商业地产的产品线战略

来源:飙马(中国) 时间:2014-09-24 作者:辛楠

核心提示:产品线,顾名思义是指一系列功能相似的产品,反映到商业地产上,就是一系列业态业种相似的主题商业,有相同的消费群体,通过相同的招商、销售模式,在不同的城市进行复制。在国内商业地产,比较成熟的就是万达广场。

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什么是商业地产的产品线?

    

    产品线,顾名思义是指一系列功能相似的产品,反映到商业地产上,就是一系列业态业种相似的主题商业,有相同的消费群体,通过相同的招商、销售模式,在不同的城市进行复制。在国内商业地产,比较成熟的就是万达广场。

 

    讲到产品线,首先想到的就是产品组合,以万达广场为例,几乎每一个万达广场都会包含:万达百货+连锁超市+电器卖场+万达影院+大歌星+大玩家+金街以各类的专卖店、餐饮店。当然万达广场发展至此已经是第三代的产品线了,其产品组合的深度也在不断增加。产品组合的深度是指产品线包含的业种的多少,包含的业态越多,产品线就越深。同时我们也看到上述产品组合存在这不同的关联度,这种关联度能够保证产品组合的不断扩张。

 

如何构建产品线

 

1、找人才

 

商业地产需要多元化的融资渠道、明确的商业体定位、大量综合的租赁业态以及规模建设的租赁网络等,都需要大批实际、专业而又纯熟的精英人才,因此,相比较于住宅地产专业化程度更高的商业地产运营,第一步放在专业人才的储备上。

 

2、找模式

 

针对市场上已经成熟的万达模式、凯德模式、华润万象城模式、中粮大悦城模式等,在获得充足的技术支持和商业团队后,应逐渐探索适合企业自身的商业地产模式,以商业提升住宅价格,以住宅反过来影响商业,从中实现价值的同步提升。

 

3、找资源

 

良好的模式离不开主力店的支撑,万达早期的成功就是与百盛百货、沃尔玛超市、华纳万达影院签订了战略合作协议,从而在竞争初期打响了知名度,为后期的产品线拓展打下了坚实的基础。时至今日主力店的影响不比当初,但也深深的影响着招商、销售、运营的每一个环节。兵马未动粮草先行,在一个商业地产项目动工之前,通过现有资源将主力店定下来,在建筑规划上将少走很多弯路。

 

构建核心竞争力

 

目前,商业地产的共性问题就是商业大同小异,在商业流通越来越快速的今天,相同的品牌在不同的商业项目中似乎是司空见惯的事情,如果商业雷同,比拼的就是谁的产品线更长、更能够包含多种商业形态,满足更多人一站式消费的购物习惯。当然除此之外,还有一些开发企业正在开发另一条产品线。比如说万达的第四代产品——文旅综合体,这是基于目前城市核心区域商业过于饱和,而且由于地价的关系,盈利空间较小,开发的一种新的产品线。目前越来越多的发展商将核心竞争力的落脚点放在“游”上,这是基于商业发展规律的创新,还是逃离核心区的无奈之举,都有待时间去检验,但商业地产确实到了寻找新产品线的时候了。

 

他山之石

 

人道他山之石,可以攻玉,目前国内很多的商业形式都在学习国外的先进经验,不说别的,超市就是最大的“舶来品”。当然,只学到皮囊,回到国内卖弄也是刻舟求剑、缘木求鱼。不同的消费阶段还应对应到不同产品线形式,关于如何找到适合自己的产品,并加以推广复制,还需要大量的案例研究,以及实地的市场调查。

 

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