,大约有2千亩用来做小镇中心和配套功能。占地230亩的小镇中心,规划了幼儿园、国际学校、颐乐学院、文创街区、酒店、康养中心和大量的社区商业。环抱小镇中心和六园的,是一个"世界农业环"。视野所及,大片大片的全是茶园、稻田、果园和油菜花田,以及山坡上幽暗浓密的森林,城里人购买的小农庄,就点缀在这纯粹的田园风光中。

 

蓝城小镇主体由一栋栋约500㎡的中式宅院,也是组成蓝城小镇的最小"细胞"单元。户外,便是前庭、后院、菜园,再到大片农田和果林的"庭院园田"四级体系。主体建筑为了不占用耕地面积而被分为了两层, 主体建筑一层是一个高3.9米架空层,也是一个主要用于农业生产的高科技农艺空间;二楼则是一个建筑面积为143㎡青瓦白墙木柱的合院,在功能设置上囊括了会议室、起居室和农具房和书吧的多种功能。种植空间主要集中于内园,其中蔬菜和鲜花还有蓝莓杂种,以及专门的葱蒜韭菜区、竹笋区和蜜蜂养殖区,主要用以满足农场主的日常生活。外围则是将近11亩的大片果林、农田。

 

在这个小镇,将以绿城农业作为产业引擎,在"小镇中心"周边,建设大型农业基地,将当地及周边农民就地转化为现代农业工人,并让城里人在这里玩转创意产业,以此消除城乡二元对立。同时,按照"供给侧改革"思路,一方面通过现代农庄产品,把城市家庭的种菜养花需求与绿城农业进行深度结合,一方面对农村基建、教育、医疗等领域进行建设及改造。从春风长乐的规划中,我们发现开发商不再试图攀附"都市",而是邀请市民去做一个真正的"农村人"。它已不是一次地产开发,而是一次改变中国城乡关系的社会实验。

 

三、华侨城特色小镇。 

 

在新型城镇化建设进程中,旅游产业得到了长足发展,而华侨城绝对是受益者。1985年从深圳湾畔的一片滩涂起步,华侨城如今已连续多年雄踞全球主题公园集团"亚洲第一、世界第四"。

 

文化+旅游+城镇化"是华侨城"城镇化"的战略核心,"旅游+互联网+金融"则是城镇化项目的战略支撑。在新模式助推下,2016年,华侨城城镇化项目在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。

 

 

华侨城甘坑新镇

 

华侨城甘坑新镇,位于深圳布吉清平高速与机荷高速交会处,拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟投资500亿元打造的首个"文化+旅游+城镇化"小镇,这也是深圳的首单特色城镇,被称为中国文创第一镇。甘坑新镇的未来发展规划将围绕'文化+生态+旅游+科技+城镇化'战略模式,以'传统遇见未来'为主题,计划以建设'新型城镇化的国家级标杆'为目标,建设集文化、生态、科技、旅游四位于一体,拥有6张国家级名片的特色小镇(即国家级生态保护与建设示范区、国家级文化产业示范园区、国家5A级旅游景区、国家级新兴产业示范区、中国历史文化名镇、全国重点特色小镇)甘坑新镇项目建成后,将成为年接待500万人次游客,年GDP达1000亿元,60%以上产业来自原创IP的"中国文创第一镇"。

 

四、华夏幸福特色小镇。

 

华夏幸福将自身定义为"产业新城运营商"。从这个意义上看,华夏幸福,可以理解为一个提供区域经济综合解决方案的供应商。而其之所以能够成为行业翘楚,在于产品布局比别人早了很多年。根据华夏幸福最近公布的计划,其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

 

 

在业内人士看来,华夏幸福打造的特色小镇与其产业新城模式是一脉相承的。得益于体量小的特点,华夏幸福特色小镇分布在城市半径50公里以内,填补市中心到产业新城之间土地利用的空白,一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力,是城市化加速阶段下顺势而为的产物;另一方面平衡了华夏幸福在城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。

 

大厂影视小镇距离北京CBD仅30公里,处于北京传媒东延长线上,区位得天独厚。小镇以影视产业为核心,以"产城融合""三生融合(生产、生活、生态)""人文融合"为理念,以"人才孵化+产业基地"为战略,是一座"产业鲜明、绿色生态、美丽宜居"的新型特色小镇。已经建成的3个国际领先的文创产业园,可提供从产业发展规划、全球资源整合到招商管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务。

 

文章来源:腾策顾问

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